Tổng thuật: Hội thảo "Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số"

Biến đất đai thành động lực phát triển trong kỷ nguyên mới

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Nguyễn Bá Kiên, Tổng biên tập Tạp chí điện tử VietTimes, nhấn mạnh đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực to lớn cho sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng và văn minh của dân tộc. Trải qua nhiều giai đoạn, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm, coi trọng việc quản lý, khai thác, sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn lực đất đai để phục vụ công cuộc xây dựng và bảo vệ Tổ quốc.

“Trong những năm qua, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai đã không ngừng được hoàn thiện, đặc biệt với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, thực tiễn đã đặt ra nhiều vấn đề mới. Một số quy định của Luật năm 2024 bộc lộ những điểm chưa phù hợp với bối cảnh hiện nay, khi đất nước ta đã tổ chức chính quyền địa phương hai cấp; chưa thể hiện được tinh thần đổi mới của Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị về phát triển khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số cũng như Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân.

Tại hội nghị tổng kết 3 năm thực hiện NQ 18 và 1 năm thực hiện Luật đất đai 2024, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Nông nghiệp và Môi trường và cơ quan chức năng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi Nghị quyết số 18 về chính sách đất đai để làm cơ sở quan trọng cho việc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, bảo đảm phù hợp hơn với thực tiễn, đồng bộ hơn với hệ thống pháp luật và gắn bó chặt chẽ với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ, đất đai không chỉ đơn thuần là tài sản hữu hình mà còn là nguồn lực có thể tạo ra giá trị gia tăng cao thông qua số hóa, dữ liệu hóa, minh bạch hóa và quản trị hiện đại. Nhiều quốc gia trên thế giới đã và đang áp dụng thành công các mô hình quản lý đất đai thông minh, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, kết nối liên thông với các ngành, lĩnh vực để thúc đẩy phát triển kinh tế số”, ông Nguyễn Bá Kiên nói.

Theo Tổng biên tập Tạp chí điện tử VietTimes, đối với Việt Nam, việc hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch, dựa trên nền tảng số hóa không chỉ giúp quản lý hiệu quả tài nguyên quý giá này, mà còn góp phần tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh lành mạnh, bảo đảm công bằng xã hội, tăng cường niềm tin của nhân dân vào chính sách của Đảng và Nhà nước.

“Hội thảo hôm nay được tổ chức với mong muốn lắng nghe, trao đổi và tiếp thu những ý kiến tâm huyết, trí tuệ của các chuyên gia, nhà khoa học, các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân về những định hướng lớn trong việc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 18 và hoàn thiện Luật Đất đai. Biến đất đai thành động lực phát triển trong kỷ nguyên mới”, ông Nguyễn Bá Kiên nói.

Luật Đất đai sửa đổi lần này mang tính cách mạng, tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) – cho hay doanh nghiệp đánh giá rất cao những thay đổi mang tính “cách mạng” của cơ quan quản lý trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.

“Trong nhiều năm qua, tôi đã tham gia góp ý cho nhiều dự thảo luật, nhưng chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý Nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này. Đây thực sự là một bước ngoặt trong cải cách thể chế, đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị”, ông Hiệp cho hay.

Theo ông Hiệp, điều mà cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Trước đây, Luật Đất đai năm 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng. Lần sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai lần này đã bổ sung thêm các dự án tại vị trí đặc quyền, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do…Đây là những loại hình rất cần thiết để thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản.

Ngoài ra, một quy định mới được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao là nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại.

“Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai, tránh tình trạng bị ách tắc chỉ vì vướng một vài hộ dân”, ông Hiệp phân tích.

Tuy nhiên, ông Hiệp chỉ ra rằng thủ tục giải phóng mặt bằng vẫn còn rườm rà và hình thức. Ông dẫn chứng một dự án ở Phú Thọ, từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, khâu giải phóng mặt bằng đã mất 14 năm nhưng vẫn chưa xong. Quy trình yêu cầu thông báo, niêm yết, cưỡng chế, kiểm đếm…lặp lại nhiều lần. Mỗi khâu lại cần đầy đủ đại diện Mặt trận, Hội phụ nữ, thanh niên…tham dự. Thực tế, chỉ riêng mỗi vòng thủ tục có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm.

