Trong bài trả lời phỏng vấn của VietTimes ở kỳ trước, bà Dương Thuỳ Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đã chỉ ra những thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang đối mặt, nhất là sau những sự vụ liên quan đến phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Tự đánh mất niềm tin

- Như bà đã đề cập ở phần trước, do khó khăn nguồn vốn từ vay ngân hàng mà các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã phát hành trái phiếu. Có chăng chính việc phát hành trái phiếu tràn lan, thiếu kiểm soát đã tự đẩy doanh nghiệp vào những rủi ro, cũng như làm mất niềm tin của nhà đầu tư hay không, thưa bà?

Bà Dương Thuỳ Dung: Chính xác là vậy! Nhưng không nên vơ đũa cả nắm, bởi không phải doanh nghiệp nào cũng có những sai phạm trong việc phát hành trái phiếu. Nhìn chung trên thị trường, các nhà đầu tư cá nhân đang mất niềm tin vào doanh nghiệp, đúng hơn là họ mất niềm tin vào sự minh bạch của doanh nghiệp.

Chính vì vậy sau khi những sự việc này qua đi, thị trường lành mạnh trở lại thì các doanh nghiệp cần có thời gian để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Và khi đó, doanh nghiệp cần đưa ra các thông điệp, hình ảnh cho thấy kế hoạch phát triển kinh doanh lành mạnh và hiệu quả.

- Vậy có phải chăng việc phát hành trái phiếu, cũng như cách ứng xử giữa doanh nghiệp với người mua là có vấn đề. Đây có phải là nhân tố khiến thị trường xấu đi hay không, thưa bà?

Bà Dương Thuỳ Dung: Đúng vậy! Đây là hồi chuông cảnh báo cho các doanh nghiệp.

Chúng tôi nghĩ rằng, phát hành trái phiếu vẫn là một cách để doanh nghiệp huy động vốn từ những nhà đầu tư cá nhân, nhưng nó phải đi kèm với rất nhiều yếu tố để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

Và sau những gì mà thị trường đang trải qua, đây là thời điểm tốt để các doanh nghiệp nhìn nhận lại cách họ phát hành trái phiếu như thế nào. Rõ ràng việc làm của các doanh nghiệp đang khiến niềm tin của người mua bị mất đi và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đang phải chịu sự mất mát, song vẫn chưa có ai đứng ra đảm bảo quyền lợi cho họ.

Chính vì vậy, bên cạnh việc xem xét lại cách phát hành trái phiếu thì doanh nghiệp cũng cần xem lại cách quản trị rủi ro, cũng như gây dựng lại niềm tin với các nhà đầu tư. Không cách nào khác, doanh nghiệp phải tạo dựng lại niềm tin bằng cách công khai, minh bạch thông tin và chứng tỏ sự lành mạnh trong các giao dịch của mình.

- Nếu vậy thì các doanh nghiệp cần xem lại cách vận hành doanh nghiệp, trong đó cần xem xét vấn đề quản trị rủi ro và quản trị dòng tiền, thưa bà?

Bà Dương Thuỳ Dung: Nếu nhìn vào kết quả điều tra của những vụ án liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì rõ ràng có rất nhiều sai phạm liên quan đến việc quản trị.

Tuy nhiên, dưới góc độ thị trường thì việc điều tra này sẽ giúp cho thị trường minh bạch hơn và bảo vệ quyền lợi của người mua, của các nhà đầu tư cá nhân khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Việc điều tra này cũng là một yếu tố khiến thị trường chậm lại và cũng tạo ra những yếu tố tích cực trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người mua. Rõ ràng là qua chuyện này, các doanh nghiệp cần nhìn nhận lại cách vận hành, trong đó có vấn đề quản trị tài chính, quản trị dòng tiền.

Thị trường BĐS còn nhiều phân khúc phát triển tốt trong bối cảnh khó khăn

Điều tra của CBRE cho thấy, có những doanh nghiệp lợi dụng phát hành trái phiếu và họ đã đi quá xa so với những gì được phép làm, cũng như pháp luật quy định.

Các doanh nghiệp này đã bỏ qua vấn đề quản trị rủi ro, họ làm rất liều khiến cho thị trường xấu đi. Và nếu như không có sự can thiệp kịp thời từ các cơ quan chức năng thì nguy cơ sụp đổ thị trường là rất dễ xảy ra và quyền lợi của người mua sẽ khó có thể được đảm bảo.

