Giá nhà không ngừng leo thang khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng trở nên xa vời. Giữa bối cảnh đó, “nhà ở vừa túi tiền” trở thành cụm từ được nhắc đến nhiều nhất, phản ánh khát vọng sở hữu nơi ở phù hợp với thu nhập. Nghịch lý là dù nhu cầu rất lớn, phân khúc này vẫn khan hiếm khi doanh nghiệp phải đối mặt với hàng loạt rào cản từ pháp lý, quỹ đất đến chi phí đầu vào ngày một tăng cao.
Ông Nguyễn Thanh Quyền - Tổng giám đốc Thắng Lợi Group - đã chia sẻ góc nhìn thẳng thắn về thực trạng này, đồng thời đề xuất những giải pháp để khơi thông nguồn cung, giúp người trẻ tiến gần hơn tới giấc mơ an cư.
- Trong khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền ngày càng tăng, đặc biệt từ nhóm người trẻ có thu nhập trung bình, thì nguồn cung trên thị trường lại ngày càng khan hiếm. Vậy đâu là nguyên nhân lớn nhất khiến doanh nghiệp bất động sản khó tham gia vào phân khúc này, thưa ông?
- Các doanh nghiệp sẽ cảm thấy đau khi nghe từ “giải cứu” bất động sản. Thực ra, doanh nghiệp chúng tôi chỉ cần khơi thông pháp lý. Hiện nay, hành lang pháp lý vẫn chưa thật sự đồng bộ, các luật còn xung đột với nhau, dẫn đến chi phí ẩn trong quá trình phát triển dự án bị đội lên rất cao.
Một ví dụ điển hình là phương pháp xác định giá đất theo thặng dư giống như “vòng kim cô” trói buộc các doanh nghiệp. Chúng tôi vẫn hay gọi vui là “bóc túi mù”, bởi mỗi lần trình hội đồng thì lại cho ra một mức giá khác, khiến việc hoạch toán chi phí và kế hoạch đầu tư trở nên rất khó đoán.
Rất may, thời gian gần đây, Chính phủ đã có chỉ đạo sát sao khi vẫn giữ phương pháp thặng dư nhưng bổ sung hệ số điều chỉnh và bảng giá đất ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khi Nhà nước lắng nghe thị trường, tháo gỡ từng nút thắt pháp lý, đó là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp có thể “vượt cạn” và tham gia phân khúc vừa túi tiền.
- Nhiều doanh nghiệp vẫn e dè với phân khúc nhà ở vừa túi tiền vì biên lợi nhuận thấp và thủ tục phức tạp. Với Thắng Lợi Group, đâu là cách tiếp cận để vượt qua những rào cản đó và biến phân khúc này thành hướng đi khả thi, thay vì chỉ là khẩu hiệu?
- Theo tôi, rào cản lớn nhất khiến doanh nghiệp ngại tham gia phân khúc nhà ở vừa túi tiền không chỉ nằm ở biên lợi nhuận thấp, mà là sự thiếu ổn định về chính sách và pháp lý. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, môi trường đã bắt đầu cởi mở hơn, tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tính toán dài hạn thay vì “liệu cơm gắp mắm” như trước.
Chúng tôi chọn cách đi từng bước vững chắc. Trọng tâm hiện nay là nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp, bởi các “điểm nghẽn” lớn nhất của phân khúc này đang dần được tháo gỡ. Hiện chi phí đầu vào minh bạch hơn, mức khống chế lợi nhuận được nâng lên 13%, và đối tượng được mua - thuê mua nhà ở xã hội cũng được mở rộng.
Doanh nghiệp không cần “giàu nhanh”, mà cần giàu bền vững. Chỉ cần lợi nhuận ở mức hợp lý, ổn định hơn lãi suất ngân hàng, là đủ động lực để tham gia. Chúng tôi hướng đến phục vụ những người có nhu cầu thật, vì tin rằng đó mới là cách vừa tạo ra giá trị xã hội, vừa xây nền phát triển lâu dài cho doanh nghiệp.
Mỗi phân khúc đều có vai trò riêng: phân khúc cao cấp đáp ứng nhu cầu biểu tượng, còn phân khúc vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu an cư - nhu cầu căn bản nhất. Chúng tôi chọn đứng ở phía của số đông, nơi bình dân nhưng bền vững, để cùng thị trường phát triển một cách cân bằng hơn.
- Với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, ông nhìn nhận như thế nào về chu kỳ phát triển hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, khi nền kinh tế đã trải qua nhiều thăng trầm và khung pháp lý về đất đai ngày càng hoàn thiện?
- Bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ thứ tư kể từ thập niên 1990 - khi Luật Đất đai đầu tiên có hiệu lực. Mỗi chu kỳ đều có đỉnh, đáy và giai đoạn phục hồi. Chu kỳ càng cao thì biên độ dao động càng lớn.
Việt Nam lại có một điểm rất đặc thù: chế độ sở hữu đất toàn dân do Nhà nước quản lý, chỉ có chúng ta và Trung Quốc áp dụng. Khi nghiên cứu kỹ mô hình này, tôi nhận ra rằng lợi thế cạnh tranh của chúng ta vừa độc đáo, vừa cần được tái tạo liên tục. Tuy nhiên, lợi thế nào rồi cũng sẽ mất đi, vấn đề là chúng ta có đủ bản lĩnh để tạo ra lợi thế mới hay không.
Tôi tin rằng, với sự ổn định chính trị và điều hành quyết liệt của Chính phủ, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm sáng của khu vực. Trong bối cảnh nhiều nước còn bất ổn, sự ổn định chính là “cơ hội vàng” của Việt Nam.
- Ông từng nói làm bất động sản bây giờ không thể "tay không bắt giặc”. Theo ông, doanh nghiệp cần chuẩn bị những gì để tồn tại và phát triển trong chu kỳ mới của thị trường?
- Tôi cho rằng doanh nghiệp muốn tồn tại phải hội đủ 3 yếu tố then chốt. Thứ nhất là quỹ đất. Doanh nghiệp phải có quỹ đất, hoặc ít nhất là một chiến lược phát triển quỹ đất nhanh và bền vững.
Thứ hai là nền tảng tài chính vững chắc. Nếu triển khai sớm mà không có sự sắp xếp tài chính ổn định thì rất dễ rơi vào thế khó. Tôi lấy ví dụ, có những dự án mà quỹ đất đã thuộc về mình, thị trường đã sẵn, nhưng phải mất hơn 2 năm mới hoàn tất được pháp lý cơ bản để có thể khởi công.
Rất may là vừa rồi, Bộ Xây dựng đã cho phép miễn giấy phép xây dựng đối với một số trường hợp và đây là con dao 2 lưỡi. Với người làm thật, đó là cơ hội. Nhưng ai làm ẩu, làm giả, thì sau này nghiệm thu sẽ không thể hoàn thành được pháp lý.
Thứ ba, chủ đầu tư phải có năng lực triển khai thực chất. Một doanh nghiệp đã từng đi qua vài chu kỳ thị trường sẽ hiểu được khách hàng, hiểu được nhịp thị trường. Còn doanh nghiệp chưa từng trải, chưa từng vấp, thì rất khó để thành công trong giai đoạn hiện nay.
Tại Thắng Lợi, chúng tôi đã hình thành liên minh 4 doanh nghiệp lớn gồm Thắng Lợi, Gỗ An Cường, Central và các đối tác khác. Mỗi bên đảm nhận một khâu trong chuỗi giá trị, từ quỹ đất, xây dựng, đến hoàn thiện nội thất. Cấu trúc này giúp các bên cùng chia sẻ rủi ro, cùng tạo ra sức mạnh tổng hợp.
Đây là mô hình mà tôi tin sẽ cho ra đời những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu thực, đặc biệt trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ như hiện nay.
- Ông nhìn nhận như thế nào về triển vọng sở hữu nhà ở của người trẻ Việt trong 10 năm tới?
- Tôi quan sát thấy rằng, hiện nay 4 ngân hàng lớn đều đã có những chương trình ưu đãi dành riêng cho người dưới 35 tuổi, với lãi suất chỉ khoảng 5,5% và thời gian ưu đãi kéo dài. Đây là một tín hiệu rất tích cực. Sắp tới, Chính phủ cũng đang xem xét để điều chỉnh chính sách theo hướng tương tự, nhằm hỗ trợ thế hệ trẻ những người đang trong giai đoạn bắt đầu hành trình an cư, lập nghiệp.
Với sự đồng hành của Nhà nước, doanh nghiệp và hệ thống tài chính, tôi tin thế hệ trẻ Việt Nam trong 10 năm tới sẽ có cơ hội sở hữu căn nhà đầu tiên của mình.
Nếu 10% dân số Việt Nam hiện chưa có nhà, thì đây chính là cơ hội để họ hiện thực hóa giấc mơ an cư. Và chúng tôi muốn góp phần vào quá trình đó bằng những sản phẩm vừa sức, vừa túi tiền, nhưng mang lại giá trị xã hội lâu dài.
- Xin cảm ơn ông!
VN-Index bốc hơi gần 95 điểm, hàng trăm cổ phiếu la liệt giảm sàn
Chiến dịch 90 ngày làm sạch dữ liệu đất đai: Vì sao vẫn bắt dân photo sổ đỏ?
