|
|
| Ảnh minh họa |
Làn sóng dự án BT hồi sinh
Theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), kể từ năm 2021, hợp đồng BT không áp dụng đối với dự án đầu tư mới. Thời điểm đó, báo cáo sơ bộ có 162 dự án BT trên cả nước dừng triển khai, với tổng vốn đầu tư hơn 58.600 tỷ đồng, quỹ đất dự kiến thanh toán gần 20.700 ha.
Sau nhiều năm nằm im, cuối tháng 11/2024, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật PPP và Luật Đấu thầu. Điểm nhấn lớn nhất là từ ngày 1/7/2025, các dự án BT sẽ chính thức được khởi động trở lại, với hai phương thức thanh toán: bằng quỹ đất hoặc ngân sách Nhà nước.
Thông tin này ngay lập tức khơi dậy làn sóng dự án BT. Đầu tháng 2/2025, Tập đoàn Trung Nam đã đề xuất đầu tư cùng lúc hai cây cầu trọng điểm tại TP.HCM là cầu Cần Giờ và cầu Thủ Thiêm 4 với tổng vốn hơn 17.000 tỷ đồng.
Theo Trung Nam, hợp đồng BT sẽ giúp thành phố huy động được nguồn lực tư nhân mà không cần ứng vốn ngân sách, giảm gánh nặng tài chính trong bối cảnh nhu cầu hạ tầng tăng cao.
Liên quan đến cầu Cần Giờ, ngoài Trung Nam Group, Tập đoàn Masterise cho biết, đơn vị này cũng sẵn sàng đồng hành cùng thành phố trong việc xây dựng hạ tầng giao thông kết nối khu vực phía đông nam, thông qua đề xuất đầu tư xây dựng cầu Cần Giờ theo hình thức BT.
Thai Group (tiền thân là Tập đoàn Xuân Thành) cũng kiến nghị thành phố chấp thuận cho tham gia xây dựng cầu Cần Giờ theo hình thức hợp đồng BT hoặc phương thức khác phù hợp với chủ trương của địa phương.
Đến tháng 4/2025, Văn phòng Chính phủ ra Thông báo 152, đồng ý cho UBND tỉnh Thái Nguyên thanh toán quỹ đất đã giải phóng mặt bằng cho nhà đầu tư hai dự án đường Bắc Sơn kéo dài. Một dự án dài 3,5 km vốn hơn 1.000 tỷ đồng, đã thông xe từ năm 2020 và đang chờ hoàn thiện các hạng mục phụ trợ. Dự án còn lại dài 6 km, vốn gần 992 tỷ đồng, do Doanh nghiệp tư nhân xây dựng Xuân Trường đảm nhiệm. Cả hai đều thanh toán bằng đất có hạ tầng hoàn chỉnh.
Giữa năm 2025, Hà Nội tiếp tục gây chú ý khi chấp thuận cho liên danh Đèo Cả - Văn Phú Invest nghiên cứu siêu dự án Đại lộ - Cảnh quan sông Hồng theo hợp đồng BT, với tổng vốn ước tính 300.000 tỷ đồng.
Dự án dự kiến xây dựng đại lộ dài 80 km ven sông Hồng, gồm 67 km cầu cạn, 10 km hầm chui và một tuyến monorail 84 km. Khoảng 3.300 ha đất cũng sẽ được quy hoạch thành công viên, cây xanh và không gian công cộng, hướng tới kiến tạo một “kỳ tích sông Hồng” tương tự sông Hàn của Hàn Quốc.
Ngày sau đó, tháng 7/2025, Chính phủ ban hành Nghị quyết 212 để tháo gỡ vướng mắc cho hai dự án đình trệ lâu năm tại TP.HCM: dự án chống ngập do triều (10.000 tỷ đồng) và đoạn Vành đai 2 dài 2,7 km. Cơ chế thanh toán bằng đất hoặc tiền được bổ sung, dưới sự giám sát của Kiểm toán Nhà nước.
Tiếp nối, tháng 8/2025, TP.HCM bắt tay rà soát diện tích và giá đất thanh toán cho các dự án BT ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, gồm 4 tuyến đường chính, cầu Thủ Thiêm 2, hạ tầng khu dân cư phía Bắc và trục Bắc - Nam.