- Tiếp theo vấn đề huy động nguồn vốn để doanh nghiệp BĐS vận hành, thì thời gian qua đã xuất hiện hình thức huy động vốn thông qua việc thành lập các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư. Bà nhìn nhận như thế nào về việc này và liệu xu hướng này có tiếp tục tạo ra thêm những rủi ro cho thị trường BĐS hay không?

Bà Dương Thuỳ Dung: Về vấn đề này, chúng ta cần nhìn lại cách huy động vốn truyền thống ở Việt Nam. Đó là doanh nghiệp BĐS thường huy động vốn, hay đúng hơn là vay vốn ngân hàng để đầu tư, vận hành các dự án BĐS.

Tuy nhiên thời gian qua, các doanh nghiệp lớn đã tiên phong giảm tỷ trọng vay ngân hàng trong đầu tư và chủ động huy động vốn từ các quỹ đầu tư.

Ví dụ như Vinhomes, Nova Land, Nam Long…, họ đã huy động vốn từ các tổ chức, định chế tài chính từ nước ngoài. Điều này cho thấy các doanh nghiệp lớn đã chủ động giảm sự phụ thuộc từ vốn ngân hàng trong nước, nhằm đảo bảo cho sự phát triển bền vững. Và bằng chứng là thời gian qua, họ không chịu ảnh hưởng bởi các chính sách tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Tôi nghĩ, sau những biến động diễn ra và những bài học từ các doanh nghiệp nói trên, xu hướng huy động vốn từ các quỹ đầu tư sẽ phát triển bởi những nhân tố tích cực từ hình thức này đem lại.

Chúng ta cũng phải hiểu được rằng đây là một cách huy động nguồn lực rất tốt. Tuy nhiên, việc huy động động vốn kiểu này không hề đơn giản. Vì để làm được điều này, doanh nghiệp phải đủ lớn, các cáo bạch kết quả kinh doanh phải tốt, chính sách thông tin phải minh bạch, lành mạnh, có nhiều nguồn lực, nhiều dự án đa dạng và có bề dày trên thị trường...

Còn đối với các doanh nghiệp nhỏ lẻ, họ sẽ rất khó để đi theo con đường này, tuy nhiên cũng cần tự tìm cách để khắc phục khó khăn và vượt qua giai đoạn này, nhất là khi chính sách tín dụng vẫn chưa được nới lỏng.

Để có thể thuyết phục được các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư và nguồn đầu tư từ bên ngoài, doanh nghiệp cần chứng minh họ thật sự tốt, có bộ máy vận hành minh bạch, không có sai phạm… Mà để đạt được điều này thì các doanh nghiệp cần thay đổi bản thân họ để làm sao trở nên lành mạnh hơn, có bộ máy vận hành chuẩn chỉnh hơn.

Mắc kẹt trong những yếu tố ngoại biên!

- Quay lại những khó khăn, năm 2023 được dự báo là 1 năm đầy khó khăn của thị trường BĐS và doanh nghiệp. Cũng như bà đã chia sẻ, 2 vấn đề lớn là khung pháp lý và nguồn vốn là nỗi lo lớn nhất mà doanh nghiệp BĐS gặp phải, song các vấn đề đó nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp. Vậy rủi ro tiếp theo là gì, đâu là niềm tin để doanh nghiệp có thể vượt qua khó khăn này và chấp nhận đợi ngày trở lại, thưa bà?

Bà Dương Thuỳ Dung: Thật sự, khó khăn chỉ xuất hiện ở thị trường nhà ở, trong khi thị trường BĐS có rất nhiều các mảng sản phẩm khác và các mảng này đâu đó không ảnh hưởng nhiều.

Ví dụ, mảng BĐS văn phòng ở thị trường TP HCM hay Hà Nội đều đang phát triển rất tốt, giá giá thuê vẫn tiếp tục tăng, các nhà đầu tư tìm mua các dự án rất nhiều,... và thị trường chỉ thiếu người bán chứ không thiếu người mua. Hay bất động sản công nghiệp, phân khúc này không bị ảnh hưởng nhiều và đang phát triển tốt.

Ở đây, chúng ta chỉ đang nhắc tới vấn đề phát triển đối với thị trường nhà ở và thị trường này đang gặp nhiều khó khăn nhất do những tác động từ chính sách.

