Cú nhảy vào thị trường Hải Phòng
DOJILAND - thành viên của DOJI Group - là gương mặt quen thuộc ở thị trường bất động sản miền Bắc. Trong vòng 10 năm qua, đơn vị này đã có những dự án gây tiếng vang như: The Sapphire Residence, Best Western Premium Sapphire Ha Long (tại Quảng Ninh) hay DOJI Tower (tại Hà Nội).
Hai năm trở lại đây, DOJILAND nhảy vào thị trường Hải Phòng và “trình làng” 2 dự án lớn: Diamond Crown và Golden Crown nằm đối diện nhau tại ngã tư Lê Hồng Phong - Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận Hải An. Trong đó, Golden Crown là dự án thứ hai, vừa được chính thức ra mắt trong tháng 8.
Không phải ngẫu nhiên DOJILAND chọn Hải Phòng là điểm đến trong hành trình mở rộng thị phần. “Thành phố hoa phượng đỏ” được xem là địa bàn hấp dẫn hàng đầu miền Bắc hiện nay. Quy mô nền kinh tế của Hải Phòng lớn thứ hai vùng đồng bằng sông Hồng, chỉ sau Hà Nội, thuộc top 5 địa phương có quy mô công nghiệp lớn nhất cả nước và đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ (năm 2023, GRDP tăng 10,34%, là năm thứ 9 liên tiếp tăng trưởng ở mức 2 chữ số).
Hải Phòng cũng đang thay đổi mô hình phát triển, từ “đô thị trung tâm và các đô thị vệ tinh” thành “đô thị đa trung tâm và các đô thị vệ tinh”. Cấu trúc không gian đô thị được chia thành: 2 vành đai, 3 hành lang, 3 trung tâm và các đô thị vệ tinh. Biểu hiện rõ rệt cho sự thay đổi này là huyện Thủy Nguyên sẽ lên thành phố vào năm tới, và trung tâm hành chính – chính trị mới của Hải Phòng sẽ được dời lên phía bắc sông Cấm.
Những chuyển động mạnh mẽ về quy hoạch, đi kèm là sự bùng nổ của hạ tầng, đã khiến thị trường bất động sản Hải Phòng thu hút hàng loạt “ông lớn” đổ về đầu tư, nổi bật hiện nay là Vingroup (với dự án Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên), Hoàng Huy Group (với Hoàng Huy New City, Hoàng Huy Green River) hay Văn Phú Invest (với Vlasta Thủy Nguyên)… Nhìn xa hơn, theo thống kê của Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, trong vòng 5 năm qua, tổng mức đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đã tăng hơn 10 lần so với các năm trước, tỷ lệ tăng trưởng bình quân hàng năm đạt trên 25%.
Độ “nóng” của bất động sản Hải Phòng là rất lớn. Năm 2023, khi thị trường toàn quốc còn đang trong trạng thái “đóng băng” thì bất động sản Hải Phòng vẫn ghi nhận đà tăng trưởng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đánh giá tốc độ hồi phục của thị trường Hải Phòng thuộc hàng nhanh và sớm nhất cả nước, với sự hiện diện đa dạng phân khúc ở nhiều dự án mới.
Có thể thấy, việc DOJILAND chọn Hải Phòng để rót vốn đầu tư ngay trong giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản (2022 – 2024) là một tính toán chiến lược.
Kinh doanh tụt dốc trong năm 2023
Dữ liệu của VietTimes cho thấy DOJILAND đã gặt hái kết quả kinh doanh khá ấn tượng trong giai đoạn 2021 - 2022. Trong các năm này, doanh thu thuần của công ty tăng từ 2.058 tỷ đồng lên 2.849 tỷ đồng (tăng 38%). Lợi nhuận gộp cũng tăng tương ứng từ 545 tỷ đồng lên 1.005 tỷ đồng (tăng 84%).
Hoạt động tài chính cũng rất tích cực, tăng từ 18 tỷ đồng (2021) lên 251 tỷ đồng (2022), tức tăng gấp 14 lần.
Trong khi đó, tổng chi phí kinh doanh không quá lớn, chiếm 21% - 22% doanh thu thuần. Nhờ vậy, DOJILAND ghi nhận khoản lãi sau thuế giai đoạn 2021 - 2022 lên tới 136 - 386 tỷ đồng (tương ứng tăng trưởng 3,7 lần). ROS (lợi nhuận sau thuế/doanh thu) khá cao, lần lượt các năm đạt: 6,6% và 13,5%.
Tuy nhiên, bước sang năm 2023, “tuần trăng mật” này kết thúc. Doanh thu thuần năm 2023 bất ngờ chỉ đạt 126 tỷ đồng, giảm tới 95% so với năm trước. Lợi nhuận gộp vì vậy chỉ đạt 33 tỷ đồng, giảm tới 97%. Biên lợi nhuận gộp giảm một mạch từ 35,27% của năm trước xuống chỉ còn 26,19%.