“Quy định chồng chéo như vậy khiến doanh nghiệp mất cơ hội, vốn bị chôn nhiều năm. Chúng tôi kiến nghị cần đơn giản hóa, rút ngắn thủ tục giải phóng mặt bằng để thực tế hơn”, ông Hiệp nói.

Vấn đề thứ hai được ông Hiệp gọi là “sống còn” với doanh nghiệp là giá đất. Ông kể lại kinh nghiệm từ một dự án tại Hà Nội rằng quyết định giao đất lần thứ nhất với diện tích hơn 7 ha, doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày. Sang quyết định giao đất lần thứ hai (8,4 ha), giá đất đã tăng 20% so với lần đầu. Đến quyết định thứ ba (6,7 ha), giá tiếp tục tăng thêm 20%.

“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý. Đây chính là bất cập lớn nhất”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông cho rằng việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể” và thay bằng bảng giá đất hàng năm, điều chỉnh bằng hệ số là bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, cần có tiêu chí rõ ràng cho việc ban hành hệ số. Ông Hiệp kể rằng, từng có một dự án của GP.Invest phải chịu hệ số giá đất gấp 2,8 lần so với bảng giá công bố. “Con số này là bất hợp lý, nếu không có quy chuẩn cụ thể sẽ dẫn tới tình trạng áp dụng tùy tiện, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp”, ông Hiệp nói.

Một điểm nữa được ông Hiệp đặc biệt lưu ý là khấu trừ chi phí hạ tầng vào tiền sử dụng đất. Theo quy định, doanh nghiệp có thể được trừ chi phí đầu tư hạ tầng. Nhưng thực tế, do thiếu hướng dẫn cụ thể nên nhiều địa phương không dám áp dụng.

Ông lấy ví dụ một dự án của GP.Invest, theo Bộ Xây dựng, suất đầu tư hạ tầng chuẩn là 940.000 đồng/m2. Nhưng dự án này nằm trên vùng đồng chiêm trũng, phải đầu tư hạ tầng rất lớn, chi phí thực tế lên tới 2,7 triệu đồng/m2, gấp 3 lần mức công bố. Địa phương dù thừa nhận doanh nghiệp làm hạ tầng tốt, muốn cho khấu trừ, nhưng không có cơ sở pháp lý để thực hiện.

“Tôi kiến nghị phải có quy định cụ thể được trừ theo dự toán đã được cơ quan quản lý thẩm định. Có như vậy mới đảm bảo công bằng và minh bạch”, ông Hiệp nói.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được thông qua, đặc biệt về hai vấn đề then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất thì đây thực sự là một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng. Nó không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn cởi trói cho cả nền kinh tế.

Ông cũng gửi lời cảm ơn tới Ban soạn thảo, Chính phủ và Quốc hội đã cầu thị, lắng nghe tiếng nói từ cộng đồng doanh nghiệp, đồng thời cam kết giới doanh nhân sẽ tiếp tục đồng hành, góp ý để các quy định mới sớm đi vào thực tế.

Những vấn đề cốt yếu cần tháo gỡ trong pháp luật đất đai, tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số

Trình bày tham luận chủ đề “Những vấn đề cốt yếu cần tháo gỡ trong pháp luật đất đai, tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng trong quá trình hoàn thiện khuôn khổ pháp luật về đất đai, có một số vấn đề trọng tâm cần được tập trung xử lý nhằm phục vụ chuyển đổi chính quyền 2 cấp, thúc đẩy phát triển kinh tế và nâng cao hiệu quả quản lý.

Từ năm 1993 đến nay, hệ thống pháp luật đất đai vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, đặc biệt là quy định về giá đất và cơ chế đấu giá, đấu thầu. Mục tiêu của đấu giá là bán được tài sản công với giá cao nhất, trong khi mục tiêu của đấu thầu phát triển hạ tầng lại là giảm chi phí đến mức thấp nhất. Hai yêu cầu này thường xuyên mâu thuẫn, gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến lớn khi thống nhất được một số quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất, song vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu, nhất là cơ chế “đấu giá quyền phát triển đất” đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.

Liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, ông Nguyễn Đình Thọ cho rằng hiện nay, pháp luật quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở bốn cấp (bao gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã), dẫn đến thủ tục hành chính phức tạp, cứng nhắc, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân.