Thật ra, việc đưa ra thời hạn 9 năm để vượt qua những khó khăn đó cũng đã là rất lạc quan, có khi còn phải hơn thế nữa.

Còn về điểm sáng của thị trường thì lâu nay vẫn là nguồn cầu. Nguồn cầu của thị trường vẫn đang rất lớn và chúng ta chỉ nên lo lắng khi phát triển dự án nhưng không có người quan tâm, nguồn cầu không có trên thị trường mà thôi.

Những yếu tố mà chúng ta trao đổi từ đầu đến giờ khiến thị trường gặp khó khăn đều là các yếu tố ngoại biên, làm cho các nhà đầu tư không phát triển được. Hay nói đúng hơn là các vấn đề nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

- Bà có nhận thấy rằng, vấn đề của đợt “đóng băng” thị trường năm 2022 này khác với các đợt trước đó. Vậy theo bà sự khác biệt đó là gì?

Bà Dương Thuỳ Dung: Có thể nói, chu kỳ đóng băng của thị trường ở thời điểm hiện nay rất khác với các chu kỳ đóng băng trước.

Trong những năm qua, chúng ta đã trải qua 4 chu kỳ đóng băng của thị trường và mỗi chu kỳ đóng băng đều có những nguyên nhân khác nhau. Tựu chung của 3 chu kỳ trước, thị trường giảm sâu do nguồn cung quá lớn và số lượng các nhà đầu tư, đầu cơ trên thị trường cũng quá nhiều.

Còn ở thời điểm hiện nay, thị trường đóng băng là do các yếu tố ngoại biên, không phải thị trường không có nhu cầu khiến nhà cung cấp không bán ra, mà là vì các yếu tố về pháp lý, nguồn vốn khiến sản phẩm không thể chào bán ra thị trường.

Tôi cho rằng, ngay khi các vấn đề được cải thiện, các doanh nghiệp sẽ lập tức bán sản phẩm ra thị trường và với nguồn cầu đang chờ sẵn, thị trường sẽ trở lại ngay đó. Nói vậy để thấy, tiềm năng của thị trường BĐS tại Việt Nam là rất cao, cơ hội cho các nhà đầu tư là rất lớn, chỉ là những vấn đề mang tính ngoại biên mà doanh nghiệp chưa giải quyết được mà thôi.

- Vậy theo bà, những khó khăn này sẽ kéo dài đến khi nào?

Bà Dương Thuỳ Dung: Tôi nghĩ rằng, khó khăn này có thể kéo dài ít nhất là từ 6 tháng đến 1 năm.

Ở thị trường có nguồn cầu cao như TP HCM, Hà Nội thì có thể phục hồi nhanh hơn, nhưng thị trường nhỏ thì có thể kéo dài từ 9 tháng đến 1 năm sau. Bởi vì các nhà đầu tư sẽ quay lại với thị trường cho họ nhiều niềm tin hơn, quen thuộc hơn và sau khi có những hiệu quả nhất định thì mới xem xét đến những thị trường khác như Đà Nẵng.

Nếu dự đoán lạc quan thì những khó khăn này sẽ còn kéo dài ít nhất trong vòng khoảng 6 - 9 tháng nữa. Đấy là ít nhất, còn lại sẽ phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách của Nhà nước.

Lời khuyên cho doanh nghiệp

- Như bà vừa chia sẻ, cơ hội của thị trường BĐS đang còn rất nhiều, khó khăn chỉ xảy ra đối với 1 phân khúc nhà ở, còn các phân khúc khác đang phát triển khá tốt. Vậy thì liệu rằng, các doanh nghiệp, các nhà môi giới có nên chuyển hướng đến các phân khúc sản phẩm khác hay không? Việc các nhà môi giới tận dụng dữ liệu (data) khách hàng đang có và chuyển hướng đến phân khúc sản phẩm đang ổn định trên thị trường như là một cứu cánh trong bối cảnh hiện tại hay không?

Bà Dương Thuỳ Dung: Tôi cho rằng đó cũng là một trong những cách vận hành hiệu quả. Nó giống như cách chúng ta không bao giờ bỏ trứng vào một giỏ và cũng như các chủ đầu tư, họ cũng luôn đa dạng hóa nguồn cung.

