Người dân Hà Nội “sốc” khi đóng tiền sử dụng đất tăng vọt theo bảng giá mới

Gánh nặng tiền sử dụng đất với người dân

Ông Nguyễn B.K. (sinh năm 1964) cho biết gia đình có thửa đất 218 m2 tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh, trong đó 100 m2 đất ở còn lại là đất vườn. Mấy năm qua ông muốn xin chuyển đổi mục đích 118 m2 đất vườn sang đất ở để cho con, song chưa thể chuyển đổi được do khu đất này nằm trong quy hoạch.

Địa phương thông báo với ông K. phải chờ Sở Tài nguyên & Môi trường phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc rà soát, báo cáo đề xuất cho UBND TP có hướng dẫn chung rồi mới tiếp nhận hồ sơ. Đến tháng 11/2024, gia đình ông nhận được thông báo đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn tất hồ sơ để nộp cho huyện Đông Anh xin cấp sổ công nhận đất ở và đang chờ phê duyệt.

Khi nghe tin giá đất nằm trong ngõ tại xã Tiên Dương từ sau 20/12/2024 (Hà Nội áp bảng giá đất mới) tăng từ 700.000 đồng/m2 lên 3,5 triệu đồng/m2, ông K. nhẩm tính gia đình phải đóng tiền sử dụng đất hơn 400 triệu đồng nếu được cấp sổ công nhận đất ở.

“Nếu được chuyển đổi đất từ sớm, gia đình tôi chỉ mất khoảng hơn 80 triệu đồng còn giờ đây nhảy vọt lên 400 triệu đồng chưa tính tổng thuế, phí”, ông K. nói.

Không chỉ trường hợp ông K. mà nhiều người dân khác cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Anh Phạm Văn Bình (xã Bột Xuyên, huyện Mỹ Đức) cho biết ngày 30/12/2024 đã đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước với số tiền 834 triệu đồng để chuyển đổi một lô đất vườn sang đất ở.

“Nếu thời gian nhận quyết định hoàn thành hồ sơ ra trước ngày 15/11/2024 thì gia đình tôi chỉ cần đóng 350 triệu đồng, nhưng chúng tôi nhận được quyết định sau ngày này và áp dụng theo bảng giá đất mới nên phải đóng gấp 2,38 lần”, anh Bình cho hay.

Bà Nguyễn Thị Thu kể gia đình có hơn 1.400 m2 đất tại Long Biên từ năm 1970, sổ đỏ được cấp vào năm 2003 nhưng chỉ có 300 m2 là đất ở, còn lại 1.100 m2 đất vườn. Bà nói rằng nếu giờ đây chia đất cho các con mỗi người một mảnh để làm nhà thì mỗi m2 chuyển từ đất vườn sang đất ở phải đóng khoảng 15 triệu đồng/m2, dự kiến khoảng 15 tỷ đồng.

Không chỉ người dân mà các nhà đầu tư đang “ôm” đất nông nghiệp tại các vùng ven Hà Nội cũng đang lo lắng vì đến nay vẫn chưa lên thổ cư. Chị Thủy Tiên, một nhà đầu tư cho biết trong giai đoạn 2020 đến nay đã “xuống tiền” nhiều lô đất nông nghiệp gần thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ và nay vẫn chưa có sổ.

Nhà đầu tư này tính toán với bảng giá đất mới khu vực này tăng 2-4 lần, chi phí để chuyển đổi sang đất ở sẽ tăng đột biến nên không dám chuyển mục đích sử dụng đất mà chờ đợi các diễn biến mới thị trường rồi mới đưa ra quyết định. Tương tự, một nhà đầu tư khác tại huyện Thạch Thất cho biết đang có lô 350 m2 đất trồng cây lâu năm tạm thời, song sẽ dừng việc chuyển đổi vì phí quá cao.

Giải pháp giảm sốc?

Trao đổi với VietTimes, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội cho rằng bảng giá đất Hà Nội công bố cao gấp 2-6 lần so với bảng giá cũ, do đó việc mua bán chuyển nhượng, chuyển đổi sang đất ở đang gặp khó khăn. Nhiều người dân muốn chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở để chia cho con cái nhưng không đủ điều kiện kinh tế.

Ông Điệp nhìn nhận bảng giá đất mới sẽ thuận lợi với cơ quan quản lý Nhà nước khi có căn cứ để định giá, chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc mua bán. Ngược lại, với đại đa số gia đình trong giai đoạn chuyển đổi từ thế hệ F1 sang F2, F3 lại gặp khó, vì mức chuyển đổi theo khung giá quá cao.

Ông cho rằng để "giảm sốc" với người dân đóng tiền sử dụng đất để xây nhà, làm giấy chủ quyền nhà đất, Nhà nước cần xem xét có cơ chế miễn, giảm phù hợp. Theo đó, với người dân chuyển mục đích sử dụng đất có thể chỉ thu 50% thuế sử dụng đất đối với đất trong hạn mức, ngoài hạn mức thu 100%.

“Giải pháp giảm và có nhiều mức thu với từng đối tượng như hộ gia đình, nhà đầu tư là cần thiết, nếu không sẽ làm đội giá đất trên thị trường”, ông Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Chia sẻ với VietTimes, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng bảng giá đất mới cần tránh gây cú sốc chính sách, bảo đảm phù hợp sức dân, không làm mất cân bằng xã hội...

“Thước đo quan trọng là sự ổn định kinh tế vĩ mô và hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai. Giá đất cao không đồng nghĩa với thành công. Nếu giá quá cao dẫn đến thị trường bất động sản đóng băng trong môi trường giá nóng thì đó là thất bại”, ông Võ phân tích và cho rằng việc quan trọng nhất phải biến đất đai phải trở thành nguồn lực, động lực cho phát triển.

Dưới góc nhìn đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho rằng giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa.

Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng đẩy giá lên cao trước đây chủ yếu là do hoạt động đầu cơ mua đi bán lại.

Đối tượng này hiện nay phải cân nhắc kỹ hơn khi tham gia vào thị trường, khi mức tăng giá của bất động sản phải đủ cao hơn so với chi phí vốn, chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính cũng như chi phí thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính trên bảng giá đất mới sát hơn với thị trường.

Việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ có tác động tích cực đến các bên tham gia trong các dự án phát triển bất động sản. Về phía người dân có đất trong dự án quy hoạch, họ sẽ nhận được tiền đền bù giải phóng mặt bằng thỏa đáng, sát với giá trị thị trường, giảm thiểu các tranh chấp xã hội.

Về phía chủ đầu tư, bà Vân nhấn mạnh việc thương thảo và giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện thuận lợi và nhanh chóng hơn. Đổi lại, các doanh nghiệp sẽ phải có tiềm lực tài chính tốt, có nghiên cứu và tính toán bài toán đầu tư kỹ lưỡng để xây dựng phương án phát triển tối ưu để đưa ra thị trường các dự án có quy mô đủ lớn với hạ tầng đồng bộ và tiện ích nổi bật thì mới thu hút được khách hàng và đạt được giá bán như kỳ vọng.