Tung hỏa mù
“Thị trường dạo này đang lên” là câu nói chung chung, cửa miệng của các nhân viên tại các sàn giao dịch BĐS, của chủ đầu tư. Tuy nhiên, khi được hỏi vì sao lên giá thì không ai có câu trả lời thuyết phục!
Thực tế, câu chuyện giá chênh đã diễn ra ở thị trường BĐS Hà Nội nhiều năm qua, có nhiều người mua, trong khi số lượng bán ít sẽ xuất hiện giá chênh ở thị trường thứ cấp. Đây là một trong những vấn đề của thị trường tuy nhiên không ít các dự án lại là chiêu trò của các chủ đầu tư.
Theo tìm hiểu, chủ đầu tư dự án thường giao hàng độc quyền cho một vài nhà phân phối. Thời điểm chủ đầu tư mở bán dự án đồng nghĩa với việc các tổ chức góp vốn đã mua hàng trăm căn hộ. Với hình thức này, các chủ đầu tư có thể mạnh miệng tuyên bố dự án cháy hàng. Các đơn vị này sẽ làm thủ thuật, tạo sự khan hiếm ảo để khách hàng sớm quyết định mua vì sợ hết căn hộ.
 |
| Hét giá sắp tăng để dụ khách mua hàng |
Còn chủ đầu tư, tuy còn “hàng” nhưng nếu người dân hỏi đến sẽ trả lời là “hết”. Một mặt là để cùng tạo khan hiếm giả, mặt khác, tiếp tay cho các sàn “đẩy” giá lên. Điều này khiến cho người mua nhà không biết được đâu là giá thực của căn hộ. Rất nhiều người đã bày tỏ sự nghi ngờ những số liệu trên.
Một chiêu đẩy giá khác là mở bán theo nhiều đợt với số lượng căn hộ khác nhau và tăng giá cao dần trong các đợt mở bán sau. Lần mở bán đầu tiên bao giờ cũng như lần mở bán “rắc thính” để “hút” khách hàng bằng số lượng căn hộ ít ỏi và mức giá khá hấp dẫn, có thể là mức giá rẻ nhất trong các đợt mở bán của chủ đầu tư.
Các lần mở bán sau sẽ có mức giá tăng dần so với những lần mở bán trước khiến khách hàng đang “ngắm” dự án, đang có ý định đầu tư sẽ thấy sốt ruột và nghĩ rằng dự án rất hấp dẫn người mua và đã bán hết những căn mở bán trước nên mới tăng giá.
Giới cò nhà đất cho biết, có những công ty lớn mở bán một dự án rầm rộ xong liền thành lập thêm vài công ty con. Các công ty này nhảy vào ký hợp đồng mua cả sàn, đặt cọc chỉ mấy chục phần trăm số tiền rồi đẩy hàng ra bán lại. Nhưng hầu hết, trên một sàn nếu có hơn một chục căn hộ thì chỉ bán được vài căn diện tích nhỏ, tiền nhỏ, còn cả chục căn lớn với tiền cao hơn thì vô cùng khó bán.
Lo tăng giá ảo
Tìm hiểu một số dự án, các chủ đầu tư đều cho biết sức mua của thị trường khá tốt. Tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên. Tính cả 6 tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014.
Không chỉ thế, rất nhiều dự án đã đồng loạt chào bán khi chỉ vừa được triển khai xây dựng và thu tiền từng đợt theo tiến độ, một hình thức mượn vốn của khách hàng để làm nhà .
Liên quan đến diễn biến giá, CBRE cho biết, tại một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4%-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai.
 |
| Căn hộ cao cấp đang bùng nổ nguồn cung |
Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện cả theo quý và theo năm. Tính bình quân toàn thị trường, giá thứ cấp tăng 0,3% theo quý và 2,4% theo năm. Trong các phân khúc, phân khúc cao cấp và trung cấp có mức giá tăng tương ứng là 5,6% và 5,3% so với cùng kỳ năm trước.
Các chuyên gia và những người am hiểu thị trường nhìn nhận, thị trường chung cư rậm rịch tăng giá và thanh khoản tại một số dự án tăng cho thấy thị trường có tín hiệu vui, song địa ốc khó có khả năng lên cơn sốt.
Theo giới chuyên gia trong ngành, nếu giá BĐS lại bị “đội” lên so với giá thật quá nhiều thì rất nguy hiểm, không chỉ làm mất lòng tin người tiêu dùng mà có thể làm mất thanh khoản ở một phân khúc, hoặc lại làm trầm lắng cả thị trường như trước đó đã xảy ra.
“Hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp và bình dân. Đối với phân khúc cao cấp, giá tăng tại các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư có tên tuổi, cung cấp đầy đủ các tiện ích và hạng mục phụ trợ trong khu đô thị. Còn tại phân khúc bình dân, các dự án có mức giá tốt, ở vị trí thuận tiện tạo cơ hội tăng giá khi bán lại cho các khách hàng đầu tư dường như khá được ưa chuộng”, đại diện CBRE đánh giá.
Người mua nhà xuống tiền Báo cáo thống kê của muabannhadat cho thấy, nhu cầu bất động sản trực tuyến tăng mạnh, đặc biệt là nhà phố ở các quận trung tâm. Tháng 6/2015, nhu cầu về bất động sản trực tuyến tăng 110% trong khi tổng nguồn cung thị trường trực tuyến chỉ tăng 86% so với tháng 5/2015, tập trung vào mảng nhà phố là chính, với mức tăng 116% so với tháng trước, trong khi nhu cầu mua đất tăng 67% và căn hộ chỉ tăng 42%.
So với tháng 5, nguồn cung căn hộ trong tháng 6 tăng 111%, trong khi nhu cầu chỉ tăng 42%. Cung tăng nhanh hơn cầu khiến mức độ cạnh tranh của căn hộ tăng đáng kể từ 0.14 điểm lên 0.21 điểm. Việc cạnh tranh khốc liệt ở mảng căn hộ bán sẽ mang đến cho người mua nhà nhiều cơ hội hơn.
Các chuyên gia của MuaBanNhaDat đánh giá đây chính là thời điểm người mua nhà nên cân nhắc việc mua căn hộ, thay vì nhà phố. Bởi thời điểm này hàng loạt các dự án vừa được mở bán trong tháng 6/2015 như Goldmark City, The Landmark 4, 5 (thuộc Vinhomes), dự án The Art, Trang An Complex, Fivestar Garden, Parkview Residence, The Crow... sẽ giúp người mua nhà có nhiều lựa chọn phù hợp túi tiền của mình.
Trong tháng 6/2015, 5 quận dẫn đầu về nguồn cung nhà phố lẫn căn hộ bán trực tuyến tại TP. Hồ Chí Minh không có nhiều thay đổi so với tháng 5/2015. Quận 1 và quận 3 tiếp tục dẫn đầu mảng nhà phố và Quận 2, Bình Thạnh dẫn đầu về mảng căn hộ
Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung nhà phố, Quận Cầu Giấy và Đống Đa tiếp tục dẫn bám khá sát ở 2 vị trí dẫn đầu mặc dù đã có sự hoán đổi vị trí so với tháng 5. Đáng chú ý , Hà Đông đã vươn lên thay thế cho Hoàng Mai trong top 5. Về nhu cầu mua nhà phố, Đống Đa và Cầu Giấy cũng duy trì vị thế quán quân trong việc thu hút người mua nhà.
Về mảng căn hộ, cũng như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội không có sự thay đổi nhiều về nhu cầu và nguồn cung trong danh sách top 5 quận dẫn đầu. Quận Hoàng Mai dẫn đầu cả về nguồn cung và nhu cầu căn hộ trực tuyến, và quận Cầu Giấy thay quận Từ Liêm trong danh sách top 5 của tháng 5/2015.
Theo phân tích của các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường bất động sản ấm dần lên và thông tin về các chương trình vay mua nhà được các ngân hàng tung ra dồn dập, dễ hiểu khi nhu cầu sở hữu một nơi an cư tăng lên rõ rệt. Ngoài ra, còn có một bộ phận người dân có thu nhập khá đã chọn bất động sản là một kênh đầu tư thay vì gởi tiền vào ngân hàng.
“Trong tháng 6, khi quan sát dòng tiền trên các kênh chính của tài chính VN là vàng, bất động sản, chứng khoán, gửi ngân hàng và giữ ngoại tệ, chúng tôi thấy có sự nhỉnh lên trong lĩnh vực bất động sản. Những hứa hẹn về tỷ suất lợi nhuận cao khiến các kênh còn lại tạm thời phải nhường quyền ưu tiên cho nhà đất”, ông Lê Quang Trí - giám đốc khối kinh doanh của Công ty CP chứng khoán Trí Việt – cho biết.
“Thấy mặt bằng giá đã bắt đầu đi lên, nhiều người mua đất nền hoặc nhà phố trong những tháng trước đó đã tranh thủ bán chốt lời, khiến lượng bán ở một số quận hot có tăng đáng kể. Người mua cũng sốt ruột khi thị trường lên nên cũng tìm kiếm và giao dịch nhiều hơn”, ông Nguyễn Đăng Bình, giám đốc Công ty dịch vụ bất động sản Hưng Bình Land tại quận 2, nhận định.
Theo VNN
