Sa sút kinh doanh

Vừa qua, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, HoSE: SCR) đã gây chú ý khi thông qua việc giải thể 2 công ty con là Công ty TNHH MTV TTC Land Retail Management và Công ty TNHH MTV Đầu tư Bất động sản TTC Land Phú Quốc. Nguyên do việc giải thể được công ty đưa ra là tái cơ cấu lại nhóm công ty con nhằm tối ưu việc vận hành. Trước khi diễn ra động thái nêu trên, TTC Land có tổng cộng 11 công ty con và 2 công ty liên kết.

Nếu nhìn vào hoạt động kinh doanh của TTC Land trong những năm gần đây, có thể thấy TTC Land đã khá “thật thà” trong việc nêu ra lý do giải thể 2 công ty con, bởi các số liệu cho thấy công ty đã sa sút rất nghiêm trọng về doanh thu và lợi nhuận.

Cụ thể, từ năm 2021 đến năm 2023, doanh thu của TTC Land đã giảm một mạch từ 1.683 tỷ đồng xuống chỉ còn 371 tỷ đồng, tương đương giảm 78%. Lợi nhuận sau thuế giảm từ 194 tỷ đồng xuống chỉ còn 15 tỷ đồng trong cùng giai đoạn, tương đương giảm 92%.

2023 cũng là năm có doanh thu thấp nhất của TTC Land trong vòng 8 năm qua và lợi nhuận sau thuế tồi tệ trong vòng 1 thập niên.

Có khá nhiều nguyên nhân dẫn đến sự đi xuống của doanh nghiệp đã từng ở vị thế “ông lớn” của làng bất động sản miền Nam này. Một là tác động của cuộc khủng hoảng bất động sản khiến hoạt động kinh doanh của TTC Land sa sút. Năm 2023, doanh thu chuyển nhượng bất động sản chỉ đạt 34 tỷ đồng, giảm tới 93% so với năm trước.

Hai là việc sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao đã tạo ra gánh nặng chi phí tài chính cho công ty. Ghi nhận trong các năm 2021 – 2023, chi phí tài chính của TTC Land lần lượt là: 408 tỷ đồng, 399 tỷ đồng và 305 tỷ đồng. Trong khi đó, các hoạt động đầu tư tài chính – một trong 2 trụ cột kinh doanh của công ty - liên tục giật lùi qua các năm kể trên, từ 516 tỷ đồng xuống 406 tỷ đồng rồi 344 tỷ đồng.

Cấu trúc tài sản kém lành mạnh

Về mặt tài sản, TTC Land là thành viên của “câu lạc bộ vạn tỷ”, khi có quy mô tổng tài sản vượt 10.000 tỷ đồng (đạt 10.658 tỷ đồng vào thời điểm kết thúc năm 2023).

Tuy nhiên, chất lượng tài sản của TTC Land không thực sự tốt. Nguyên nhân là trong cơ cấu tài sản, các khoản phải thu chiếm tới 39,7% (đạt 4.240 tỷ đồng), hàng tồn kho chiếm tới 37,6% (đạt 4.017 tỷ đồng).

Tỷ trọng lớn của các khoản phải thu và hàng tồn kho là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh năm 2023 của TTC Land âm tới 1.586 tỷ đồng. Điều này khiến công ty phải nâng quy mô dòng tiền đi vay lên tới 2.256 tỷ đồng, tăng tới 80% so với năm trước và tạo ra khoản chi trả lãi vay trong năm 2023 đạt 365 tỷ đồng, tăng 23% so với năm 2022.

Với cấu trúc tài sản như vậy, TTC Land đang tiềm ẩn rủi ro thanh toán đối với các khoản nợ ngắn hạn, trong trường hợp không thu hồi được các khoản phải thu hoặc cần nguồn tiền tức thời để đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh. Số liệu cũng cho thấy, quỹ tiền mặt của công ty không quá dồi dào, vào thời điểm kết thúc quý I/2024, tiền và tương đương tiền chỉ là 81 tỷ đồng.

Trong khi đó, ở giai đoạn 2024 trở đi, công ty phải đối diện với những đổi thay của quy định pháp luật, ví dụ như chỉ được thu 5% tiền cọc khi bán hàng, thay vì 30% như trước đây. Điều này có thể gây nên khó khăn cho dòng tiền hoạt động, nếu như không cân đối kịp thời.

Thấy gì từ kế hoạch 2024?

Năm 2024, TTC Land đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 705 tỷ đồng, tăng 90% so với mức thực hiện năm 2023. Cơ sở cho mục tiêu này là việc TTC Land sẽ bán hàng tại các dự án Panomax River Villas, Selavia Phú Quốc cùng các hoạt động kinh doanh khác.

Tuy nhiên, công ty lại chỉ đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế 16 tỷ đồng, tương đương năm 2023. Điều này phần nào cho thấy những vấn đề nội tại của TTC Land về cấu trúc tài sản, gánh nặng nợ vay vẫn đang đeo bám trong năm 2024 cũng như lãnh đạo công ty không thực sự tự tin vào những triển vọng.

Ngay cả trong trường hợp hoàn thành được kế hoạch lợi nhuận năm, TTC Land vẫn sẽ tạo nên một đáy chữ U cho giai đoạn 2023 – 2024. Điều này thực sự không mang tính tích cực, nhất là đặt trong tương quan so sánh với các doanh nghiệp có cùng quy mô tài sản đang cho thấy sự đi lên đáng kể ngay từ quý I/2024.

TTC Land sẽ còn rất nhiều việc phải làm, trước khi có thể “mơ mộng” về những bước đường dài hơn trong tương lai, như là nhảy vào mảng bất động sản công nghiệp và kho vận từ 2025. Và khá quan ngại cho doanh nghiệp này, khi những việc phải làm ở giai đoạn hiện nay đều rất thách thức.