Bán tháo nhà ở cũ ở các đô thị loại một Trung Quốc: Bong bóng bất động sản sắp vỡ?

Ngành bất động sản được coi là đầu tàu của nền kinh tế Trung Quốc. Chính quyền các địa phương đã tích trữ của cải bằng cách bán đất nền và đẩy giá bất động sản lên cao. Hơn 2/3 tài sản của các hộ gia đình thành thị ở Trung Quốc cũng gắn liền với bất động sản.

Tuy nhiên, với sự suy thoái của nền kinh tế Trung Quốc và sự không chắc chắn của triển vọng kinh tế, ngay cả ở các đô thị hạng nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải, việc giảm giá nhà cũ đang là vấn đề hàng đầu. Niềm tin bất động sản là khoản đầu tư an toàn nhất ở Trung Quốc đang phai nhạt, đây có phải là điềm báo về sự tan vỡ của bong bóng bất động sản Trung Quốc?

Giá nhà đã qua sử dụng ở các đô thị hạng nhất giảm mạnh

Giá nhà ở các đô thị hạng nhất ở Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến, luôn ở mức cao và được cho là sẽ chỉ tăng không giảm. Tuy nhiên, gần đây, tình trạng giảm giá nhà đã qua sử dụng ở các thành phố cốt lõi như Bắc Kinh và Thượng Hải đã đi đầu.

Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, trong tháng 5, số lượng các nơi có giá nhà ở mới và cũ giảm trong số 70 thành phố lớn và vừa đã tăng so với tháng trước, trong đó có 55 thành phố giá nhà cũ giảm, chiếm gần 80%. Giá nhà ở đã qua sử dụng tại Thượng Hải giảm 0,8% so với tháng trước, mức giảm lớn nhất, Bắc Kinh giảm 0,6%.

Ông Đặng Hạo Chí (Deng Haozhi), giám đốc Liên minh các nhà quản lý bất động sản Trung Quốc, đã nêu số lượng nhà cũ rao bán hiện tại ở một số thành phố trọng điểm cho China News Weekly: Bắc Kinh 120.000 căn, Hàng Châu và Quảng Châu lần lượt là 210.000 và 140.000 căn.

"Số lượng nhà ở đã qua sử dụng rao bán ở một số thành phố trọng điểm đã đạt mức cao kỷ lục, thậm chí tăng gần gấp đôi. Ví dụ, trước đây, số lượng nhà ở đã qua sử dụng ở Quảng Châu rao bán ổn định ở mức 80.000 đến 90.000 căn, bây giờ đã là 140.000 căn", ông cho hay.

Mặc dù số lượng tin đăng bán nhà cũ tăng nhưng lượng giao dịch thực tế lại giảm. Theo thống kê từ Viện nghiên cứu CRIC, lượng giao dịch nhà ở cũ tại Thượng Hải tháng 3 là 24.000 căn, 17.700 căn tháng 4 và 16.000 căn trong tháng 5. Từ năm 2019 đến tháng 5/2022, lượng giao dịch nhà cũ chỉ hơn 23.000 căn.

Trần Minh, một doanh nhân giàu có, cho biết ông có 4 ngôi nhà rao bán ở Bắc Kinh, Quảng Tây, Trùng Khánh và Bắc Hải, tất cả đều là biệt thự hoặc nhà lầu riêng biệt. "Nhà của tôi ở Bắc Kinh nằm trong khu phố nổi tiếng trên đường vành đai 3. Trước đây giá 150.000 đến 160.000 tệ mỗi mét vuông, nhưng giờ niêm yết với giá 100.000 tệ mà 2 năm nay không ai mua. Căn nhà ở Nam Ninh, Quảng Tây trước đây được mua với giá 6 triệu tệ. Bây giờ tôi rao bán giá 4 triệu tệ, mà không ai hỏi đến. Ngôi nhà ở ở Trùng Khánh được mua với giá 3 triệu tệ năm 2010, nhưng bây giờ nó không thể bán được”.

Quách Cường, một chuyên gia kinh tế ở Thâm Quyến nói: "Tôi làm việc trong một cơ quan quản lý kinh tế của chính phủ...Tôi phát hiện ra rằng trong vài tháng qua, 1/3 số cửa hàng đã đổi chủ hoặc đóng cửa... Bây giờ kinh tế khó khăn không kiếm được tiền, không kiếm được tiền thì phải bán nhà lấy tiền, hoặc lương không đủ trả tiền vay mua nhà, muốn bán cũng không bán được; cuối cùng, nó trở thành một tài sản bị tịch thu”.

