Làn sóng Nam tiến
Trong quý đầu năm 2025, nhiều đại đô thị ở phía Nam đồng loạt khởi công dự kiến cung ứng ra thị trường nguồn hàng khổng lồ. Điển hình là khu đô thị lấn biển Cần Giờ quy mô 2.870ha, tổng mức đầu tư hơn 217.050 tỷ đồng của Vingroup khởi công ngày 19/4; dự án thấp tầng Essensia Parkway ở khu Nam TP.HCM của Phú Long và khu đô thị mới Hậu Nghĩa (Long An) quy mô 200 ha, tổng vốn 28.000 tỷ đồng của Vingroup cùng khởi công vào cuối tháng 3; dự án Eco Retreat với quy mô 220 ha, tổng mức đầu tư 13.981 tỷ đồng của Tập đoàn Ecopark ra mắt cuối tháng 2.
Ngoài ra, nhiều dự án “khủng” khác đang “thai nghén” như: Vinhomes Tân Mỹ (huyện Đức Hoà, tỉnh Long An) có quy mô 930 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 74.400 tỷ đồng; Vinhomes Cần Giuộc (huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An) có quy mô 1.090 ha, tổng mức đầu tư hơn 90.000 tỷ đồng…
Sức nóng từ các đại đô thị kéo theo sự xuất hiện của các sàn giao dịch bất động sản có doanh thu lớn của các chủ đầu tư phía Bắc. Như trong tháng 3, sàn Sky Realty (đại lý phân phối chiến lược của tập đoàn Sun Group) và sàn Newstarland, đã chính thức khai trương chi nhánh miền Nam tại TP.HCM.
Hay gần đây, việc BHS Group bắt tay với C-Holdings của doanh nhân Nguyễn Quốc Cường trở thành đơn vị tư vấn kinh doanh dự án The Felix tại Bình Dương thu hút sự chú ý của giới đầu tư bất động sản phía Nam. Bên cạnh đó, một số sàn tên tuổi tại phía Bắc cũng đang rục rịch tham gia thị trường này. Thậm chí từ cuối năm ngoái, sàn BrikyLand đã khai trương Hội sở phía Nam tại TP.HCM và chi nhánh tại Bà Rịa -Vũng Tàu…
Có thể thấy, thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt trong hai năm qua. Tại thị trường Hà Nội, 2023 và 2024 là hai năm tăng trưởng tốt đối với loại hình chung cư, sau đó hạ nhiệt nhanh trong quý cuối năm 2024.
Dù quý I đầu năm 2025, đà tăng giá chung cư sơ cấp và thứ cấp tại Thủ đô xuống thấp nhất trong gần 2 năm, song vẫn neo cao. Hiện giá bán chung cư sơ cấp Hà Nội đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý cuối năm ngoái, theo số liệu từ CBRE. Không chỉ chung cư mà nhà ở thấp tầng, đất nền tại Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh, điển hình là các phiên đấu giá đất vùng ven vừa qua.
Trong khi đó, tại TP.HCM, trong suốt năm 2023, gần như không tăng trưởng ở bất kỳ loại hình nào. Đến năm 2024, chung cư tăng trưởng trở lại, kế đến là nhà riêng, mức độ quan tâm được ghi nhận đến quý IV lần lượt là 20% và 26%, theo số liệu từ kênh Batdongsan.
Khi dư địa tăng giá tại Hà Nội dần thu hẹp, thanh khoản chậm, nhiều nhà đầu tư cơ cấu lại các khoản đầu tư và bắt đầu xuất hiện xu hướng dịch chuyển vào miền Nam. Rõ rệt nhất là trong quý IV/2024, qua một khảo sát với 180 nhà đầu tư Hà Nội, kênh Batdongsan cho biết 66% người tham gia đang quan tâm và tìm kiếm cơ hội đầu tư tại TP.HCM. Đặc biệt, sự quan tâm đến thị trường Thủ đô từ các nhà đầu tư Hà Nội đã giảm 47% so với giai đoạn cao điểm tháng 3/2024.
“Không chỉ người Hà Nội, các nhà đầu tư tại TP.HCM cũng đang đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội tại thị trường TP.HCM. Đây là một sự dịch chuyển đáng chú ý”, kênh này nhận xét.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - cho biết số lượng giao dịch thực tế vẫn còn ở mức thấp. Một số nhà đầu tư cho rằng giá bất động sản trung tâm quá cao, còn giá ở các khu vực vùng ven tương đối rẻ nên vẫn trong xu hướng thăm dò.
Phải đến quý đầu năm 2025, xu hướng dịch chuyển này mới thực sự rõ nét. Báo cáo chuyển động thị trường bất động sản tháng 2/2025 của Dat Xanh Services (DXS- FERI) chỉ ra cả chủ đầu tư, sàn môi giới và khách hàng đã chính thức bước vào “đường đua”. Tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ và đất nền vẫn giữ nhịp thanh khoản, đặc biệt các khu vực lân cận TP.HCM tiếp tục giữ “phong độ” sức mua khi mặt bằng giá còn thấp.