Hoạt động tài chính, vốn chứng kiến bước nhảy bằng lần ở năm trước, đến 2023 quay đầu giảm mạnh, chỉ đạt 185 tỷ đồng, tương đương giảm 26%.
Mặc dù các chi phí được tiết giảm đáng kể, nhưng không đủ để cứu vãn lợi nhuận. Kết năm 2023, DOJILAND chỉ có lợi nhuận sau thuế 172 tỷ đồng, giảm tới 55% so với năm trước đó.
Đáng nói hơn nữa là năm 2023, dòng tiền kinh doanh của DOJILAND âm rất nặng (-816 tỷ đồng), phản ánh thực trạng không thu được “tiền tươi” từ hoạt động kinh doanh chính.
Trong bối cảnh vẫn đẩy tiền đi góp vốn vào các đơn vị khác, lưu chuyển tiền thuần cả năm âm tới 189 tỷ đồng, khiến quy mô tiền của công ty khi kết thúc năm 2023 chỉ còn 78 tỷ đồng, giảm 71% so với đầu năm.
Một điều đáng quan ngại khác là triển vọng doanh thu giai đoạn tiếp theo của DOJILAND khá “tối” khi khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ đạt 90 triệu đồng khi kết thúc năm 2023.
Tất cả những diễn biến trên cho thấy khả năng không nhỏ là công ty đang cạn dự án có khả năng ghi nhận doanh thu.
Đôi điều băn khoăn
Xét về tài sản, DOJILAND có thể xếp vào hàng ngũ các doanh nghiệp quy mô lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam với tổng tài sản đạt 4.533 tỷ đồng tại thời điểm kết thúc năm 2023.
Chất lượng tài sản tương đối tốt khi 91% tổng tài sản được tài trợ bởi vốn chủ sở hữu - đã được bồi đắp liên tục qua các năm: tăng 22% vào năm 2022, tăng 95% vào năm 2023.
Tương ứng với đó là sự suy giảm của nợ phải trả qua các năm: giảm 28% vào năm 2022, giảm 77% vào năm 2023. Trong đó, nợ vay đã được trả hết vào năm 2023.
Dù vậy, vẫn còn một số điểm băn khoăn khi nhìn vào cơ cấu tài sản của DOJILAND. Đơn cử, trong giai đoạn 2021 - 2023, công ty liên tục gia tăng cường độ và quy mô đầu tư tài chính dài hạn, từ 1.223 tỷ đồng lên 1.907 tỷ đồng (tăng 58%) rồi 3.233 tỷ đồng (tăng 69%).
Về cơ cấu, tỷ trọng của khoản đầu tư tài chính dài hạn này đã tăng từ 28,4% tổng tài sản (năm 2021) lên 48% (năm 2022) rồi 71,3% (năm 2023). Điều này phản ánh tính chất "holding" ngày càng rõ nét của DOJILAND khi công ty gia tăng vốn chủ chỉ nhằm đẩy vốn vào các công ty con.
Sự tăng vọt của đầu tư tài chính dài hạn là nguồn cơn cho sự gia tăng của doanh thu tài chính trong năm 2022. Song, trong năm 2023, nghịch lý xảy ra khi doanh thu tài chính suy giảm 26%, trong khi đầu tư tài chính dài hạn tăng 69%. Đó là khi sự hiệu quả của đồng vốn trở thành vấn đề.
Ngoài ra, cơ cấu tài sản của DOJILAND cũng tồn tại một điểm băn khoăn là giá trị rất lớn của khoản phải thu ngắn hạn khác: 1.118 tỷ đồng (2021), 1.185 tỷ đồng (2022) và 752 tỷ đồng (2023). Vốn chảy ra ngoài công ty qua khoản mục này là một chỉ báo đáng ngại khi xem xét DOJILAND.
Tựu trung, DOJILAND là một trường hợp đáng chú ý khi quan sát chuyển động của thị trường bất động sản miền Bắc giai đoạn hiện nay. Vốn lớn, thế mạnh, lại được sự hỗ trợ bởi nhà băng trong hệ sinh thái là TPBank, DOJILAND rất có thể sẽ còn mở rộng quy mô lớn hơn nữa trong các năm tới. Nhưng trên con đường còn rất dài ấy, đơn vị này vẫn còn nhiều việc phải làm, nhất là tránh sự biến động với biên độ rất cao trong giai đoạn vừa qua.
Lợi nhuận TNR Holdings như thế nào trong 6 tháng đầu năm?
Cổ phiếu VNZ tăng "bốc đầu" khi VNG cung cấp thông tin về ông Lê Hồng Minh