Theo ông, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mục tiêu quan trọng nhất là giảm bớt thủ tục, tăng tính linh hoạt, bảo đảm người dân, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, cần phân định rõ ràng giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10-15 năm) với kế hoạch sử dụng đất mang tính cụ thể, ngắn hạn, đồng thời duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với thực tiễn phát triển.

Nói về giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Đình Thọ nói rằng giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai mới cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ông cũng cho rằng cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cấp thiết. Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng dữ liệu quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Theo ông Thọ, Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi thực tế cho thấy có sự sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định.

Đơn cử, năm 2011, giá đất cao nhất tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được xác định ở mức 160 triệu đồng/m². Tuy nhiên, đến thời điểm khảo sát năm 2019, giá thị trường tại khu vực quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) đã lên tới khoảng 1,12 tỷ đồng/m², trong khi tại một số khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh giá khoảng 1,18 tỷ đồng/m². Cùng thời điểm, khảo sát tại các khu vực khác cũng cho thấy giá đất thực tế dao động từ 780 triệu đến 820 triệu đồng/m². Mặc dù vậy, khi ban hành khung giá đất năm 2019, Chính phủ cân nhắc nhiều yếu tố như lạm phát, tốc độ tăng lương, thu nhập bình quân đầu người và GDP, nên quyết định mức điều chỉnh không vượt quá 20% so với năm 2011. Vì vậy, giá đất tối đa của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh được nâng lên khoảng 192 triệu đồng/m². Con số này vẫn thấp hơn 5–6 lần so với giá thị trường thực tế.

Sự chênh lệch quá lớn giữa khung giá đất và giá thị trường đã ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp. Thực tế thời gian qua, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nhiều hộ dân gặp khó khăn trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bởi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất quá cao. Điều này cũng gây áp lực lên chi phí sản xuất – kinh doanh, ảnh hưởng tới sinh kế và môi trường đầu tư.

Vì vậy, ông Thọ nhấn mạnh rằng cần đặc biệt quan tâm đến chính sách tài chính đất đai, bảo đảm nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý, đồng thời có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp. Một trong những điểm mới dự kiến là việc điều chỉnh các khoản nợ thuế, bảo đảm không vượt quá khả năng chi trả và phù hợp với điều kiện sản xuất – kinh doanh.

Xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp

Trình bày tham luận “Quản lý Nhà nước về giá đất”, TS Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua đầu năm 2024, nhưng đến nay đã phải đưa ra bàn thảo sửa đổi tiếp. Nguyên nhân là vì vẫn còn tồn tại những vướng mắc cơ bản, đụng chạm đến những nguyên tắc cốt lõi của quản lý đất đai, đặc biệt là vấn đề định giá và quản lý nhà nước về giá đất.

Thứ nhất, về thu hồi đất. Theo TS Vũ Đình Ánh, nguyên tắc cơ bản phải được khẳng định rõ: Nhà nước chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thực sự cần thiết để phục vụ dự án công, phi thương mại. Còn lại, tất cả các dự án mang tính thương mại – dù là của Nhà nước hay của tư nhân thì việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.

Thứ hai, về mục đích sử dụng đất. Ông chỉ ra rằng mục đích sử dụng đất là nội dung cốt lõi trong toàn bộ quản lý đất đai, từ quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích cho đến nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, dự thảo hiện chưa hề đề cập đến vấn đề “đất đa mục đích” hay “đất hỗn hợp”. Trong khi trên thực tế, các loại đất hỗn hợp là xu thế tất yếu trong phát triển đô thị hiện đại.

“Điều này đòi hỏi một cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nhất là khi giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng”, ông Ánh phân tích.

Thứ ba, về giá đất và định giá đất. TS Vũ Đình Ánh cho rằng nếu vẫn giữ quan điểm “định giá đất sát với giá thị trường” thì sẽ không bao giờ giải quyết được căn cơ vấn đề. Thay vào đó, cần khẳng định nguyên tắc: định giá đất phải theo cơ chế thị trường, đồng thời xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Ông kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, vốn đã gây ra nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn lại giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất.

Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) thì cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng, theo mục đích sử dụng.

Thứ tư, về quản lý nhà nước đối với giá đất. Theo ông Ánh, hiện nay quản lý giá đất đang bị phân tán trong nhiều luật khác nhau – từ Luật Giá, Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản… dẫn đến chồng chéo và thiếu nhất quán. Ông Ánh cho rằng, giá đất không thể chỉ hiểu đơn giản là giá trị tính theo đơn vị m2. Bởi cùng một đơn giá, nhưng mảnh đất 10 m2 không thể so sánh với mảnh đất 1000 m2. Giá đất phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, thậm chí cả yếu tố tâm linh”.