Theo đơn vị này, hiện các chủ đầu tư sẵn sàng ra hàng để bắt nhịp cho chu kỳ mới, đẩy mạnh truyền thông, “rumor”, kick-off hàng loạt dự án mới. Sàn môi giới bắt đầu mở rộng thị trường, chuẩn bị các kế hoạch “bám sóng” theo các dự án trọng điểm.
Báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy thị trường có sự chuyển dịch, với làn sóng Nam tiến của cả lực lượng môi giới bán hàng, lẫn khách hàng và nhà đầu tư nhằm đón đầu xu hướng đầu tư từ hàng loạt dự án quy mô lớn ở khu vực miền Nam đã và sẽ ra mắt trong thời gian tới.
Cơ hội và thách thức
Anh Lại Tiến Huy, môi giới bất động sản thâm niên tại Hà Nội, cho biết anh vừa có mặt tại TP.HCM để khảo sát thị trường. “Không chỉ mình tôi mà rất nhiều môi giới ở miền Bắc đã có mặt để chuẩn bị cho một cơn sóng mới ở phía Nam”, anh chia sẻ.
Theo anh Huy, trong 3-4 năm qua, thị trường bất động sản Hà Nội tăng nóng, trong khi tại TP.HCM lại đi ngang do lượng hàng ra quá ít. Đến đầu năm 2025, các chủ đầu tư phía Nam mới đồng loạt tung nguồn hàng, trong đó tập trung vào những khu vực “chân sóng”, nơi có mặt bằng giá vẫn còn tương đối thấp.
“Suốt nhiều năm qua, nhà đầu tư xuống tiền ở miền Nam chủ yếu đến từ Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh... thậm chí người ở TP.HCM đầu tư hầu hết cũng là gốc miền Bắc. Người Hà Nội rất nhanh nhạy với các cơ hội đầu tư, và tại thị trường phía Nam tiếp tục có sự hiện diện của nhóm nhà đầu tư này”, anh Huy cho biết.
Nhìn nhận về cơ hội của môi giới phía Bắc khi Nam tiến, anh Huy đánh giá đây sẽ là lợi thế khi nhóm khách hàng giàu có ở Hà Nội sẽ xuống tiền đầu tư ngay. Dù vậy, những trải nghiệm của anh cho thấy thách thức với môi giới hay với các sàn bất động sản Hà Nội khi vào Nam cũng rất nhiều. Đầu tiên là cạnh tranh với các môi giới ở bản địa; tiếp đó là tâm lý khách hàng, thị trường, văn hóa vùng miền, chi phí thuê văn phòng và quảng bá thương hiệu…
“Có những sàn giao dịch rất lớn tại miền Bắc nhưng khi vào Nam lại không ai biết. Do đó, các sàn phải mất thêm kinh phí để quảng bá thương hiệu, chi phí rất nhiều trong khi lợi nhuận thu về thấp nên nhiều sàn giao dịch lớn cũng không thể tồn tại được”, môi giới thông tin.
Giữa bối cảnh thị trường bất động sản phía Nam ngày càng sôi động, cơ hội luôn rộng mở cho những nhà đầu tư biết nắm bắt xu hướng và đưa ra quyết định đúng đắn. Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết - CEO Đất Xanh Miền Bắc - lưu ý không phải dự án mới nào cũng là cơ hội tốt. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng về hạ tầng, dân cư, công nghiệp và tốc độ đô thị hóa để đảm bảo thị trường có giá trị thực sự.
Cũng theo ông Quyết, nhiều người bị cuốn vào các dự án giá rẻ, nhưng nếu pháp lý không rõ ràng, rủi ro mất vốn rất cao. Một trong những rủi ro lớn nhất hiện nay chính là vấn đề pháp lý dự án. Nhà đầu tư thường nghĩ rằng đặt cọc 5-10% rồi đóng tiếp 20-30% khi nhận nhà là an toàn, nhưng thực tế, nếu dự án chưa hoàn chỉnh pháp lý, quá trình sở hữu bất động sản có thể gặp nhiều trở ngại.
CEO Đất Xanh Miền Bắc nhấn mạnh thay vì kỳ vọng lợi nhuận tức thời, các nhà đầu tư trẻ nên tập trung vào chiến lược dài hạn. Khi có nguồn vốn ổn định, nên ưu tiên các tài sản có tiềm năng khai thác dòng tiền, như cho thuê trong vòng 1-2 năm để tạo lợi nhuận. Sau đó, tái đầu tư vào tài sản giá trị cao hơn, nâng dần quy mô danh mục đầu tư một cách bền vững.
TCO: Liên tiếp huy động trái phiếu, nợ phải trả gần 12.000 tỷ đồng
Tuta Group - Doanh nghiệp bất động sản mới và quá trình tăng vốn