Chính quyền nói gì?

Một đoạn video trên mạng xã hội cho thấy ban công của một tòa nhà cao tầng băng rôn "Chuyển nhượng giá thấp" treo la liệt. Để bán được càng sớm càng tốt, một số người dân bình thường bắt đầu rao bán nhà trên Douyin, biến mình thành chuyên gia tiếp thị bất động sản.

Bloomberg News đưa tin, một đại lý bất động sản giấu tên cho biết tại các khu phố trung tâm của Thượng Hải, nơi được người nước ngoài và các nhà tài chính ưa thích, giá nhà ở đã giảm từ 15% đến 20% so với mức cao kỷ lục vào giữa năm 2021.

Dịch X., 31 tuổi, một cư dân Thượng Hải, đã bán căn nhà ở ngoại ô của mình vào tháng 4 với giá 4 triệu tệ, giảm 11% so với giá chào bán ban đầu.

Tại Hàng Châu, trụ sở của Alibaba Group Holding Ltd., theo một đại lý bất động sản tên Gong giá nhà ở vùng ngoại ô đã được hạ giá chào bán xuống 17% sau khi không tìm được người mua trong 6 tháng. Cơ quan chức năng vẫn giữ bí mật số liệu thực tế về bất động sản Trung Quốc, về hiện tượng ngày càng nhiều nhà cũ được rao bán ở nhiều đô thị cấp 1, họ không thể đưa ra câu trả lời thỏa đáng mà càng giải thích càng khó hiểu hơn.

Về việc bán tháo nhà cũ của các chủ sở hữu ở các đô thị loại một, giải thích chính thức được đưa ra là hầu hết các trường hợp đều với lý do đổi nhà cũ lấy nhà mới và cải tạo nhà. Rõ ràng đó không phải là đổi nhà mang tính cải thiện, mà nhiều khả năng là do suy thoái kinh tế, mọi người muốn có tiền.

Đâu là nguyên nhân?

Các nhà phân tích tin rằng về mặt lý thuyết, có nhu cầu thay thế nhà cải tiến, nhưng số liệu thống kê cho thấy hầu hết các ngôi nhà ở Trung Quốc được xây dựng sau những năm 1990 và không có nhu cầu cấp thiết về thay thế nhà quy mô lớn trong tương lai gần. Nhà kinh tế học người Mỹ David Huang đã phân tích và chỉ ra rằng đây (đổi nhà để cải thiện) là một tuyên bố rất kỳ lạ, hiện nay, ngoại trừ một số người bán vaccine, khẩu trang và bác sĩ kiếm được tiền, hầu hết thu nhập của người dân bình thường đều giảm, kinh doanh không dễ dàng, thực tế rất ít người mua nhà để cải thiện cuộc sống.

Trong vài năm qua, mọi người đều tương đối bi quan và không chắc chắn về tình hình trong tương lai, vì vậy một số nhu cầu đầu tư đã bị kìm hãm trong ba năm, sau khi dịch bệnh được dỡ bỏ họ muốn nhanh chóng thay đổi.

David Huang cho rằng lý do chính của việc bán tháo bất động sản là sức tiêu dùng của cư dân thực sự đang tiếp tục giảm, dự đoán kinh tế tiếp tục suy giảm, hoạt động của nền kinh tế thị trường và lợi nhuận hiện tại đang giảm sút. Do đó, ngày càng nhiều người chọn cách bán nhà đất để giải quyết các vấn đề trong cuộc sống, hoặc để tránh những yếu tố, rủi ro bất trắc trong tương lai.

Sự xuất hiện của các "thị trấn ma" cũng làm dấy lên lo ngại về khả năng cung vượt cầu nhà ở. Theo khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu và Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc, tính đến năm 2017, tỷ lệ nhà trống trung bình ở các đô thị hạng nhất là 17%, trong khi tỷ lệ trống ở các đô thị hạng hai và hạng ba vượt quá 20%, cao hơn mức của hầu hết các nước trên thế giới.

Một bài báo được các nhà kinh tế người Mỹ Kenneth Rogoff và Yang Yuanchen xuất bản vào năm 2020 cho thấy hơn 640 thành phố cấp ba ở Trung Quốc hiện tồn đọng gần 80% tổng nguồn cung nhà ở của Trung Quốc. Phải mất gần 6 năm để đô thị hạng ba Bắc Hải ở Quảng Tây tiêu thụ hết số nhà tồn đọng, so với 7 tháng ở Thượng Hải và gần 2 năm ở Bắc Kinh.

Theo Creaders, NetEasy