Dự án Cocobay Đà Nẵng thêm một lần trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản và giới đầu tư trong nước.
Nguyên nhân không phải vì những lời quảng bá rầm rộ hay một siêu sao bóng đá nào đó bày tỏ muốn sở hữu căn hộ tại đây, mà là vì chủ đầu tư CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire), ngày 23/11, đã phát đi thông báo cho biết không thể chi trả lợi nhuận đã cam kết với nhà đầu tư.
Trong thông báo, Tập đoàn Empire phần nào thừa nhận “khung pháp lý của loại hình condotel đến nay vẫn chưa được quy định cụ thể bởi các cơ quan chức năng Nhà nước, hoạt động kinh doanh bất động sản của loại hình này vẫn còn nhiều bất cập, thủ tục pháp lý tại địa phương có nhiều vướng mắc”.
Trước tình trạng “khó khăn về dòng tiền” của dự án Cocobay Đà Nẵng, chủ đầu tư buộc phải chấm dứt việc “chi trả thu nhập cam kết” và thay vào đó là việc đề xuất 4 giải pháp thay thế. Điều đáng nói là khoản “chi trả thu nhập cam kết” (hay mức lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm trong vòng 8 năm) mới được coi là điểm hấp dẫn nhất để đầu tư vào dự án này.
 |
|
Cam kết lợi nhuận của Cocobay đã bất khả thi ngay từ đầu.
|
Vẽ bức tranh toàn màu hồng
Mô hình đầu tư bất động sản vào “condotel” - một loại sản phẩm bất động sản kết hợp giữa “condo” (căn hộ) và “hotel” (khách sạn) - đã du nhập vào Việt Nam trong vài năm gần đây rồi nhanh chóng tạo nên “cơn sốt” lan rộng khắp các tỉnh thành ven biển, hải đảo.
Chia sẻ với VietTimes xoay quanh sự việc của Cocobay Đà Nẵng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết đã sớm chỉ ra 3 rủi ro chính từ các dự án condotel, bao gồm: (1) pháp lý chưa hoàn thiện; (2) hiệu quả khai thác chưa như mong đợi và (3) chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam kết (tỷ suất lợi nhuận) với các nhà đầu tư.
Ông Châu cho rằng, một số đơn vị đã vẽ ra bức tranh màu hồng cho thị trường condotel nhìn từ những số liệu của ngành du lịch, tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với sự tăng trưởng của loại hình đầu tư bất động sản này.
Bởi lẽ, condotel không phải là loại hình cơ sở lưu trú duy nhất tồn tại trên thị trường, bên cạnh đó còn những sản phẩm khác như khách sạn, homestay. Thậm chí, một số ứng dụng chia sẻ phòng cho thuê như Airbnb cũng khai thác lĩnh vực này.
Trong khi đó, những “điểm nghẽn” về cơ sở hạ tầng và dịch vụ du lịch khiến công suất khai thác tại các condotel chưa đạt như kỳ vọng của tất cả các bên, bao gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.
“Ở nhiều nước trên thế giới, nhà đầu tư góp vốn vào các dự án condotel là góp vốn tài chính chứ không phải là hình thức đồng sở hữu như tại Việt Nam” - ông Châu cho biết thêm.
 |
|
Ông Lê Hoàng Châu hủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) (Nguồn: Internet)
|
Too good to be true...
Giám đốc Savills Hotels, Châu Á Thái Bình Dương từng cho rằng mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 đến 10 năm, như các chủ dự án condotel quảng cáo ở Việt Nam là quá cao.
Bởi theo vị chuyên gia này thì việc sinh lợi từ vận hành cho thuê rất tốt ở những thị trường được cho là phát triển hơn như Bali (Indonesia) hay Phuket ở Thái Lan cũng chỉ 5% đối với condotel, chứ không thể tới 10% như vậy.
Tiến sĩ Huỳnh Thế Du - giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý thuộc Đại học Fulbright Việt Nam - trong một chia sẻ trên trang cá nhân cũng cho rằng mức lợi nhuận cam kết của các chủ đầu tư dự án condotel đưa ra là "too good to be true" (tốt không thể tin được).
"Với bất kỳ ai, khi có cơ hội đầu tư với suất sinh lời 12% và có thể vay nợ với lãi suất thấp hơn đó (8% chẳng hạn) đều biết có thể làm giàu bằng cách vay nợ thật nhiều để đầu tư. Khi đó chỉ có việc ngồi mát ăn bát vàng. Nếu tất cả mọi người đều có cơ hội như vậy thì ắt hẳn phải có gì đó trục trặc mà nó sẽ bục ra một lúc nào đó trong tương lai vì "too good to be true"", ông Du bình luận.