Thứ năm, về khái niệm định giá và thẩm định giá. TS. Vũ Đình Ánh cho rằng định giá và thẩm định giá trong thực tế có mối quan hệ mật thiết, không thể tách rời tuyệt đối. Nếu không làm rõ, sẽ dẫn đến tình trạng lẫn lộn giữa yếu tố chủ quan và khách quan, không xác định được rõ trách nhiệm giữa bên ra quyết định và bên tư vấn thẩm định.

Từ những phân tích trên, ông cho rằng cần phải thảo luận một cách nghiêm túc và toàn diện hơn về những vấn đề nguyên tắc trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này. "Chỉ khi bảo đảm được sự nhất quán, đồng bộ, và đặc biệt là tuân thủ triệt để nguyên tắc thị trường trong định giá đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một khuôn khổ pháp lý minh bạch, hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu phát triển”, ông Ánh nói.

Sau phần trình bày tham luận, Hội thảo chuyển sang phiên thảo luận mở do PGS.TS Nguyễn Đình Thọ và Tổng biên tập Tạp chí VietTimes Nguyễn Bá Kiên điều phối.

Phiên thảo luận đã tạo nên không gian trao đổi đa chiều giữa các chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp và người dân, góp phần làm rõ những điểm nghẽn trong chính sách đất đai, đưa ra các kiến nghị thiết thực nhằm hoàn thiện khung pháp lý, tạo lập môi trường đầu tư minh bạch, công bằng và hiệu quả, thúc đẩy phát triển bền vững trong kỷ nguyên số.

Luật Đất đai sửa đổi sẽ sửa đổi, bổ sung gì?

Trao đổi tại Hội thảo, ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN&MT) – cho biết thực hiện nhiệm vụ do Chính phủ giao, Bộ NN&MT trong thời gian qua đã tích cực triển khai xây dựng dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội trong kỳ họp tháng 10 năm nay. Trên cơ sở xây dựng dự thảo, Bộ cũng đã tổ chức nhiều hội thảo với các tỉnh, thành phố ở trong nước để lắng nghe các ý kiến góp ý.

Liên quan đến Dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này, ông Tuấn đã lý giải về việc Luật Đất đai năm 2024 vừa được đưa vào vận hành đã phải sửa đổi trong khi chu kỳ sửa đổi Luật Đất đai là 10 năm.

Theo ông Tuấn, lý do đầu tiên là bởi tình hình mới đã làm nảy sinh nhiều sự thay đổi, sửa đổi Luật đất đai nằm trong việc thể chế hóa các chỉ đạo của Đảng, các văn bản quy phạm pháp luật. Khi sửa đổi, Bộ NN&MT dựa trên các căn cứ pháp lý: Đó là tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết 18 và Nghị quyết 69 của Trung ương sửa đổi các nội dung chính của Nghị quyết 18. Dựa trên cơ sở hai Nghị quyết này, Bộ NN&MT tiến hành dự thảo sửa Luật Đất đai.

Thứ hai là căn cứ vào Nghị quyết 66 và 68 do Trung ương vừa ban hành. Theo ông Tuấn, đây là các Nghị quyết mà chúng ta căn cứ để đưa vào nội dung sửa Luật Đất đai lần này. Thứ ba là liên quan đến chính quyền địa phương 2 cấp. Đây là những cơ sở pháp lý để Bộ NN&MT căn cứ để thể chế hóa trong Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Ông Tuấn cũng cho biết thêm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024 đã bộc lộ nhiều bất cập liên quan đến công tác quy hoạch đất, thu hồi đất, giao đất, hoàn thiện cơ sở đất đai… Đồng thời, liên quan đến chính quyền địa phương 2 cấp, có nhiều thay đổi trong khi nhiều nội dung trong Luật Đất đai 2024 đã được cố định. Do đó, Luật cần được sửa đổi để phù hợp với tình hình mới.

Bên cạnh đó ông Tuấn cũng cho biết có nhiều vấn đề lớn sẽ được Bộ NN&MT đề xuất sửa trong luật lần này.

