|
|
| Người dân ở Hà Nội đi làm hồ sơ tách thửa đất. Ảnh: Lệ Chi |
Tách thửa là quyền của người dân khi đáp ứng đủ các điều kiện và thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Tuy nhiên, việc ban hành công văn số 1685 ngày 22/3/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (sau đó bị Bộ Tư pháp tuýt còi) và áp dụng của cơ quan chức năng địa phương đã khiến nhiều hộ dân không thể tách thửa, sau đó lâm cảnh dở khóc, dở cười vì vướng quy định mới.
Nỗi khổ của người dân xin tách thửa
Năm 2022, gia đình bà N.T.T (xã Đồng Quang, huyện Quốc Oai, Hà Nội) nộp hồ sơ để tách thửa các lô đất chia cho các con. Theo hướng dẫn của cán bộ tiếp dân tại Bộ phận một cửa huyện Quốc Oai, gia đình đã nộp hồ sơ tại UBND xã để đổi "sổ đỏ" sang mẫu mới và tách sổ theo quy định lúc đó. Tuy nhiên, sau khi nhận hồ sơ, cán bộ địa chính xã và lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Quốc Oai đều cho biết chưa thể thực hiện thủ tục hành chính do "vướng" công văn số 1685 ngày 22/3/2022 của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội (do Phó giám đốc sở Lê Thanh Nam ký).
Đáng nói là theo công văn 1685, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, hoặc thửa đất gồm cả đất ở và đất nông nghiệp. Còn theo "sổ đỏ", thửa đất của gia đình bà T có 100% diện tích là đất ở, không thuộc diện phải tạm dừng giải quyết thủ tục.
"Trong thời gian chờ đợi, tôi đã chia đất cho 3 con trai để xây nhà và bán một phần đất cho họ hàng. Bên mua cũng sau đó hoàn tất việc xây dựng căn nhà 3 tầng và chuyển đến ở”, bà T kể.
Một năm sau đó, khi bị Bộ Tư pháp “tuýt còi” vì ban hành văn bản trái pháp luật, ngày 27/4/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội bãi bỏ công văn số 1685. Biết việc này, gia đình bà T tiếp tục đề nghị cơ quan chức năng địa phương thực hiện thủ tục hành chính. Tuy nhiên, đại diện Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện Quốc Oai và cán bộ xã đều cho biết đang chờ thêm chỉ đạo của cấp trên. Nhiều hồ sơ tách thửa cũng rơi vào tình trạng tương tự.
Đến tháng 9/2024, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định số 61 về diện tích tách thửa, hợp thửa với từng loại đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Lúc này, bà T và nhiều hộ dân ngã ngửa vì điều kiện để tách thửa đã thay đổi.
Theo quy định mới, tại các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80 m2, cạnh tiếp giáp với đường giao thông phải từ 5 m.
Đối chiếu với quy định này, cả 4 mảnh đất mà bà T chia cho các con và đã bán đều đáp ứng điều kiện về diện tích nhưng mặt tiền tiếp giáp đường giao thông chỉ dài 4,5 m. Do không đủ điều kiện tách thửa nên đến nay, gia đình bà T vẫn chưa biết sẽ phải xử lý ra sao để đảm bảo quyền lợi những người liên quan, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất hiện tại.
“Hai năm trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, gia đình tôi đã nộp hồ sơ tách thửa. Nếu được giải quyết khi đó, chúng tôi không rơi vào tình cảnh trớ trêu như hiện nay. Văn bản ban hành trái luật và cách vận dụng khó hiểu của địa phương đã đang lại hệ lụy quá lớn, ảnh hưởng đến nhiều thế hệ con cháu sau này”, bà T bức xúc.
Cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, ông N.T.A (xã Trung Mầu, huyện Gia Lâm, Hà Nội) cho biết: "Chúng tôi là có đất hợp pháp, mà không cho tách thửa thì rõ ràng sai luật. Lẽ ra, cơ quan chức năng nên tập trung quản lý những cá nhân, tổ chức mua đất rồi phân lô để bán nền. Tôi và rất nhiều hộ chỉ chia tách thửa cho con cái theo thừa kế, hoặc phải bán đất để trả nợ. Không thể vì không quản lý được mà cấm tất cả”.
Phản ánh với VietTimes, ông T.A cho biết đến thời điểm hiện tại, gia đình ông cũng chưa thể tách thửa do không đáp ứng điều kiện của quy định mới.
Không có con số thống kê về số lượng các trường hợp vướng mắc liên quan đến tách thửa. Nhưng lãnh đạo một Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại Hà Nội xác nhận có những trường hợp tương tự như gia đình bà T và ông T.A. Theo vị này, luật có hiệu lực vào thời điểm nào thì người dân tuân thủ quy định theo giai đoạn đó, không có ngoại lệ. Những trường hợp đã có giấy tiếp nhận hồ sơ tách thửa trước đó có thể làm đơn kiến nghị đến cơ quan cấp trên để được xem xét.
Tuy nhiên theo vị này, hiện nay cơ quan chức năng đang trong giai đoạn sắp xếp, tinh gọn bộ máy nên người dân có thể sẽ cần chờ đợi phản hồi từ cơ quan chức năng khi gửi kiến nghị.