Vị chuyên gia của Fulbright cũng dẫn chứng, xét theo thị trường căn hộ cho thuê ở TPHCM, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỷ suất lợi nhuận 12%/năm của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.
Trước đó, vào tháng 3/2018, HoREA cũng đã phát đi cảnh báo về sự phát triển “nóng” của loại hình condotel, cho rằng việc cam kết tỷ lệ lợi nhuận khi khai thác các căn hộ condotel từ 8 - 12%/năm chỉ là “thủ thuật” kinh doanh. Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư phải nâng giá bán ban đầu để lấy “mỡ nó rán nó”.
Đó là chưa kể đến những cam kết rằng người mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (sổ đỏ) khi các quy định pháp lý chưa thật sự rõ ràng.
Trên thực tế, trong giai đoạn phát triển “nóng” của loại hình condotel, các chủ đầu tư sau luôn cố gắng chào mời mức lãi suất cam kết cao hơn các dự án trước. Mặt bằng lãi suất cam kết lợi nhuận đầu tư được đẩy lên cao tới mức “không tưởng” như chia sẻ của ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation, tại một cuộc hội thảo.
Nhưng trong suốt giai đoạn 2015 - 2017, condotel vẫn “hút khách”, các dự án mở bán luôn trong tình trạng “cháy hàng”. Hệ quả là loại hình bất động sản này càng thu hút thêm các chủ đầu tư, nhà đầu tư mới tham gia, và tiềm ẩn trong đó là cả những dòng vốn tín dụng từ các nhà băng.
| Bốn phương án hợp tác tiếp theo tại dự án Cocobay Đà Nẵng Phương án 1: Đối với nhóm khách hàng “tiếp tục hợp tác và đồng hành cùng Công ty Thành Đô”, tập đoàn đưa ra các lựa chọn. Một là chuyển đổi các căn condotel thành căn hộ chung cư với phí chuyển đổi là 15% giá mua căn hộ theo hợp đồng đã ký. Sau khi hoàn tất thủ tục này, chủ sở hữu có thể giao lại cho đơn vị thuộc tập đoàn để vận hành, chia sẻ lợi nhuận. Hai là, nếu khách hàng vẫn giữ dự án là condotel và tiếp tục để chủ đầu tư kinh doanh thì không phải nộp phí chuyển đổi, nhưng không được ở. Cùng với đó, các chủ sở hữu phải ký bản hợp đồng giao cho tập đoàn vận hành trong 10 năm nhưng trên nguyên tắc chia sẻ lợi nhuận. Khách hàng nhận về một mức thu nhập cố định hoặc 80% lãi từ việc kinh doanh sản phẩm này. Với các khách hàng vẫn tiếp tục đồng hành thì có quyền mua ưu đãi các sản phẩm bất động sản mới của dự án. Trong đó, khách hàng được tính ngay thu nhập cố định theo thỏa thuận mới trong 3 năm đầu tiên chiết khấu vào giá mua bất động sản mới; được chiết khấu 5% trên bảng giá công bố của đơn vị bán hàng đã được tập đoàn chỉ định. Phương án 2: Đối với các khách hàng thuộc nhóm “thanh lý hợp đồng mua bán, bàn giao lại tài sản cho chủ sở hữu (khách hàng) để tư kinh doanh, sử dụng, tự chuyển nhượng”, chủ đầu tư sẽ giao lại các sản phẩm condotel để khách tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không nhận bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký. Các khách hàng nếu tự kinh doanh cũng phải đóng một khoản phí vận hành, sử dụng nhất định. Phương án 3: Đối với nhóm khách hàng “thanh lý hợp đồng mua bán, hoàn lại tiền cho Chủ sở hữu”, chủ đầu tư hoàn lại tiền theo nguyên giá trong hợp đồng đã ký. Tuy nhiên, chủ đầu tư cũng nêu rõ sẽ khấu trừ một số khoản như: chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, chi phí hoa hồng, phí phát hành bảo lãnh.... Việc chi trả tiền của chủ đầu tư sẽ có thời hạn đến 30/9/2020. Trong thời gian chưa chi trả, chủ đầu tư sẽ thanh toán lãi suất 10% mỗi năm đối với số tiền đó. Phương án 4: Ngoài 3 nhóm giải pháp trên, Tập đoàn Empire cho biết khách hàng có thể xem xét và đề xuất các giải pháp khác phù hợp hơn với điều kiện thực tế của mình./. |