Thứ nhất là liên quan đến công tác quy hoạch sử dụng đất. Hiện nay, chắc chắn quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cấp huyện không còn nữa, vậy việc chuyển đổi từ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cấp huyện xuống cấp xã ra sao? Hoặc có giữ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cấp xã hay không?

Thứ hai là thu hồi bồi thường hỗ trợ tái định cư, cần bổ sung 1 số trường hợp ngoài quy định tại Luật Đất đai 2024 để tháo gỡ khó khăn cho người dân, doanh nghiệp.

Thứ ba là giao đất, cho thuê đất cũng sẽ được sửa đổi, liên quan đến bất cập khi chuyển từ mô hình địa phương 3 cấp thành 2 cấp và có phân cấp phân quyền rõ hơn.

Thứ tư là giá đất. Ông Tuấn cho biết, quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024 cho thấy việc định giá đất còn nhiều bất cập. Đây cũng là việc thể chế hóa Nghị quyết 69 sửa đổi các nội dung của Nghị quyết 18.

Cần một cơ chế bồi thường thống nhất, minh bạch, tránh “xin - cho”

Trao đổi về vấn đề thu hồi đất và giá đất, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN&MT) – cho rằng đây luôn là một vấn đề phức tạp, có nhiều quan điểm khác nhau.

Ông Tuấn cho hay, trong quá trình xây dựng dự thảo luật và thảo luận, đã có rất nhiều ý kiến xung quanh vấn đề này, thậm chí trong nội bộ cơ quan soạn thảo cũng còn nhiều điểm chưa được thống nhất.

Một ví dụ cụ thể được ông đưa ra là việc áp dụng bảng giá đất. Theo ông, hiện nay có ý kiến cho rằng bảng giá đất của Nhà nước chỉ nên áp dụng cho mục đích thu thuế, cho thuê đất. Tuy vậy, khi bồi thường cho người dân, nếu chỉ căn cứ vào bảng giá đất này thì khó có được sự đồng thuận, vì người dân luôn cảm thấy thiệt thòi. Ngược lại, nếu áp dụng giá thị trường thì sẽ phát sinh nhiều vướng mắc khác.

Ông Tuấn cho biết, có nhiều nội dung đã được tiếp thu qua các vòng lấy ý kiến và thẩm định, song một số vấn đề vẫn vượt ra ngoài phạm vi điều chỉnh của dự thảo nên cần được cụ thể hóa thêm ở cấp nghị định, thông tư. Nhìn chung, phần quy định trong luật còn “mỏng”, đòi hỏi hệ thống văn bản dưới luật phải chi tiết, khả thi hơn để bảo đảm tính thống nhất khi triển khai.

Nhắc tới một điểm gây tranh luận lớn là việc có nên áp dụng bảng giá đất của Nhà nước để tính bồi thường khi thu hồi hay không, ông Tuấn cho rằng cần một cơ chế bồi thường thống nhất, minh bạch, tránh “xin - cho”, đồng thời bảo đảm về tài khóa. Thực tế cho thấy, nếu áp dụng một cách máy móc bảng giá vào bồi thường dễ phát sinh khiếu nại. Ngược lại, nếu chạy theo “giá thị trường” mà thiếu chuẩn mực và phương pháp định giá rõ ràng thì sẽ nảy sinh vướng mắc khác.

Do đó, ông Tuấn cho rằng cần cơ chế định giá bồi thường độc lập, cập nhật, có phương pháp và dựa trên dữ liệu tin cậy. Thực tế, người dân khi bị thu hồi đất đã chịu nhiều thiệt thòi, vì vậy “cần tính toán phương án bồi thường thỏa đáng, hợp lý nhất cho người dân, để đảm bảo quyền lợi, hạn chế khiếu nại, đồng thời tạo sự đồng thuận xã hội”, ông Võ Anh Tuấn nói.

Theo ông, đây là vấn đề rất khó, tốn nhiều thời gian thảo luận và sẽ còn tiếp tục được đưa ra tại Quốc hội để hoàn thiện. Ông bày tỏ hy vọng trong thời gian tới, sẽ có thêm nhiều đóng góp, giải pháp để xây dựng cơ chế bồi thường công bằng, khả thi hơn.

Trao đổi tại Hội thảo, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), đã có những chia sẻ thẳng thắn về những điểm nghẽn trong thực thi Luật Đất đai năm 2024.

Theo ông Toản, dù đã có cải tiến nhưng sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự hiệu quả, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề định giá đất. Việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn. Dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.

