Thanh khoản các loại hình nghỉ dưỡng thấp
Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của DKRA Consulting cho thấy bức tranh xám xịt của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2024.
Cụ thể, với loại hình condotel, trong năm 2024 có 7.795 căn sơ cấp được chào bán, tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái, phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm 62%). Bên cạnh đó, nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể khi tăng 89% so với cùng kỳ, nhưng chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa. Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì ở mức cao.
Trong số 7.795 căn sơ cấp có 3.088 căn được tiêu thụ, chiếm tỷ lệ 40%. Mức này đã tăng 2,6 lần so với năm 2023. Tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại những dự án mới mở bán trong năm. Ngược lại, những dự án cũ hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Theo DKRA Consulting, thanh khoản condotel nhìn chung vẫn còn thấp. Giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và có giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.
“Mặc dù thị trường condotel ghi nhận sự tăng trưởng trong năm qua nhưng sự tăng trưởng này chỉ mang tính cục bộ ở một số khu vực, không phản ánh toàn cảnh thị trường. Những vấn đề về pháp lý, hiệu quả khai thác, niềm tin của nhà đầu tư… vẫn là những rào cản khiến thị trường chưa thể phục hồi trong ngắn hạn”, đơn vị nghiên cứu này nhìn nhận.
Ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp tiếp tục sự sụt giảm với mức giảm khoảng 5% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung tập trung ở khu vực miền Nam và miền Trung, chiếm 75% tổng nguồn cung cả nước.
Hàng loạt dự án ngừng triển khai, đóng giỏ hàng do vướng sai phạm khiến lượng hàng tồn kho tăng mạnh. Trong khi đó nguồn cung mới duy trì ở mức thấp, chỉ đóng góp khoảng 28% tổng nguồn cung trong năm.
Về sức cầu, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ tương đương 56% so với cùng kỳ. Cả năm 2024 có 2.415 căn sơ cấp được được tung ra thị trường, nhưng chỉ tiêu thụ được 293 căn, chiếm tỷ lệ 12%. Giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh.
Mặt bằng giá bán sơ cấp không có sự biến động so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao. Mặc dù, nhiều chính sách bán hàng được áp dụng như cam kết/chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, ưu đãi thanh toán nhanh… nhằm gia tăng thanh khoản nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.
Sức cầu thậm chí “tệ” hơn ở loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng. Với 3.666 căn ra thị trường trong năm 2024 nhưng chỉ có 210 căn được hấp thụ, chiếm tỷ lệ 6%. Theo DKRA Consulting, nguồn cung nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng sơ cấp tăng 12% so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn ở mức khá thấp so với giai đoạn trước năm 2022.
Nguồn cung mới cũng ghi nhận sự tăng trưởng so với cùng kỳ với mức tăng khoảng 1,7 lần, nhưng chỉ tập trung cục bộ tại 1 dự án ở Khánh Hòa.
Sức cầu chung thị trường tiếp tục sụt giảm, chỉ tương đương 57% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch chỉ tập trung ở những dự án mới mở bán trong năm (chiếm đến 61%), trong khi các dự án cũ ghi nhận lượng giao dịch hạn chế.
Lối thoát nào cho phân khúc này?
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng trong ngắn và trung hạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn phải vượt qua. Lối thoát cho phân khúc này là nên mở rộng đối tượng người nước ngoài mua nhà, cơ chế thông thoáng trong miễn thị thực du lịch và đối với những dự án không phù hợp làm du lịch thì nên chuyển đổi sang nhà ở để tránh lãng phí, tháo gỡ khó khăn cho cả chủ đầu tư và khách hàng.
Dự báo thị trường nghỉ dưỡng năm 2025, DKRA Consulting nhận định nguồn cung condotel dự kiến tương đương so với năm 2024, dao động khoảng 2.500 - 3.000 căn được đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Ninh.
Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến tăng nhẹ với khoảng 1.000 - 1.500 căn, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình và Ninh Thuận. Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến có khoảng 1.500 - 2.000 căn đưa ra thị trường trong năm 2025, nguồn cung tập trung phần lớn ở Khánh Hòa.
Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ so với năm 2024 nhưng khó có nhiều đột biến trong những tháng đầu năm 2025. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và neo ở mức cao do chi phí đầu vào cao. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2025, DKRA Consulting nhìn nhận.
Trong khi đó, dự báo về diễn biến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong năm 2025, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng sẽ có thêm nhiều tín hiệu tích cực, nguồn cung sẽ tăng khoảng 80% so với năm 2024, dự kiến “bung” hàng khi các chủ đầu tư hoàn thành việc điều chỉnh về giá bán và chính sách. Nguồn cung chủ yếu là căn hộ dịch vụ tại các khu vực du lịch trọng điểm.
Bên cạnh đó, một số khu vực vẫn dư thừa nguồn cung nghỉ dưỡng cao cấp chưa đưa vào vận hành do chưa hoàn thiện hạ tầng, tiện ích.
Lực cầu trong năm 2025 dự kiến tiếp tục được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện trong bối cảnh du lịch, bán lẻ phục hồi tích cực. Nhu cầu vẫn hướng đến các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch tại những dự án có phương án vận hành rõ ràng.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo giá bán sơ cấp vẫn ở mức cao, song sẽ được điều chỉnh phù hợp hơn. Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng đi ngang tại một số nơi dư thừa nguồn cung cao cấp. Giá biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài tại các khu vực du lịch trọng điểm tiếp tục tăng trưởng khoảng 15% mỗi năm nhờ dòng tiền cho thuê bền vững.