Hiện Đại Quang Minh đã được giao 106 ha đất để hoàn vốn cho 4 tuyến đường (gần 12.000 tỷ đồng) và 1,6 ha đất cho cầu Thủ Thiêm 2 (hơn 3.000 tỷ đồng). Liên danh CII - Khánh An cũng nhận gần 10 ha đất đổi lấy dự án hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và trục Bắc – Nam, vốn hơn 1.600 tỷ đồng.
Hay mới đây, Hà Nội điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án cầu Trần Hưng Đạo lên hơn 12.226 tỷ đồng, trong đó riêng hợp phần cầu theo hợp đồng BT có giá trị hơn 8.200 tỷ đồng. Nhà đầu tư dự kiến được thanh toán bằng 635 ha đất, chủ yếu tại Gia Lâm và Đông Anh, với khu lớn nhất hơn 500 ha.
Hàng loạt động thái dồn dập từ Trung Nam, Xuân Trường, Đại Quang Minh, Đèo Cả - Văn Phú Invest, Masterise… cho tới các dự án trọng điểm ở Hà Nội và TP.HCM cho thấy các địa phương đang tăng tốc chuẩn bị cơ chế, nguồn lực đất đai để đón làn sóng BT trở lại, sau nhiều năm gián đoạn.
BT chỉ hiệu quả khi minh bạch, đấu thầu công khai
Không chỉ dự án mới được kỳ vọng, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu khung pháp lý cho hợp đồng BT được đổi mới toàn diện, khắc phục triệt để những bất cập của giai đoạn trước, thì 162 dự án BT từng “án binh bất động” nhiều năm sẽ được khơi thông.
Theo ông Châu, “nút thắt” lớn nhất của BT chính là cách lựa chọn nhà đầu tư. Thay vì đấu thầu rộng rãi để tạo cạnh tranh công bằng, hầu hết các dự án trước đây đều chỉ định thầu. Điều này khiến một khi doanh nghiệp được chọn làm dự án BT, họ gần như nghiễm nhiên trở thành chủ đầu tư các dự án bất động sản hoặc nhà ở thương mại liên quan, mà không cần thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Cùng với đó, phương thức thanh toán BT cũng bộc lộ nhiều kẽ hở. Nhà nước hầu như không thanh toán bằng ngân sách, mà chủ yếu bằng tài sản công, nhất là quỹ đất. Tuy nhiên, quá trình định giá đất đối ứng lại thiếu minh bạch, nhiều khi thấp xa so với giá thị trường, dẫn đến tình trạng nhà đầu tư hưởng lợi lớn trong khi Nhà nước thất thoát nguồn lực.
Dù vậy, ông Châu nhấn mạnh không thể phủ nhận những đóng góp của BT đối với tiến trình xã hội hóa đầu tư hạ tầng, nhất là trong bối cảnh ngân sách hạn hẹp. Thực tế, nhiều công trình trọng điểm đã được triển khai nhanh nhờ cơ chế BT, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
“Việc tạm dừng BT trong giai đoạn vừa qua là hoàn toàn cần thiết để hoàn thiện thể chế, bịt kín các lỗ hổng. Nhưng khi cơ chế đã đủ minh bạch, đồng bộ, việc khởi động lại là hợp lý và đúng thời điểm”, ông Châu khẳng định.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế độc lập, Học viện Tài chính nhìn nhận hợp đồng BT là một hình thức đầu tư có thể mang lại hiệu quả rõ rệt cho phát triển kinh tế - xã hội, nếu được tổ chức minh bạch và quản lý chặt chẽ. Để làm được điều đó, ông Thịnh cho rằng điều kiện tiên quyết là phải có dự toán dự án đầy đủ, chính xác, để trên cơ sở đó Nhà nước thanh toán cho doanh nghiệp bằng quỹ đất đối ứng với giá trị được xác định theo đúng nguyên tắc thị trường đã được quy định trong Luật Đất đai.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhấn mạnh cần xây dựng bộ tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực thực sự; trong trường hợp có nhiều doanh nghiệp quan tâm, nên tiến hành đấu thầu công khai nhằm bảo đảm quyền lợi và sự công bằng cho tất cả các bên. Đồng thời, phải quy định cụ thể trách nhiệm cá nhân trong việc phê duyệt dự án BT, qua đó bảo đảm toàn bộ quá trình thực hiện minh bạch, công bằng và có trách nhiệm giải trình.