Về vấn đề bảng giá đất, ông Toản cho rằng nên có một bảng giá chung áp dụng cho cả người dân và doanh nghiệp, dựa trên lợi thế và vị trí của từng khu đất. Ông cũng chia sẻ câu chuyện doanh nghiệp luôn phải trả thêm tiền riêng cho người dân, với tỷ lệ lên tới 5-10% giá trị đền bù để thỏa thuận riêng từng nhà, điều này gây ra nhiều khó khăn và tốn kém.

“Tại sao không có bảng giá đất chung, dựa trên lợi thế khu đất, vị trí, để doanh nghiệp cảm thấy thoải mái hơn khi đầu tư?”, ông Toản đặt vấn đề.

Nêu vấn đề vị trí đất tương đồng nhưng giá đất mỗi địa phương áp dụng giá khác nhau, ông Toản kiến nghị các cơ quan xây dựng luật phải làm rõ ràng việc tính giá đất ở mỗi địa phương, giúp doanh nghiệp yên tâm hơn trong việc đầu tư.

Lấy mức giá bị "thổi giá" áp vào bảng giá đất vô hình trung hợp thức hoá "giá ảo"

Liên quan tới bảng giá đất và phương pháp định giá vừa sát với giá thị trường, tránh gây xáo trộn hoặc “sốc giá” cho doanh nghiệp và người dân, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đã đưa ra đề xuất tại hội thảo.

Theo ông Đính, một trong những điểm nghẽn lớn nhất là vấn đề giá đất. “Chúng ta đang triển khai bảng giá đất ban hành hàng năm, đó là khó khăn cho các cơ quan chính quyền, nên lần sửa luật này điều chỉnh sang ngưỡng 5 năm là phù hợp”, ông nói.

Khó khăn tiếp theo là tính giá trên nguyên tắc bảng giá thị trường, do chưa phân định rõ ràng bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp, dẫn tới tình trạng có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung. Đặc biệt là tình trạng có những khu vực có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, trong khi lại lấy mức giá đó để áp vào bảng giá đất, vô hình trung đang hợp thức hoá "giá ảo".

Theo ông, tình trạng này khiến các nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Hệ lụy là khả năng sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của người dân.

Cũng theo ông Đính, một vướng mắc khác là việc định giá đất, trong đó xuất hiện tình trạng đơn vị tư vấn định giá cũng e sợ (việc định giá thấp - PV), cơ quan quản lý địa phương cũng sợ, nên để đảm bảo an toàn, họ phê duyệt mức giá cao. Tình trạng này gây ra hệ lụy cho người dân: giá bất động sản không thể giảm được.

Thống kê cho thấy giá bất động sản tăng lên rất nhiều, trong khi hoạt động đầu tư gần như chững lại ở nhiều địa phương. Nguyên lý là bất động sản tăng theo giá trị đầu tư, thế nhưng có những nơi không đầu tư gì mà giá bất động sản vẫn tăng mạnh, ông Đính nêu vấn đề.

Ông đề xuất người chịu trách nhiệm việc xác định giá đất nên nhờ tới các cơ quan chuyên môn độc lập, không liên quan tới các dự án bất động sản, để đặt hàng tư vấn định giá đất. Theo ông, những cơ quan này sẽ tính đúng, tính đủ để cơ quan quản lý quyết định giá đất dựa trên cơ sở đó.

Luật lần này yêu cầu cơ quan quản lý là cơ quan phê duyệt giá đất, theo ông Đính đây là điều hợp lý. Nhưng ông cho rằng cơ quan phê duyệt giá đất cần có cơ sở để phê duyệt (tức thông qua các cơ quan tư vấn như trên - PV), chứ không phải cứ e sợ rồi phê duyệt giá cao, gây tác động xấu tới thị trường bất động sản, và rất khó để thực hiện đúng tinh thần của Trung ương là điều tiết giá bất động sản về giá trị thật.

Đại diện VNREA bày tỏ mong muốn lần sửa luật này thực sự tạo được hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng, thông thoáng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển đúng, tạo ra mặt bằng giá trị đúng để người dân có thể tiếp cận được.