Tương tự như vậy, đối với các công ty cung cấp dịch vụ, họ cũng sẽ thay đổi. Thay vì chỉ cung cấp một dịch vụ liên quan đến một loại BĐS đơn thuần thì nay sẽ cung cấp thêm các dịch vụ khác liên quan đến BĐS.

Lấy ví dụ từ CBRE Việt Nam, chúng tôi cũng là một đơn vị cung cấp dịch vụ BĐS và chúng tôi cũng gặp rất nhiều khó khăn khi thị trường giảm sút. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn tồn tại được, bởi vì chúng tôi có rất nhiều dịch vụ khác, ở các mảng khác và có thể hỗ trợ lẫn nhau. Nhưng điều đó sẽ khó khăn hơn với các công ty chỉ chuyên làm về một mảng, một phân khúc.

Để có thể dịch chuyển sang một mảng sản phẩm khác, các công ty này cần có thời gian để dịch chuyển và phân tích data khách hàng của họ cho phù hợp với dịch vụ mới.

Một vấn đề nữa là môi trường có đủ để doanh nghiệp chuyển hướng hay không. Ví dụ như tại thị trường TP HCM, các nhà môi giới có nhiều cơ hội để dịch chuyển hơn vì thị trường lớn và đa dạng. Họ có thể chuyển từ việc làm môi giới nhà đất sang văn phòng cho thuê, hoặc nhà cho thuê… trong khi đối với thị trường hẹp là điều rất khó khăn.
- Sau tất cả những khó khăn nói trên, dưới góc độ chuyên gia, CBRE có lời khuyên gì cho các doanh nghiệp?

Bà Dương Thuỳ Dung: Để đưa ra lời khuyên thì thật sự khó. Bởi như tôi đã trao đổi, vấn đề của doanh nghiệp là khung pháp lý và nguồn vốn, trong khi đó, đây là 2 vấn đề nằm ngoài khả năng kiểm soát của họ.

Trong khó khăn này, tôi cho rằng các doanh nghiệp sẽ phải tự thân vận động, tìm kiếm dòng tài chính để duy trì hoạt động. Họ có thể huy động vốn từ các quỹ đầu tư, từ các đối tác… thậm chí từ bạn bè thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Đối với sản phẩm BĐS, cũng đã đến lúc doanh nghiệp cần xem xét lại tính phù hợp của sản phẩm đối với thị trường từ giá cả, chất lượng… để kích thích người mua quay trở lại nhằm rút ngắn những áp lực từ các khó khăn đã nói trên.

- Tôi vẫn muốn CBRE có thêm những lời khuyên cho các doanh nghiệp, có lẽ càng cụ thể sẽ càng tốt!

Bà Dương Thuỳ Dung: Thật sự khó cho những lời khuyên cụ thể, bởi lời khuyên sẽ phụ thuộc vào đặc tính của mỗi doanh nghiệp, đặc tính của thị trường.

Mỗi doanh nghiệp sẽ có một cách vượt qua khó khăn khác nhau. Tuy nhiên, đối với những doanh nghiệp bị vướng khung pháp lý thì theo tôi nên sớm hoàn thiện các vấn đề về này, hạn chế đến mức thấp nhất các thay đổi làm trì hoãn việc hoàn thành khung pháp lý. Trong thời điểm nhạy cảm này, các doanh nghiệp nên cố gắng giảm thiểu những rủi ro về khung pháp lý và nếu có thể hoàn thiện được thì nên hoàn thiện càng sớm càng tốt.

Tiếp theo đó là cần cân nhắc kỹ dòng sản phẩm đưa ra thị trường, làm sao để có sản phẩm phù hợp và mang lại mức tiêu thụ hợp lý.

Đối với vấn đề nguồn vốn, theo tôi, nếu có thể và có khả năng liên doanh liên kết để huy động vốn thì doanh nghiệp nên thúc đẩy sớm, vì đây là cách làm rất hiệu quả và ít rủi ro hơn so với hình thức vay vốn ngân hàng.

Đối với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, môi giới thì cũng đã đến lúc nghĩ đến việc đa dạng dịch vụ, cần đưa ra các dịch vụ thay thế khác để bù đắp khi thị trường chuyển xấu.

- Cảm ơn bà!

Kỳ tiếp: Thị trường BĐS Đà Nẵng nhìn từ bối cảnh chung!

Bất động sản Việt Nam đang đối mặt với điều gì?