"Nên điều chỉnh quy định tách thửa theo hướng linh hoạt hơn"
Ngoài những vướng mắc vì không tách được thửa đất do văn bản ban hành trái luật, nhiều người dân cho rằng điều kiện về diện tích tối thiếu 50 m2 đối với thửa đất tại phường, thị trấn của Hà Nội và 80 m2 tại các xã vùng đồng bằng cũng khiến họ khóc dở, mếu dở.
Ông Vũ Văn Nam (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết gia đình có mảnh đất hơn 90 m2, đã làm thủ tục tách sổ từ năm 2023 nhưng nhận được câu trả lời từ địa phương là chờ quy định mới. “Nhưng với quy định hiện nay, tôi không thể tách thửa được nữa. Tôi rất buồn vì rõ ràng theo quy định cũ, tôi hoàn toàn có thể tách thửa”, ông Nam nói.
Tương tự, ông Phạm Văn Bách (ở Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội) có căn nhà diện tích 70 m2, xây đã lâu năm. Ông có 2 con nên định chia đôi cho mỗi người con một nửa diện tích đất. Tuy nhiên, theo luật mới, gia đình không đủ điều kiện tách thửa. Như vậy, 2 con và sau này là cháu, chắt các đời sau sẽ phải đồng sở hữu miếng đất này.
Ông Bách cho rằng Hà Nội đất chật người đông, diện tích tối thiểu tại các quận trung tâm chỉ nên quy định từ 30 m2 như trước đây. Điều kiện mới về diện tích cũng như chiều rộng tiếp giáp đường đi phải từ 4 m trở lên sẽ gây khó cho những gia đình có nhu cầu tách thửa cho con cái.
Nhìn ở góc độ thị trường, chị Nguyễn Thị Quỳnh Trâm (huyện Đông Anh, Hà Nội) cho rằng quy định về điều kiện tách thửa như nay phần nào tạo áp lực cho người dân có nhu cầu về nhà đất. Giá cao, nguồn cung ít hơn sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, từ đó tác động tới thanh khoản thị trường bất động sản.
“Với căn nhà 60 m2 nếu mức giá khoảng 65-70 triệu đồng/m2 tại vùng ven nội thành, người mua chỉ cần bỏ ra khoảng 4 tỷ đồng. Nhưng nếu thửa đất tối thiểu là 80 m2, cũng với giá đó, người dân cần khoảng 5-7 tỷ đồng, thậm chí là cao hơn mới. Ở nông thôn liệu có mấy người đủ số tiền đó ”, chị Trâm nói.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, phân tích việc tăng diện tích tách thửa sẽ tác động đến 2 khía cạnh. Một mặt sẽ giúp cho đô thị đảm bảo sự thông thoáng. Tuy nhiên với mật độ dân số cao, các đô thị như Hà Nội đang tồn tại lượng lớn nhà đất cũ có nhu cầu tách thửa. Nhiều hộ dân thậm chí ở ngoại thành có nhu cầu tách thửa để chia đất cho con cái cũng gặp khó vì không dễ đáp ứng các tiêu chí mới.
Ông Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty luật SBLAW - cũng đánh giá quy định về điều kiện tách thửa hiện nay có thể ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền ồ ạt nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức. Bởi những người có nhu cầu mua đất với diện tích nhỏ để xây nhà riêng sẽ gặp khó khăn do nguồn cung giảm, ảnh hưởng đến thanh khoản bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đang đô thị hóa. Một số hộ dân có thể phải giữ đất chờ điều kiện phù hợp mới tách thửa, nhưng trong thời gian đó, họ vẫn phải đóng thuế đất hoặc chịu chi phí bảo trì cao, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính lâu dài của gia đình.
Đặc biệt, các gia đình có quỹ đất hạn chế nếu mặt tiền hẹp hơn yêu cầu, hoặc ngõ vào không đủ rộng cũng không thể tách thửa, dẫn đến khó khăn trong việc phân chia tài sản. Những hộ có diện tích đất lớn cũng không dễ thể tách thửa do không đáp ứng điều kiện về ngõ hoặc mặt tiền.
“Thực tế là không ít gia đình đông con không đủ khả năng mua nhà mới cho từng người. Họ buộc phải trông chờ vào việc tách đất để con cái có nơi ở riêng”, luật sư Nguyễn Thanh Hà nói.
Kể từ khi có quy định này, luật sư Hà cho biết đã ghi nhận nhiều mâu thuẫn do không thể giải quyết vấn đề chia đất trong gia đình. Điều này cho thấy quy định về điều kiện tách thửa mới có nhiều bất cập cho những gia đình có nhu cầu thực về tách thửa cho con cái.
Theo ông Hà, việc tách thửa cần được xem xét trên cơ sở phát triển bền vững, tránh phá vỡ quy hoạch chung, gây mất cân đối về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đồng thời bảo tồn các giá trị văn hóa, lịch sử.
“Trước những bất cập này, có lẽ nên xem xét điều chỉnh quy định theo hướng linh hoạt hơn, chẳng hạn cho phép tách thửa với diện tích nhỏ hơn trong trường hợp chia đất cho con cái, đi kèm một số điều kiện để tránh tình trạng lách luật”, Chủ tịch SBLAW kiến nghị.
(còn nữa...)