Muốn bình ổn thị trường bất động sản thì không thể chỉ nói đến giá đất

Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho biết dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được Bộ Tư pháp thẩm định theo thủ tục rút gọn, tập trung vào 6 nội dung lớn. Tuy nhiên, ông đặt câu hỏi: “Liệu 6 nội dung này đã đủ để giải quyết tận gốc những vướng mắc hiện nay hay chưa?”

Theo ông Tuyến, điểm tích cực là dự thảo đã thể chế hóa được một phần trong “bộ tứ trụ cột” liên quan đến đất đai, góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là khu vực kinh tế tư nhân. Song, ông cũng lưu ý: “Nhìn kỹ thì mới chỉ tháo gỡ được một vế. Trong thực tế, chỉ cần còn lại 25% hộ dân không đồng ý, dự án gần như rơi vào bế tắc. Dự thảo cho phép Nhà nước thu hồi trong trường hợp này, về nguyên tắc tôi đồng tình, nhưng cơ chế vượt trội hỗ trợ khu vực tư nhân thì vẫn chưa rõ”.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, hiện nay hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam là nhỏ và vừa, phần lớn manh mún. “Trong khi Nghị quyết đặt mục tiêu đến năm 2030 có 1 triệu doanh nghiệp. Doanh nghiệp đang chờ đợi cơ chế tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, kể cả ở chỗ có hay không chính sách giảm tiền thuê đất”, ông Tuyến nói.

Đề cập đến quy định bổ sung 3 trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, ông phân tích: “Một là với các dự án cấp thiết như trung tâm thương mại, tài chính, logistics. Nguyên tắc thì tôi đồng ý, nhưng quy định còn quá chung chung, dễ khiến địa phương lúng túng”. Hai trường hợp còn lại là khi doanh nghiệp đã thỏa thuận được với trên 70% hộ dân, và khi cần thu hồi để tạo quỹ đất phục vụ kinh doanh. Dù có ý nghĩa tháo gỡ, song ông nhận xét các quy định này vẫn còn “nhiều điểm mờ, chưa thật sự rõ ràng”.

Về vấn đề giá đất, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng quy định bảng giá đất 5 năm/lần là gần như quay trở lại cách làm theo Luật Đất đai năm 2003. “Nếu giá đất đầu vào bị neo cao thì doanh nghiệp chắc chắn phải gánh chi phí, và cuối cùng sẽ đẩy giá bán lên, làm trầm trọng thêm tình trạng bất động sản bị thổi giá”, ông phân tích. Theo ông, cái gốc của vấn đề là dữ liệu đất đai đầu vào chưa chuẩn xác, thiếu minh bạch, nên rất khó định giá đất khoa học.

Ông cũng cảnh báo nguy cơ các địa phương quay lại cách áp dụng hệ số K: “Trong khi ở các nước, nguyên tắc cơ bản là phải khai giá thật. Người dân, doanh nghiệp khai đúng thì mới có giá thị trường thật. Chúng ta cũng quy định như vậy, nhưng trên thực tế lại chưa có cơ chế buộc thực hiện”.

Một vấn đề khác được GS.TS Nguyễn Quang Tuyến đặc biệt lưu ý là chính sách nhà ở xã hội. “Muốn bình ổn thị trường bất động sản thì không thể chỉ nói đến giá đất. Nhà nước phải có cơ chế tạo lập quỹ đất, quỹ nhà, nhất là nhà ở xã hội”, ông nói.

Liên quan đến cơ chế đồng thuận trong thu hồi đất, dự thảo đưa ra mốc 75% hộ dân đồng ý, còn lại Nhà nước thu hồi. Về điểm này, ông Tuyến nêu câu hỏi: “Cơ sở nào để chọn con số 75%? Dựa trên số hộ dân hay diện tích đất? Việc xác định tỷ lệ đồng thuận không đơn giản, dễ phát sinh khiếu kiện và tranh chấp nếu không được quy định rõ”.

Kết lại, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ: “Tôi rất thông cảm với Ban soạn thảo, vì đây thực sự là một bài toán khó. Chúng ta phải cùng lúc xử lý hai yêu cầu: Vừa để Nhà nước có công cụ quản lý giá đất, vừa để thị trường vận hành minh bạch. Nhưng nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, hệ thống thông tin còn chông chênh, thì lần sửa luật này mới chỉ tháo gỡ một số vấn đề trước mắt, còn những căn cốt lâu dài vẫn bỏ ngỏ. Tôi ủng hộ việc sửa đổi, nhưng muốn nhấn mạnh rằng: chúng ta cần tiếp tục bàn thảo nghiêm túc để tránh vòng luẩn quẩn sửa đi sửa lại”.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai gặp khó trong khâu cập nhật thông tin giá đất đầu vào

Liên quan tới vấn đề chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai và việc chuyển đổi số giúp giảm các thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp, ông Nguyễn Bảo Trung, Pông Nguyễn Bảo Trung, Phó Cục trưởng Cục Chuyển đổi số và Thông tin Dữ liệu Tài nguyên Môi trường (Bộ NN&MT) cho biết, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đang được thực hiện trên cả nước.

