|
| Tỷ lệ nhà ở bỏ trống của Trung Quốc cao hơn nhiều so với mức chuẩn của quốc tế. |
Nếu nguồn tài sản của Mỹ là thị trường chứng khoán thì nguồn tài sản ở Trung Quốc là thị trường bất động sản.
Trong 20 năm trở lại đây, ở Trung Quốc đầu cơ bất động sản dường như là việc ai cũng muốn làm. Tuy nhiên, quá trình đầu cơ bất động sản đã để lại "3 di chứng" nghiêm trọng: giá cả tăng vọt, thu nhập không thể theo kịp với nhịp tăng của thị trường bất động sản, và những ngôi nhà bỏ trống hiện diện khắp nơi.
Hiện trạng "3 di chứng" của thị trường bất động sản đặc biệt dễ thấy đối với những chủ sở hữu bất động sản và người trẻ muốn mua bất động sản, một mặt người trẻ cảm thấy dù nỗ lực thế nào cũng không thể mua được nhà, mặt khác chủ sở hữu bất động sản lại cho rằng căn nhà mãi không thể bán được. Làm thế nào để giải quyết nghịch cảnh lớn này?
Đầu cơ bất động sản của Trung Quốc đã dẫn đến di chứng gì?
 |
Quá trình đầu cơ bất động sản trong 20 năm qua đã để lại hậu quả gì cho thị trường bất động sản Trung Quốc? |
Giá bất động sản tăng cao
Kể từ cuộc cải cách nhà ở năm 1998, ngành bất động sản của Trung Quốc đã phát triển vượt bậc trong hai thập kỷ qua.
Theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia, năm 2000, giá nhà trung bình ở Trung Quốc là khoảng 2.000 NDT/mét vuông (khoảng 314 USD), và đến năm 2020, giá nhà trung bình ở Trung Quốc đã lên tới 9.860 NDT/mét vuông (khoảng 1545 USD). Có thể nói tốc độ tăng giá nhà rất nhanh, chỉ trong vòng 2 thập kỷ, giá nhà đã tăng 4-5 lần.
Ở hầu hết các thành phố cấp một và cấp hai có nền kinh tế phát triển, với sự tập hợp của các ngành công nghiệp và dân cư đông đúc, giá nhà ở đã tăng 10-20 lần, và các khu vực trọng điểm của Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến thậm chí đã lên tới 30 lần.
Thu nhập không theo kịp giá nhà
Theo báo cáo "Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập năm 2020" do Viện nghiên cứu E-House phát hành, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình của Trung Quốc đạt 9,2 vào năm 2020, tăng 5,7 điểm phần trăm so với 8,7 của năm 2019.
Tỉ lệ giá nhà trên thu nhập của 100 thành phố hàng đầu của Trung Quốc đã đạt 13,3, cao gần gấp 2 đến 3 lần phạm vi hợp lý được quốc tế quy định (từ 3-6).
Đồng thời, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của các thành phố loại một vượt xa mức trung bình, hầu hết nằm trong khoảng 10-20, thậm chí có nơi lên tới hơn 30. Năm 2020, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của Bắc Kinh là 30,8 và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập của Thượng Hải là 30,7. Đối với những thành phố này, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập rất cao, các gia đình cần hơn 30 năm tiết kiệm mới có thể mua trọn vẹn một ngôi nhà.
Năm 2018, số lượng người đi thuê nhà ở Trung Quốc đã vượt quá 200 triệu người, và dự kiến đến năm 2022, số lượng người đi thuê sẽ đạt 240 triệu người. Đối với những người thuê trọ này, một số ít là những người có nhà nhưng quanh năm đi làm ăn ở nơi khác nên chỉ có thể chọn ở nhà thuê. Phần lớn trong số đó là người vẫn chưa mua được nhà nên chỉ có thể lựa chọn hình thức đi thuê. Và trong số những người đi thuê nhà này, những người sinh sau năm 1990 chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Đối với việc mua nhà, có thể nói đây là vấn đề lớn nhất mà người trẻ phải đối mặt. Nhưng hiện nay, việc "mua nhà lấy vợ" đã trở thành điều kiện tiên quyết trong xã hội Trung Quốc.
