Xử lý sai phạm ở chung cư Monarchy Block B: Liệu có nhờn luật?

VietTimes – Luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc – Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng đã chia sẻ nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến công tác xử lý sai phạm của chủ đầu tư dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy Block B.

Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy Block B (trên địa bàn phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng)

Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy Block B (trên địa bàn phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng)

Sai phạm của Công ty CP Đầu tư Phát triển nhà Đà Nẵng - chủ đầu tư dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy Block B (trên địa bàn phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng) thời gian qua thu hút sự quan tâm của dư luận, cũng như tốn khá nhiều giấy mực của báo giới lẫn cơ quan chức năng, nhưng với những gì đang diễn ra thì gần như việc xử lý sai phạm vẫn dậm chân tại chỗ.

Sự chây ì của chủ đầu tư khiến dư luận quan ngại về tính thực thi của văn bản hành chính, cao hơn là tính nghiêm minh của pháp luật. Vậy câu hỏi đặt ra là: Liệu sự việc có thể xử lý rốt ráo đúng như lẽ phải diễn ra hay không? Và nếu có thể, các cơ quan chức năng theo thẩm quyền xử lý những sai phạm này như thế nào?

Để rõ hơn về vấn đề này, VietTimes đã có cuộc phỏng vấn đối với luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc – Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng - về vụ việc.

Thái độ coi thường và thách thức!

- Như luật sư đã biết, vụ việc sai phạm tại công trình chung cư Monarchy Block B do Công ty CP Đầu tư và phát triển nhà Đà Nẵng làm chủ đầu tư đang thu hút sự quan tâm của dư luận và báo giới. Trong đó đáng lưu ý là chính quyền các cấp ở Đà Nẵng, từ quận Sơn Trà đến TP Đà Nẵng, đã liên tiếp có văn bản yêu cầu chủ đầu tư khắc phục sai phạm, tuân thủ các quy định về xây dựng và nghiệm thu công trình… Nhưng thực tế thì gần như hiệu lực của những mệnh lệnh hành chính này vẫn còn trên giấy. Với những gì đang diễn ra, liệu có phải đó là những dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang “đứng trên” luật hay không?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Chúng ta cần đặt vấn đề như thế này để rõ hơn. Đó là cơ quan nhà nước đã có văn bản yêu cầu và chủ đầu tư hiện vẫn chưa thực hiện yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy lý do nào để chủ đầu tư chưa thực hiện và nếu không tự nguyện thực hiện yêu cầu thì có bị xử lý gì tiếp theo hay không?

Thực tế ở Đà Nẵng cho thấy đây không phải chủ đầu tư đầu tiên vi phạm. Tuy nhiên, trước đây, việc xử lý sai phạm là chưa triệt để, đa phần vẫn còn nằm trên các văn bản hành chính hoặc các quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Khi mệnh lệnh hành chính bị doanh nghiệp phớt lờ, chứng tỏ mệnh lệnh này chưa đủ sức răn đe để buộc chủ thể phải tuân thủ.

Tôi không cho rằng doanh nghiệp đang “nhờn luật” hay “đứng trên” luật, mà doanh nghiệp đang tự tin nghĩ rằng các cơ quan quản lý nhà nước sẽ không làm gì được khi dự án của mình đã xây dựng xong và bàn giao cho người dân vào ở.

- Cũng liên quan đến công trình này, thời gian qua, chính quyền đã có những động thái “mở đường” cho doanh nghiệp khắc phục sai phạm, khi một mặt ra quyết định xử phạt hành vi sai phạm, mặt khác đôn đốc doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan, điều chỉnh hồ sơ, hoàn tất nghiệm thu,… Những động thái ấy kiểu như “phạt cho tồn tại”, đang tạo ra những hệ luỵ “nhờn luật” như đã diễn ra hay không?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Đây là một dự án bất động sản đầu tư xây dựng nhà ở có quy mô lớn, lại nằm ở vi trí đắc địa của Đà Nẵng, cho nên không khó để các cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra, đôn đốc xử lý sai phạm ngay từ đầu. Việc xử lý sai phạm tại thời điểm này khi dự án đã xây dựng xong và bàn giao nhà cho người dân vào ở chắc chắn chỉ mang tính “hợp thức hóa” cho các sai phạm.

