Giá nhà leo thang, người trẻ "đuối sức"
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn hồi phục chậm, song giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn vẫn neo cao. Nghịch lý này đang khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời, khi tốc độ tăng giá nhà vượt xa khả năng tích lũy và thu nhập thực tế của phần lớn người lao động đô thị.
Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024 và là mức cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2019-2025. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục nắm vai trò chủ đạo, chiếm tới 76% tổng nguồn cung mới.
Tuy nhiên, giá bán không hề hạ nhiệt, thậm chí "nóng" hơn khi các dự án mở bán mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 ngày càng phổ biến.
Cụ thể, giá bán các sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố dao động từ 50-400 triệu đồng/m2, đa số các dự án mở bán đều tăng giá bán khoảng 5-10% so với giai đoạn mở bán trước đó.
Giá chung cư thương mại cũng dao động với biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ cung cư sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Con số này ở TP.HCM là 91 triệu đồng/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.
Giá bán sơ cấp tăng mạnh, giá bán thứ cấp cũng tăng theo. Đối với phân khúc thấp tầng, đà tăng giá tiếp tục được duy trì, khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái trong bối cảnh nguồn cung có sẵn khan hiếm, giá các sản phẩm cao tầng "leo thang" khiến một phần dòng vốn đầu tư dịch chuyển sang phân khúc thấp tầng.
Khu vực Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất, đặc biệt là tại các dự án có nền giá dưới 220 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới.
Giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới, tăng theo tuần hoàn tháng sau cao hơn tháng trước khiến áp lực sở hữu nhà của giới trẻ ngày càng tăng cao. Trong bối cảnh đó, nhiều người trẻ đối diện với nguy cơ tích lũy cả đời cũng không mua nổi nhà.
Anh Lê Nam, kỹ sư AI tại một công ty tại Hà Nội, cho biết giá nhà tại các quận nội đô thành phố Hà Nội đang tăng liên tục. Dù đã dành ra nhiều tháng để đi xem nhà nhưng vẫn chưa chọn được căn nào ưng ý. Căn phù hợp với tài chính thì cũ kỹ, xuống cấp, các căn mới thì không đủ khả năng chi trả. Cứ tình hình này, việc sở hữu nhà sẽ ngày càng xa vời với anh.
"Mức giá tại Hà Nội thì tăng liên tục. Giá nhà thì cứ tăng mà thu nhập tăng không tương xứng. Không biết tương lai khi nào mới có thể mua nhà Hà Nội", anh Nam nói.
Chung cảm giác bất lực, chị Trần Trang, nhân viên văn phòng, cho biết không chỉ các dự án nội đô mà cả khu vực cận nội thành như Vinhomes Smart City cũng đã có giá từ 70–100 triệu đồng/m2.
"Tôi từng tính mua căn hộ studio cho 2 người ở, nhưng ngay cả loại nhỏ nhất giờ cũng vượt xa khả năng tài chính. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt, gần như không còn khoản nào để tích lũy. Với mức giá hiện nay, có lẽ phải dành dụm cả đời cũng chưa chắc mua nổi nhà ở Hà Nội", chị Trang nói.
Tìm lối ra cho giấc mơ an cư
Giá chung cư tăng liên tục không chỉ phản ánh nhu cầu ở thực gia tăng mà còn cho thấy những bất cập trong cấu trúc cung - cầu của thị trường nhà ở đô thị. Theo chuyên gia, việc "neo giá" căn hộ ở mức cao suốt nhiều năm qua là hệ quả của chuỗi biến động dài hạn, và để giải quyết, cần những chính sách căn cơ thay vì can thiệp hành chính ngắn hạn.
Trao đổi với VietTimes, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho rằng việc giá chung cư liên tục tăng thực ra không phải hiện tượng bất thường mà là kết quả của chuỗi biến động dài hạn.
"Nếu theo dõi thị trường vài năm qua, đặc biệt giai đoạn 2020 - 2021, khi nhà đất bùng nổ, sẽ thấy sau khi sóng đất hạ nhiệt, dòng tiền đã chuyển sang căn hộ – phân khúc vừa an toàn vừa có khả năng sinh lời ổn định. Khi nhu cầu thật tăng, giá tất yếu tăng theo", ông Quốc Anh nhận định.