Những người trẻ hiện nay đang chịu áp lực rất lớn bởi giá nhà đất cao. Chính vì tình trạng này mà nhiều bạn trẻ hiện nay e dè trong chuyện kết hôn, thậm chí là không kết hôn. Có thể nói, giá nhà đất tăng cao đã ảnh hưởng đến cuộc sống bình thường của người dân.
Số lượng lớn nhà trống tồn tại
 |
| Tỷ lệ nhà ở trống tại Trung Quốc trung bình đạt 22,4%. |
Giá nhà ở tăng cao phải chăng là do cung không đủ cầu? Thực tế không phải như vậy. Trong hai thập kỷ qua, các tòa nhà dân cư liên tục được xây dựng. Theo số liệu do ngân hàng trung ương năm 2020 cung cấp, tỷ lệ sở hữu nhà ở của cư dân thành thị đã đạt 96%, có thể nói hầu hết cư dân thành thị đều có nhà ở riêng. Hơn nữa, 31% hộ gia đình có hai căn nhà, 10,5% hộ gia đình có từ ba căn trở lên.
Có thể nói, cư dân thành thị hiện nay không thiếu nhà để ở, cũng có nhiều gia đình có nhiều dãy trọ cho thuê. Đối với những gia đình có nhiều dãy phòng trọ cho thuê, nhiều người trong số họ đang mua rất nhiều căn nhà như một khoản đầu tư. Đối với một số gia đình, sau khi mua nhà, họ sẽ để trống nhà và đợi khi giá nhà lên cao rồi mới bán lại nhằm thu lợi nhuận khủng. Do đó, một số lượng lớn nhà đang bị bỏ trống và không có dòng chảy vào thị trường.
Theo thống kê của Trường Đại học Kinh tế Tài chính năm 2017, tỷ lệ trống nhà ở của Trung Quốc là khoảng 22,4% và số căn còn trống khoảng hơn 65 triệu căn, có thể chứa toàn bộ dân số Pháp!
Đến nay đã gần 4 năm trôi qua, các chủ đầu tư vẫn đang tiếp tục xây nhà, và tỷ lệ nhà ở trống của Trung Quốc càng cao hơn.
Theo ông Cừu Bảo Hưng, Cựu Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, tỷ lệ nhà ở trống ở Bắc Kinh là từ 10% -20%, và tỷ lệ trống ở thành phố Ordos tại khu vực tự trị Nội Mông đã đạt đến mức 70%!
Theo thông lệ quốc tế, tỷ lệ trống của nhà ở nên khống chế ở mức khoảng 5% -10%, nếu vượt quá 20% sẽ gây hại cho nền kinh tế thị trường.
Đứng trước tỷ lệ nhà trống cao ở mức báo động này, nhiều chuyên gia cho rằng Trung Quốc nên thực hiện đánh thuế nhà ở bỏ trống.
Vậy thuế nhà ở bỏ trống là gì?
Đúng như tên gọi, thuế nhà ở trống là loại thuế được đánh dựa trên tính chất của ngôi nhà và thời gian bỏ trống của bất động sản nhằm tránh lãng phí tài nguyên và tránh đầu cơ giá nhà đất.
Cựu Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Cừu Bảo Hưng đã đề xuất rằng "đánh thuế nhà ở bỏ trống" sẽ hạn chế giá nhà ở cao. Ông cho rằng theo thông lệ quốc tế, tỷ lệ trống trên 5% có thể bị đánh thuế, và với tình hình hiện nay ở Trung Quốc, "thuế nhà ở bỏ trống" là điều tất yếu.
 |
| Cựu Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Cừu Bảo Hưng. |
Ngay từ hai năm trước, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội cũng đưa ra đề xuất tương tự: thay thuế bất động sản bằng "thuế nhà ở bỏ trống" có thể nâng cao hiệu quả sử dụng nhà ở, từ đó đạt được mục đích kiềm chế giá nhà ở.
Giáo sư Trần Bình của Đại học Bắc Kinh cũng cho biết: "Một khi đánh thuế nhà ở bỏ trống, chủ sở hữu bất động sản sẽ phải chịu rất nhiều loại thuế và phí, tôi tin rằng họ sẽ không dám tiếp tục đầu cơ tích trữ nhà. Hơn nữa, thuế nhà trống cũng có thể giúp tăng nguồn thu thuế của chính phủ đồng thời có lợi cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản."