Trong pháp lý dự án, có những thủ tục phải được thực hiện trong giai đoạn đầu của dự án trước khi xây dựng. Do đó, việc cơ quan có thẩm quyền đôn đốc doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục pháp lý để điều chỉnh, bổ sung hồ sơ là đang tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Và hệ lụy của việc tạo điều kiện này dẫn đến việc doanh nghiệp mặc nhiên làm, dẫu có sai cũng không sao vì sẽ được tạo điều kiện để hoàn thiện hồ sơ dự án.

Xử lý sai phạm ở chung cư Monarchy Block B: Liệu có nhờn luật? ảnh 1

Luật sư Huỳnh Phan Thiên Phúc – Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng

- Cụ thể hơn, dù biết là sai phạm, nhưng chủ đầu tư vẫn ngang nhiên bán sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý. Tiếp đến là đưa khách hàng vào ở, và dù xử phạt vẫn tiếp diễn hành vi này… kiểu bất chấp, kiểu như dùng những khách hàng này làm “con tin” để chây ì việc tuân thủ các quyết định xử lý của cơ quan chức năng. Luật sư nhìn nhận vấn đề này như thế nào?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện tại quy định rất chặt chẽ điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Trong đó, điều kiện tiên quyết trước khi chào bán là phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Quy định này đã có hiệu lực từ năm 2015 nhưng chủ đầu tư vẫn bất chấp quy định của pháp luật để chào bán sản phẩm ngay cả khi đã bị xử phạt vi phạm hành chính rồi vẫn tiếp tục chào bán.

Tôi cho rằng đây là thái độ coi thường và thách thức pháp luật. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải có biện pháp xử lý mạnh tay và quyết liệt hơn. Bởi vì nếu vẫn tiếp tục “bao dung” với những hành vi này thì chắc chắn sai phạm ở các dự án sẽ không bao giờ chấm dứt. Và khi đó, người phải gánh chịu hậu quả và thiệt hại nhất không ai khác chính là người mua dự án.

Cần tách bạch sai phạm và quyền sở hữu của người dân

- Với những người đang mua căn hộ và cư trú tại khu chung cư này, theo luật sư đây có được xem là hợp pháp hay không, khi mà các sản phẩm chưa đủ điều kiện bán cũng như công trình chưa được nghiệm thu an toàn?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Ở đây có hai vấn đề riêng biệt. Thứ nhất, việc dự án chưa đủ điều kiện được bán người mua có biết hay không? Thứ hai, việc xác lập quyền sở hữu tài sản của người mua thông qua hợp đồng với công ty có chức năng kinh doanh bất động sản có hợp pháp hay không?

Tôi cho rằng rất khó để người mua có thể biết đầy đủ thông tin về pháp lý dự án khi chọn mua căn hộ. Thông thường, họ chỉ có thể biết được thông tin thông qua chính chủ đầu tư của dự án, hoặc thông qua các sàn môi giới bất động sản. Không nhiều người có được sự hiểu biết đầy đủ về pháp luật để có thể liên hệ luật sư hay Sở xây dựng để hỏi thông tin về dự án.

Chính vì vậy, việc chủ đầu tư che giấu thông tin dự án với người mua là không khó. Điều này đồng nghĩa với việc người mua không được biết về thông tin dự án chưa đủ điều kiện được chào bán theo quy định của pháp luật tại thời điểm mua và trở thành nạn nhân của chủ đầu tư. Nếu họ được biết thông tin, chắc chắn họ sẽ cân nhắc về việc có nên mua hay không, và nếu mua thì buộc họ phải chấp nhận tất cả rủi ro xảy ra.

Đối với việc xác lập quyền sở hữu tài sản thông qua hợp đồng với chủ đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản theo luật định, tôi cho rằng đây là giao dịch hoàn toàn hợp pháp theo quy định của pháp luật về dân sự. Việc chiếm hữu tài sản của người mua là có căn cứ pháp luật.

- Liệu cơ quan chức năng có thể buộc, thậm chí nặng nề hơn là “trục xuất” những người đang ở trái phép tại các căn hộ chung cư hay không? Nếu có thể thì căn cứ vào quy định nào để xử lý?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Như tôi đã trình bày ở câu hỏi phía trên, người mua đã xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thông qua giao dịch bằng hợp đồng đối với chủ đầu tư. Do đó, căn hộ mà họ đã mua là tài sản thuộc sở hữu của họ. Hiện tại họ đang ở hoặc đang cho thuê căn hộ mà họ có quyền sở hữu nên tôi cho rằng cơ quan chức năng phải thận trọng trong việc xâm phạm quyền sở hữu này.

