Biệt thự giá 1 tỷ đồng/m2 được coi là bình thường
Giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý II/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị.
Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị "chiếm sóng", bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM mở bán trong năm nay có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.
Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD mỗi m2. Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ tăng vọt. Nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp 2-3 lần so với lúc bàn giao.
"Ăn theo" cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng được đà tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận, huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu mỗi m2 đối với biệt thự được cho là cao, giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng/m2 vẫn được coi là bình thường.
Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch, "sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung cầu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt "đỉnh sốt" năm 2022.
Nghịch lý trớ trêu
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - nhìn nhận trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao. Cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.
Theo ông Đính, nhiều năm trở lại đây, khái niệm nhà hoang, biệt thự hoang, khu đô thị hoang ngày càng trở nên quen thuộc và phổ biến. Ở bất cứ đâu cũng có thể dễ dàng bắt gặp tình trạng này. Thậm chí, ngay tại các thành phố lớn, nơi được cho là "đất chật, người đông" thì tình trạng này vẫn đầy nhan nhản.
Từ đó cho thấy một nghịch cảnh trớ trêu, giữa một bên đất, nhà hoang hóa và một bên là cảnh người dân chật vật, làm cả đời cũng chưa chắc mua nổi một mảnh đất, căn nhà. Thực trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội, khi mà phần lớn nguồn cung nhà đất đang ngày một khan hiếm, vẫn tiếp tục rơi vào tay những người dư dả tài chính.
"Họ sở hữu một vài thậm chí là hàng chục, hàng trăm bất động sản nhưng để hoang, ôm đất chờ thời, dẫn đến tăng giá nhà đất, khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày một hạn chế", ông Đính nói.
Đối với doanh nghiệp, hiện nay, hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong "sân chơi" phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích… đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ. Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung.
Các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận. Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị cần phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận, nơi có mức giá phải chăng và có nhiều dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai. Bên cạnh đó, nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng về mặt dài hạn.
Hiện nay, với các doanh nghiệp phát triển dự án, hành lang pháp lý mới đã có cơ chế, quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoang, "găm" giữ chờ bán dự án. Tuy nhiên, theo ông Đính, với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thổi giá. Theo đó, khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng.
Việc mua để ở, cho thuê hay chuyển nhượng là hợp pháp và là một hoạt động đi liền với cơ chế của thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm "lời ăn, lỗ chịu". Nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng không được kiểm soát là nguyên nhân chính của tình trạng "sốt đất" diễn ra tại nhiều địa phương trên cả nước, tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro với thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.
Cụ thể, việc các nhà đầu tư, đầu cơ găm hàng khi hàng hóa khan hiếm, không có bán rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận cao đang rất phổ biến. Điều này xảy ra từ các khu vực đô thị tới nông thôn. Gây ảnh hưởng đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn do đất đai là đầu vào của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay.
Cần cấp bách ban hành chính sách đánh thuế
Do đó, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, VARS cho rằng việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách, không thể thấy khó mà bỏ qua.
Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới.
Theo VARS, sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Khi thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.
Nêu thực tế tại Singapore, VARS cho biết bất cứ người nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Nếu bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.
Hay đánh thuế nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất. Điển hình như ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm bị đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm bị đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%.
Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%... Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo nhằm thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.
Đồng thời, khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản bỏ hoang cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá…
Tuy vậy, VARS cho rằng, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cũng gặp nhiều thách thức. Theo đó, để sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý nhà nước thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam. Từ đó làm căn cứ xác định đâu là ngôi nhà thứ 2, thứ 3… và giá trị của bất động sản áp thuế.
Điều này đòi hỏi đầu tư lớn về công nghệ và nguồn nhân lực. Đồng thời, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị kiệt quệ sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3... cho người thân hay giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế.
Tuy nhiên, VARS đánh giá, bất cứ một chính sách nào khi mới đưa ra luôn có vướng mắc, vấn đề là phải cân nhắc được và mất. Nếu được nhiều hơn mất thì nên làm và mọi vướng mắc đều có thể tháo gỡ. "Rõ ràng, việc đánh thuế bất động sản được nhiều hơn mất", VARS nhận định.
