Nhà đầu tư vỡ mộng khi “đu đỉnh” cơn sốt chung cư

Mắc kẹt vì “đu đỉnh” chung cư

Vét sạch số tiền tích lũy của 2 vợ chồng gần 1,2 tỷ đồng, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết đã mua căn chung cư 2 phòng ngủ khi giá đạt đỉnh 4,7 tỷ đồng. Trong đó, tiền gốc của vợ chồng khoảng 1,2 tỷ đồng, vay nóng ở quê 2,2 tỷ, vay ngân hàng 1,3 tỷ đồng.

“Ban đầu tính lướt sóng 1-2 tháng rồi bán lấy lãi, nhưng giờ căn chung cư rớt giá bán mãi chưa ai mua, tiền trả nợ cũng đã cạn. Hiện lãi vay nóng ở quê 2 tháng chưa trả, bố mẹ chồng đang khất hộ và giục bán nhanh còn trả”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Trong giai đoạn chung cư Hà Nội “sốt” đỉnh điểm hồi quý II và III/2024, nhiều người mua chấp nhận xuống tiền booking (hình thức đặt chỗ), đóng tiền ký quỹ để có một suất mua căn hộ trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng.

Anh Xuân Tùng, môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết ở không ít dự án, đặc biệt khu Tây Hà Nội, lượng booking cao gấp 3-4 lần giỏ hàng, thậm chí có nơi tổ chức bốc thăm để chọn khách mua, có người chấp nhận mua chênh 100-200 triệu đồng/căn.

Thế nhưng, khi giá bỏ xa khả năng chi trả của người mua để ở, sân chơi chỉ còn lại các nhà đầu tư đơn lẻ hoặc nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, thị trường chung cư bước dần vào giai đoạn trầm lắng. Các dấu hiệu chững lại bắt đầu từ cuối tháng 11/2024 đến nay.

“Hiện không ít nhà đầu tư tại các dự án mới ra hàng đang tìm cách thoát hàng trước khi ký hợp đồng mua bán. Họ chấp nhận bán ngang giá, thậm chí bán lỗ sau khi trừ đi khoản tiền chênh”, môi giới này thông tin.

Nhà đầu tư T.T. cho biết hơn nửa tháng nay, chị rao bán suất mua căn hộ studio hơn 32 m2 tại một dự án ở Nam Từ Liêm (phía Tây Hà Nội) với giá 2,2 tỷ đồng. Để có suất mua này, chị đã đóng 100 triệu đồng cho chủ đầu tư dưới dạng thỏa thuận ký quỹ và chi thêm 100 triệu cho đại lý vì lấy được căn studio, sản phẩm “hot nhất” lúc đó.

Tuy nhiên, đến nay, chị T. tính toán khả năng “thoát hàng” không hề dễ khi chấp nhận bán bằng giá hợp đồng và lỗ khoản 100 triệu chênh cho đại lý những vẫn chưa tìm được khách mua.

Trong khi đó, anh Lê Tú cho biết đang chật vật rao bán suất mua căn hộ hơn 80 m2 tại một dự án ở huyện Gia Lâm (Hà Nội) với giá 5,8 tỷ đồng. Để lấy được quyền mua căn hộ này vào tháng 10/2024 anh phải “tranh nhau”. Nhưng kể từ cuối tháng 11, thị trường có dấu hiệu chậm lại, anh liền gửi môi giới sang nhượng lại nhưng không có giao dịch.

“Tôi tính thế chấp căn nhà hiện tại để vay ngân hàng vào tiền cho khoản đầu tư này, đồng thời giảm giá thêm để nhanh tìm khách mua trong đầu năm 2025. Cứ ngỡ dễ bán chênh như trước, giờ lãi không có thậm chí phải cắt lỗ”, anh Tú cho hay.

Thực hư chiêu trò rao bán “cắt lỗ”

Theo ghi nhận của PV, trên các hội nhóm, trang tin bất động sản xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán cắt lỗ với tiêu đề “cần tiền tiêu tết bán cắt lỗ căn hộ”. Phần lớn người rao bán đến từ nhóm nhà đầu tư đã mua các căn hộ chung cư đặt hàng từ đầu năm 2024.

Trao đổi với VietTimes, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An, cho rằng hiện các tin rao bán “cắt lỗ chung cư” chỉ là chiêu trò bán hàng nhằm thu hút sự chú ý. Thực tế, khi trừ đi phần ưu đãi ban đầu như chiết khấu, nhiều căn chỉ giảm lãi chứ không phải lỗ.

“Chiêu trò này gây nhiễu loạn, khiến người mua nhà không đạt được mục tiêu tìm kiếm sản phẩm hợp lý,” bà An nhận định và lưu ý các nhà đầu tư cần tính toán, cân nhắc kỹ về khả năng thanh khoản trước khi đến hạn thanh toán đợt tiếp theo.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan cho biết theo kết quả nghiên cứu của đơn vị, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư “lướt sóng” kiếm lời, thời gian từ lúc mua đến khi sang tay tối đa trong một năm.

Cụ thể, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 3 tháng là 15%, từ 3-6 tháng khoảng 35%, từ 6-12 tháng tầm 36%, chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm.

Ông Quốc Anh cho rằng lượng người mua bất động sản để lướt sóng quá nhiều khiến thị trường phát triển kém bền vững và thúc đẩy giá bất động sản tăng ảo. Trong 5 năm qua, giá bất động sản Việt Nam tăng gần 60%, trong khi các nước cùng khu vực (có tiềm năng cũng như tốc độ phát triển không kém cạnh) như Thái Lan, Trung Quốc, Malaysia, Nhật Bản, Singapore... chỉ tăng 11-15%.

Trong một báo cáo về thị trường bất động sản của Công ty nghiên cứu One Housing cho thấy 81% người mua bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội là có mục đích đầu tư, đầu cơ, còn nhu cầu ở chỉ khoảng 19%. Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, nhu cầu mua nhà đất để đầu tư tại Việt Nam luôn chiếm tỷ lệ rất cao, trung bình từ 50-60%.

Tại diễn đàn địa ốc mới đây, ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết tính chung cả năm, toàn thị trường có hơn 47.000 giao dịch chung cư thành công, gấp ba lần so với năm ngoái. Hơn một nửa lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhóm đầu tư và cả đầu cơ.

“Qua Tết Âm lịch, một số dự án sẽ đến hạn nộp tiền theo tiến độ của hợp đồng. Một số nhà đầu tư do áp lực tài chính phải tìm cách thoát hàng, tránh việc phải nộp thêm tiền”, ông Chung nhận định.