Vụ Giám đốc Công ty BĐS tự tử giữa toà: Thấy gì từ hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên?

Hợp đồng chuyển nhượng nói gì?

Trong vụ “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường hợp đồng” khiến Giám đốc Land Hải Hà tự tử giữa toà, VietTimes đã thu thập hồ sơ vụ việc, tìm hiểu nguyên nhân tại sao ông Võ Văn Cường - Giám đốc Công ty TNHH MTV LAND Hà Hải - uống thuốc tự tử giữa toà, gây xôn xao dư luận.

Trong số hồ sơ VietTimes có được, bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2017-HĐCN-DANANG ngày 1/11/2017 giữa Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) và Công ty TNHH MTV Land Hà Hải (Land Hải Hà) đối với khu đất 12,04ha thuộc Khu đô thị mới Hoà Hải 1-3 (phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) được xem là mấu chốt đầu tiên của sự việc.

Bản hợp đồng này được các bên căn cứ Luật Dân sự số 91/2015, Luật Đất đai số 45/2013, Luật Nhà ở số 65/2014, cùng căn cứ giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất đối với 2 lô đất số BA 645083 và BA 645082 do UBND TP Đà Nẵng cấp ngày 30/7/2010 và được thay đổi thông tin người chủ sở hữu cho Sudico để thực hiện.

2 lô đất được chuyển nhượng có thông tin như sau: lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 645082, diện tích 65.115m2, thuộc tờ bản đồ Khu số 2 và lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 645083, diện tích 55.265m2, thuộc tờ bản đồ Khu số 1.

Cả 2 lô đất đều thuộc Khu đô thị mới Hoà Hải 1-3 (phường Hoà Hải, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng); có hình thức đất sử dụng riêng; mục đích sử dụng là xây khách sạn, biệt thự, căn hộ cao cấp; thời hạn sử dụng lâu dài và có nguồn gốc đất là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Cũng theo bản hợp đồng, giá chuyển nhượng là 1.810 tỉ đồng, căn cứ theo kết quả chào giá cạnh tranh ngày 10/10/2017 của Land Hải Hà đối với khu đất. Giá chuyển nhượng đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, chưa bao gồm lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bên nhận chuyển nhượng (Land Hải Hà) phải chịu theo quy định hiện hành.

Tiến độ thanh toán theo hợp đồng được chia làm 2 đợt, đợt 1 là 1.000 tỉ đồng, được thanh toán trước ngày 16/11/2017; đợt 2 thanh toán số tiền còn lại là 810 tỉ đồng, thời hạn thanh toán được xác định chậm nhất là ngày 5/12/2017.

Sau nhiều lần đàm phán, ngày 29/12/2017, Land Hà Hải đã chuyển tổng cộng 404,3 tỉ đồng cho SUDICO và hai bên đã ký phụ lục hợp đồng để điều chỉnh thời hạn thực hiện thanh toán đến ngày 13/02/2018 số tiền còn lại là hơn 1.400 tỉ đồng.

Tuy nhiên, sau đó Land Hà Hải cho rằng pháp lý của 2 lô đất đang còn một số vướng mắc, nên đã không tiếp tục thanh toán hợp đồng như cam kết, dù Sudico có nhiều lần thông tin nhắc nhở.
Theo Land Hà Hải, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng khu đất, Sudico chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa làm thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất, chưa lập dự án đầu tư đối với khu đất và chưa nộp số tiền 10% truy thu tiền sử dụng đất theo kết luận 2852 của Thanh tra Chính phủ.

Trước sự việc, ngày 30/8/2018, Sudico ra thông báo chấm dứt hợp đồng, tuyên bố hủy giao dịch đối với hợp đồng chuyển nhượng này, vì cho rằng Land Hà Hải vi phạm hợp đồng và 2 bên kéo nhau ra toà.

Bản hợp đồng không được công chứng

Tiếp tục rà soát hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa Sudico và Land Hà Hải, tại trang cuối của hợp đồng không có dấu hiệu hợp đồng được thông qua công chứng, hoặc chứng thực, khiến dư luận đặt câu hỏi: Liệu hợp đồng có bị vô hiệu khi không được công chứng? Căn cứ pháp lý nào để TAND quận Ngũ Hành Sơn tuyên bố chấm dứt hợp đồng và thanh lý hợp đồng?

Tại bản án số 06/2021/KDTM ngày 8/12 "Về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường hợp đồng” giữa Sudico và Land Hà Hải, TAND quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) thừa nhận tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2017-HĐCN-DANANG giữa Sudico và Land Hải Hà theo điểm b, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, vì cả 2 đều là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và không yêu cầu ra công chứng. Và đây cũng là mấu chốt của vấn đề khiến Land Hà Hải mất trắng số tiền hơn 404,3 tỉ đồng đã thanh toán và dừng việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng 2 lô đất nói trên.

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Trước đó như VietTimes đã đưa tin, sáng ngày 8/12, HĐXX TAND quận Ngũ Hành Sơn (TP Đà Nẵng) đã tuyên án sơ thẩm vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 2 lô đất nêu trên với nội dung: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Sudico, chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất giữa 2 công ty đối với 2 lô đất nói trên. HĐXX cũng tuyên bác yêu cầu khởi kiện đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng 2 lô đất nêu trên của Land Hà Hải và bác các yêu cầu đòi Sudico bồi thường thiệt hại cho Land Hà Hải vì quá trình chuyển nhượng kéo dài.

Ngay sau khi thẩm phán phiên xét xử sơ thẩm, ông Võ Văn Cường - Giám đốc Công ty TNHH MTV Land Hà Hải - đã bất ngờ lấy thuốc diệt côn trùng uống tự tử để phản đối bản án.

VietTimes sẽ tiếp tục thông tin vụ việc...