Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) cho biết thời gian qua, NHNN KV2 liên tục nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc một số ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” ký với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản.
Người dân bức xúc, cho rằng quá trình cấp tín dụng của ngân hàng có dấu hiệu sai phạm. Từ thực tiễn tiếp nhận, xử lý đơn thư và tham khảo thông tin từ các cơ quan chức năng liên quan, NHNN KV2 đã đưa ra cảnh báo về những rủi ro gắn với hoạt động cho vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm chứng minh năng lực tài chính theo hình thức này.
Trong văn bản gửi các ngân hàng thương mại, NHNN KV2 chỉ rõ một số rủi ro và hệ lụy nếu tiếp tục thực hiện cho vay với mục đích nói trên.
Thứ nhất, rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện.
Một ví dụ điển hình là vụ việc được Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP.HCM xét xử gần đây. Trong bản án (chưa có hiệu lực pháp luật vì còn kháng cáo, kháng nghị), tòa nhận định các nội dung trong “Văn bản thỏa thuận” về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn, phương thức nộp và xử lý tiền cọc là trái quy định pháp luật. Do vi phạm điều cấm theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, văn bản này bị tuyên vô hiệu.
Ngoài ra, ngày 7/10, Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành quyết định xử phạt một công ty tư vấn, môi giới bất động sản vì hành vi kinh doanh dự án khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Công ty này vẫn ký “Văn bản thỏa thuận” với khách hàng, vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Thứ hai, rủi ro nợ xấu, rủi ro tín dụng và rủi ro thiệt hại tài chính.
Khi ngân hàng giải ngân để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” với các đơn vị tư vấn, môi giới, thực chất khoản vay này chỉ có thể đảm bảo an toàn nếu dự án bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để được bán theo quy định.
Trong trường hợp ngân hàng không thẩm định đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn, môi giới, hoặc không kiểm soát chặt dòng tiền giải ngân, nguy cơ phát sinh sẽ rất lớn: Chi phí tăng, nợ xấu gia tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thu hồi vốn. Điều này có thể dẫn đến thiệt hại tài chính nghiêm trọng, thậm chí mất vốn cho ngân hàng.
Thứ ba, rủi ro hoạt động và uy tín.
Khi ngân hàng cấp tín dụng để khách hàng thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận”, nếu đơn vị môi giới, tư vấn không thực hiện đúng cam kết, rất dễ phát sinh tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện. Trong tình huống đó, người dân thường cho rằng ngân hàng đã “bắt tay” với môi giới để vi phạm pháp luật hoặc lừa dối khách hàng.
Thực tế, đã có nhiều dự án chậm tiến độ, không hoàn thành đúng hạn. Người dân căn cứ vào thỏa thuận ba bên để yêu cầu môi giới trả lại tiền cọc, đồng thời buộc ngân hàng chịu trách nhiệm.
Tuy nhiên, ngân hàng lại căn cứ hợp đồng tín dụng để thu nợ trực tiếp từ người vay. Điều này dẫn đến mâu thuẫn, khiếu nại và tụ tập đông người tại trụ sở ngân hàng, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín và hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Từ các rủi ro nêu trên, NHNN KV2 đề nghị các ngân hàng thương mại theo dõi chặt chẽ kết luận của cơ quan chức năng (tòa án, sở ngành…) liên quan đến các “Văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng và đơn vị tư vấn, môi giới, từ đó có biện pháp giải quyết tranh chấp đúng pháp luật.
Đối với các khoản vay đã phát sinh, NHNN KV2 yêu cầu ngân hàng chủ động làm việc với khách hàng, phối hợp cùng môi giới và chủ đầu tư để xử lý trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay, tránh khiếu kiện đông người, vượt cấp.
Đặc biệt, NHNN KV2 yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “Văn bản thỏa thuận” như nêu trên (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền kết luận Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) không trái pháp luật, trong trường hợp tiếp tục cho vay, đề nghị các ngân hàng thương mại xây dựng quy trình cụ thể đối với mục đích vay trên để hạn chế rủi ro.
TP.HCM yêu cầu doanh nghiệp không ủy quyền nhận đặt cọc, mua bán