Có thể thấy, nhiều chuyên gia đã đưa ra khẳng định tích cực đối với việc đánh thuế nhà ở bỏ trống. Trong những năm gần đây, giới đầu cơ Trung Quốc đã tích trữ một lượng lớn nhà trống, điều này đã làm mất cân đối nhu cầu thị trường và khiến giá nhà ở tăng cao.
Chi phí nắm giữ bất động sản bỏ trống tăng mạnh chắc chắn sẽ làm giảm hiện tượng đầu cơ bất động sản, để thị trường bất động sản vận hành trơn tru và lành mạnh hơn.
Mặc dù thuế nhà ở bỏ trống của Trung Quốc hiện mới chỉ dừng lại ở giai đoạn đề xuất, nhưng trên thực tế, nhiều quốc gia đã sớm chính thức thực hiện quy định này.
 |
| Thuế nhà ở bỏ trống đã được thực hiện hiệu quả ở một số quốc gia phát triển phương Tây. |
Canada bắt đầu đánh thuế nhà bỏ trống vào tháng 3/2019. Nếu ngôi nhà bị bỏ trống trong 6 tháng, chủ sở hữu sẽ bị đánh thuế ở mức 1% giá trị tài sản.
Ở Pháp, hình phạt cho bất động sản nhàn rỗi trên thị trường có tính chất lũy tiến. Nhà ở bỏ trống trên một năm phải nộp thuế nhà ở bỏ trống 10% trên giá bất động sản, thuế này được tăng lên 12,5% trong năm thứ hai và 15% vào năm thứ ba.
Ở Hà Lan, đối với những ngôi nhà bị bỏ trống hơn một năm, chính quyền địa phương sẽ cho phép các công dân khác chuyển đến ở.
Ở Thụy Điển, chính phủ được quyền trưng dụng những căn hộ trống, phòng trọ giá rẻ cho thuê mà không có gia đình nào ở.
Ở nhiều nước phát triển, tỷ lệ nhà trống được kiểm soát ở mức tương đối thấp, thuế nhà trống hoặc các loại thuế khác được quy định riêng cho nhà ở bỏ trống, biến nhà ở bỏ trống thành nguồn cung có sẵn trên thị trường bất động sản một cách hiệu quả.
Kết luận
Tại sao một khi thuế nhà ở bỏ trống được thực hiện, tình trạng đầu cơ bất động sản có thể được kiềm chế? Nguyên nhân chính là do giai đoạn này Trung Quốc đã dư thừa bất động sản, người dân tích trữ bất động sản quá nhiều dẫn đến thị trường nhà đất không có nhà để bán, trong khi đó, nhu cầu mua nhà để ở của người trẻ vẫn lớn nhưng họ không có khả năng chi trả. Với sự gia tăng chi phí từ thuế, những người tích lũy nhiều nhà chỉ có thể "ném củ khoai bỏng tay" này vào thị trường nhà ở, nguồn cung nhà ở sẽ tăng lên và điều chỉnh lại cung cầu.
Mặc dù thuế nhà ở bỏ trống đã được đề cập nhiều lần ở Trung Quốc nhưng vẫn chưa được thực hiện vì nhiều lý do khác nhau.
Các nhóm liên quan đến thuế nhà ở bỏ trống không chỉ bao gồm các nhà đầu cơ bất động sản, mà còn cả các nhà phát triển bất động sản và lao động di cư. Đánh thuế nhà ở trống đối với lao động di cư chắc chắn sẽ làm tăng áp lực kinh tế của họ.
Đồng thời, định nghĩa về "nhà ở bỏ trống" cần được làm rõ hơn, nếu không sẽ gây ra những tranh chấp khó tránh khỏi. Ngoài ra, việc thu một loại thuế mới cần có các chính sách hỗ trợ, sự thống nhất của các đơn vị liên quan và không dễ mở rộng.
Do đó, việc xây dựng mức thuế nhà ở bỏ trống vẫn còn một chặng đường dài phía trước, nhưng nếu nó được thực hiện, chắc chắn sẽ mang lại nhiều thay đổi trên thị trường bất động sản.
Thanh Hà (Tổng hợp từ NetEase)