Theo ông Quốc Anh, có 3 nguyên nhân chính đẩy giá chung cư lên cao. Thứ nhất là nguồn cung hạn chế do các quy định pháp lý mới khiến không phải doanh nghiệp nào cũng đủ điều kiện triển khai dự án. Thị trường giờ chủ yếu là sân chơi của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực, nhưng số lượng dự án ra hàng giảm đáng kể.
Thứ hai là chi phí đầu vào từ vật liệu xây dựng, lãi vay đến chi phí pháp lý đều tăng mạnh. Và thứ ba, tâm lý phòng thủ của người dân khi các kênh đầu tư khác biến động khiến họ chọn bất động sản, đặc biệt là căn hộ, như một "nơi trú ẩn an toàn".
Ngoài ra, xu hướng phát triển đô thị khiến quỹ đất trung tâm ngày càng cạn, buộc các dự án mới phải dịch chuyển ra xa hơn, đồng nghĩa chi phí hạ tầng, giải phóng mặt bằng và tiện ích phải cộng thêm vào giá.
"Người dân bây giờ không chỉ mua căn hộ, họ mua cả hệ sinh thái sống từ tiện ích, an ninh đến dịch vụ nên giá tăng cũng là hệ quả của kỳ vọng cao hơn", ông Quốc Anh lý giải.
Theo vị chuyên gia này, việc "kéo giá chung cư xuống" bằng các công cụ hành chính là khó khả thi. Giá nhà, giống như giá của bất kỳ hàng hóa nào khác, phải tuân theo quy luật cung - cầu. Không thể bắt nhà cao cấp giảm giá chỉ vì có thêm vài dự án bình dân, đó là hai phân khúc khách hàng hoàn toàn khác nhau.
Giải pháp căn cơ, theo ông Quốc Anh, nằm ở việc tăng mạnh nguồn cung nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Hiện nay, làm nhà ở xã hội lợi nhuận bị khống chế 10%, thủ tục phức tạp và phải kiểm soát người mua, nên doanh nghiệp ít mặn mà. Nhà nước cần chủ động hơn, giống như mô hình Singapore, nơi khu nhà ở công được xây dựng phổ biến, người dân thuê hoặc mua lại với mức giá hợp lý.
Khi nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào hơn, người trẻ và nhóm thu nhập trung bình mới có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp, giảm áp lực lên thị trường thương mại.
Bên cạnh đó, lãnh đạo Batdongsan.com.vn đánh giá một số chính sách thuế như đánh thuế nhà bỏ trống là hướng đi tích cực vì giúp hạn chế lãng phí tài sản. Về dài hạn, Việt Nam cần phát triển đô thị vệ tinh và hạ tầng giao thông kết nối vùng ven với trung tâm. Việc đầu tư cho metro và vành đai sẽ là chìa khóa mở rộng không gian sống cho người trẻ.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, với mặt bằng giá hiện nay, thị trường chung cư Hà Nội có thể sẽ bước vào giai đoạn đi ngang từ nay đến 2026, giúp người mua có thêm thời gian tích lũy và cơ hội tiếp cận.
Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, người trẻ cần thay đổi tư duy khi mua nhà. Nếu vay, phải tính kỹ dòng tiền 3–5 năm tới, xem khả năng trả nợ từ đâu. Nếu thuê, nên ký hợp đồng dài hạn để giữ giá. Và dù mua hay thuê, điều quan trọng nhất là sự chủ động.
Trong bối cảnh giá chung cư vẫn không ngừng lập đỉnh mới, giấc mơ an cư của người trẻ có lẽ sẽ còn là hành trình dài. Nhưng nếu các chính sách về nhà ở xã hội, hạ tầng đô thị và tín dụng ưu đãi được thực thi đồng bộ, giấc mơ ấy dù xa vẫn không phải là điều bất khả thi.
Vì sao chung cư giá cao vẫn nhiều người mua?
Giá chung cư vượt mọi dự đoán, làm gì để hạ “nhiệt”?
