|
|
Nhiều cán bộ, viên chức mua được nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP.HCM thời gian qua tỏ ra hài lòng về sự minh bạch thông tin trong quy trình xét duyệt hồ sơ, cách tính điểm, bốc thăm chọn căn hộ của Sở Xây dựng. Bên cạnh đó, vẫn còn một số người thắc mắc về cách tính lãi suất, cũng như việc giá nhà đội lên cao do áp dụng hệ số tầng.
Những thắc mắc này được chúng tôi chuyển tới ông Nguyễn Thanh Hải (ảnh), Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng.
Không buộc phải dưới 15 triệu/m2
Hiện đang có nhiều cách hiểu về NƠXH, trong đó đa phần cho rằng giá NƠXH không được vượt quá 15 triệu đồng/m2. Cách hiểu này đúng hay sai, thưa ông?
Ông Nguyễn Thanh Hải: Không có quy định nào buộc NƠXH phải có giá dưới 15 triệu/m2, chỉ có quy định về chính sách và công thức tính đối với NƠXH. Tuy nhiên, chắc chắn NƠXH dành cho cán bộ, công nhân viên chức, người thu nhập thấp sẽ được hưởng nhiều ưu đãi như lãi suất rẻ từ Quỹ Phát triển nhà ở, được trả chậm và giá sẽ thấp hơn so với giá nhà ở thương mại có suất đầu tư tương ứng.
Riêng gói tín dụng 30.000 tỉ đồng lại khác nữa. Theo quy định, với những nhà ở thương mại đáp ứng điều kiện như căn hộ dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu/m2… thì người mua nhà có thể được hỗ trợ vay gói tín dụng này.
Nhưng cách tính giá như thế nào khiến cùng một dự án, cùng một diện tích mà giá nhà lại dao động từ 13 triệu đến 20 triệu/m2 như ở chung cư 19/19 Lạc Long Quân, Tân Bình?
Giá mua NƠXH được xác định theo công thức quy định tại Điều 14 Thông tư 14/2013 của Bộ Xây dựng (hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 34/2013). Với dự án ở Lạc Long Quân, giá thuê mua (mua) 10 năm tại một căn hộ có diện tích 41,2 m2 gồm:
- Giá mua căn hộ theo giá trị đầu tư thực tế: 15 triệu đồng/m2 (chưa có VAT; tiền sử dụng đất; lợi nhuận định mức).
- Chi phí bảo trì (2% giá thành): 300.000 đồng/m2.
- Lãi suất bảo toàn vốn: 1,65%/năm.
- Hệ số vị trí dự án: 1,05%.
- Hệ số tầng cao (K) bình quân: 1%.
- Thuế VAT: 5%.
Sau khi tính toán theo đúng công thức, giá căn hộ này bình quân là 16,852 triệu đồng/m2. Nếu tính theo hệ số tầng thì tầng thấp nhất (k=0,8%) có giá 13,582 triệu đồng/m2; tầng có hệ số cao nhất (k=1,2%) có giá 20,223 triệu đồng/m2. Trong khi giá bán căn hộ thương mại trong chung cư này ở tầng cao nhất là 27,5 triệu đồng/m2. Như vậy, giá NƠXH chỉ bằng 73% so với giá nhà ở thương mại trong cùng một dự án.
Lãi suất theo dư nợ giảm dần
Việc áp dụng thêm hệ số tầng khá chênh lệch giữa tầng thấp và tầng cao khiến căn hộ đội giá. Vậy trong cùng một dự án, cách tính hệ số tầng của nhà ở thương mại và NƠXH có giống nhau không? Căn cứ pháp lý nào để tính hệ số giữa các tầng, thưa ông?
Thông tư 14/2013 của Bộ Xây dựng có công thức tính về hệ số tầng cao với NƠXH. Riêng với các căn hộ thương mại áp hệ số tầng thế nào là quyền của doanh nghiệp. Họ sẽ cân đối giữa việc đầu tư và nhu cầu lợi nhuận để đưa ra hệ số phù hợp.
Có ý kiến cho rằng việc áp dụng hệ số tầng đối với nhà ở thương mại là do họ được chọn tầng, chọn góc, chọn hướng trong khi NƠXH không được chọn mà phải bốc thăm. Ý kiến của ông thế nào?
Vì số lượng người đủ điều kiện thuê mua NƠXH lớn hơn số lượng NƠXH hiện có nên phải áp dụng biện pháp bốc thăm công khai số thứ tự để chọn nhà. Việc này cũng được công bố công khai.
Cách tính lãi suất của các căn NƠXH có được tính theo dư nợ giảm dần không? Cụ thể thế nào, thưa ông?
Có hai cách tính lãi suất của NƠXH nhưng tổng kết quả đều như nhau. Cách tính thứ nhất, chi phí mua lúc ban đầu cao nhưng sẽ giảm dần về sau theo thời gian thanh toán. Cách thứ hai, chi phí mua được tính đều cho tất cả kỳ thanh toán. Và hội đồng xét duyệt NƠXH đã chọn cách tính thứ hai do có lợi cho người mua hơn (không phải thanh toán số tiền cao trong thời gian đầu, giá trị thanh toán vẫn được giữ nguyên cho dù có bị trượt giá).
Bộ Xây dựng cũng đã trả lời đây là cách tính lãi suất theo phương pháp dư nợ giảm dần được tính vào trong tổng giá trị mua nhà rồi chia đều cho số tháng để thanh toán hằng tháng.
Xin cám ơn ông.
Thủ tục minh bạch, hệ số tầng quá cao
Chị Nguyễn Thị Hồng, một khách hàng mua được NƠXH, cho hay trước giờ chưa bao giờ tin rằng có thể sở hữu được NƠXH do e ngại quá trình xét duyệt phức tạp, thủ tục rườm rà. Thấy một người bạn thân làm thủ tục đăng ký, chị liều làm theo và không ngờ chỉ sau một tháng đã được gọi lên thông báo công khai các tiêu chí để tính điểm số. Nhìn chung quy trình xét duyệt của Sở Xây dựng rất rõ ràng, công khai. Người của Sở hướng dẫn tận tình, thậm chí còn gọi điện thoại cho chị vào lúc 21 giờ để nhắc bổ sung gấp giấy tờ.
“Duy chỉ có điều tôi thấy cách tính hệ số tầng theo quy định của Bộ Xây dựng hiện nay quá cao. Khi tôi bốc trúng căn hộ ở tầng 14 thì giá nhà đã đội lên thêm 2-3 triệu đồng/m2 so với những người ở tầng 7-8” - chị Hồng nói
Theo PLTP