- Theo luật sư, trong quá trình xử lý sai phạm tại công trình này, còn có những vướng mắc pháp lý nào mà cơ quan chức năng cần chú ý, tránh những sự cố đáng tiếc có thể xảy ra?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Vướng mắc lớn nhất hiện tại mà tôi nhận thấy đó là việc cư trú của người dân. Hơn 200 căn hộ hiện đã có người cư trú dưới hình thức mua hoặc thuê căn hộ.

Trong quá trình xử lý sai phạm công trình, cơ quan chức năng cần chú ý đến quyền lợi của cư dân, cần phải có các biện pháp cứng rắn xử lý vi phạm của chủ đầu tư, vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của cư dân. Chúng ta cần phải tách vấn đề sai phạm của chủ đầu tư với quyền sở hữu tài sản của người dân. Không nên để người dân bức xúc về việc các cơ quan quản lý nhà nước không làm tốt chức năng, nhiệm vụ lại bắt người dân phải gánh chịu hậu quả.

Trách nhiệm vẫn thuộc về cơ quan quản lý nhà nước

- Theo luật sư, ai là người chịu trách nhiệm chính trong việc để xảy ra những sai phạm liên tiếp và đặt chính quyền vào thế “hợp thức hoá sai phạm” như thế này?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Trách nhiệm lớn nhất là của các cơ quan quản lý nhà nước. Với những dự án lớn như thế này, có rất nhiều cơ quan phải liên đới chịu trách nhiệm cho từng sai phạm cụ thể của chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc để cho một dự án chưa đủ điều kiện được chào bán công khai trên thị trường bất động sản thì trách nhiệm lớn nhất thuộc về cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của pháp luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể ở đây là Sở xây dựng TP Đà Nẵng.

Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy đã được chào bán công khai trên thị trường trong một thời gian dài dù không đủ điều kiện nhưng cơ quan quản lý nhà ở không có biện pháp ngăn chặn triệt để việc chào bán hoặc ít nhất là có thông tin được công bố rộng rãi để người mua được biết về việc này thì không khác gì việc đang tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện hành vi trái quy định pháp luật.

Xử lý sai phạm ở chung cư Monarchy Block B: Liệu có nhờn luật? ảnh 2

Các hoạt động tại Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy Block B vẫn diễn ra bình thường như chưa từng có các văn bản xử lý của chính quyền

- Thêm nữa, ai là người chịu trách nhiệm trọng việc xác nhận đăng ký tạm trú cho số người ở trái quy định tại các căn hộ này dẫn đến việc xử lý sai phạm bị ảnh hưởng? Và nếu truy cứu trách nhiệm thì những căn cứ nào sẽ được viện dẫn?

LS.Huỳnh Phan Thiên Phúc: Theo quy định của Luật cư trú 2006 vừa hết hiệu lực vào ngày 1/7/2021, Thẩm quyền cấp sổ tạm trú cho cư dân ở Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy Block B thuộc về Trưởng công an phường An Hải Tây, quận Sơn Trà.

Tại thời điểm đăng ký tạm trú, công dân xuất trình giấy chứng minh nhân dân, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở theo đúng quy định pháp luật thì được cấp sổ tạm trú. Tôi cho rằng, Trưởng công an phường An Hải Tây cấp sổ tạm trú cho cư dân ở Khu phức hợp nghỉ dưỡng Monarchy khi họ cung cấp đầy đủ giấy tờ theo luật định là đúng.

Dự án có sai phạm về mặt pháp lý là do vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản. Việc cư trú của người dân là do pháp luật về cư trú quy định. Chúng ta không nên nhập nhằng giữa các hệ thống pháp luật để đánh giá sai phạm.

Thông tin thêm về việc cư trú thì hiện nay Luật cư trú 2020 đã có hiệu lực và thẩm quyền cấp tạm trú, thường trú thuộc về cơ quan đăng ký cư trú do Bộ công an quản lý.

Xin cảm ơn!