Theo quy định hiện nay, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thuộc thẩm quyền của các địa phương. Theo ông Trung, hiện nay, trên cả nước có khoảng 495/699 huyện (trước khi sáp nhập) đã thực hiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ sở số liệu thống kê, kiểm kê đã có ở nhiều địa phương, tuy nhiên, việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất hiện vẫn còn ít, chỉ có khoảng 50 huyện (trước sáp nhập) có nội dung này.

Lý giải về thực trạng xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất còn hạn chế, ông Trung cho biết, nguyên nhân không phải khó khăn về mặt kỹ thuật, công nghệ mà do vấn đề thông tin đầu vào.

“Bây giờ giá đất thị trường đầu vào sẽ lấy mức giá nào? Đây là một câu chuyện còn lúng túng”, ông Trung nhấn mạnh.

Theo ông Trung, việc lấy giá đất đầu vào chưa có cơ sở để lấy được giá đúng thực tế giao dịch do nhiều lý do khách quan, khi cơ quan Nhà nước chưa thể tiếp cận giao dịch thực tế giá đất từ người dân và các doanh nghiệp bất động sản. Đây là điều gây khó khăn cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.

Ông Trung cũng cho biết việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai sẽ được nới rộng thời gian đến năm 2026 để hoàn thành trên phạm vi cả nước. Nguyên nhân là do nguồn lực của các địa phương dành cho nội dung này còn chưa được như kỳ vọng. Cũng theo ông Trung, với những địa phương còn khó khăn, Trung ương sẽ có hỗ trợ.

Về vấn đề cắt giảm thủ tục hành chính giúp người dân và doanh nghiệp, ông Trung cho biết, trên cơ sở xây dựng dữ liệu đất đai sẽ xác định các giấy tờ, hồ sơ được cắt giảm. Với những thông tin, dữ liệu mà Nhà nước có, người dân sẽ không phải nộp những giấy tờ này.

“Vấn đề đặt ra là cần đảm bảo tính pháp lý của dữ liệu. Khi đảm bảo được tính pháp lý của dữ liệu thì sẽ cắt giảm được rất nhiều thủ tục hành chính”, ông Trung cho hay.

Ông Trung cũng nhấn mạnh rằng trong giai đoạn tới, Cục Chuyển đổi số sẽ phối hợp với Cục Quản lý đất đai của Bộ NN&MT để cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Những thủ tục không phải xuất phát từ nhu cầu của người dân thì cơ quan Nhà nước sẽ chủ động thực hiện việc cập nhật.

Để thực hiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai ngày càng tốt hơn trong thời gian tới, ông Trung cũng mong muốn cơ quan Nhà nước sẽ được tiếp cận những cơ sở dữ liệu về giá bất động sản của các hiệp hội bất động sản đang được giao dịch để làm cơ sở cho xây dựng dữ liệu cho đất đai.

Người dân chưa đủ điều kiện cấp sổ vẫn có thể đăng ký thông tin đất đai

Trước những băn khoăn về việc số hóa dữ liệu đất đai khi vẫn còn nhiều thửa đất chưa có sổ đỏ, ông Nguyễn Bảo Trung, Phó Cục trưởng Cục Chuyển đổi số và Thông tin Dữ liệu Tài nguyên Môi trường (Bộ NN&MT), khẳng định sổ đỏ không phải là trở ngại.

Ông Trung cho biết sổ đỏ chỉ là một loại giấy tờ pháp lý. Thay vì chờ đợi có đủ sổ đỏ để số hóa, Bộ NN&MT đang chủ động xây dựng cơ sở dữ liệu từ nguồn gốc đất đai.

“Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai không phụ thuộc hoàn toàn vào việc đã có sổ đỏ hay chưa. Sổ đỏ là yếu tố pháp lý, còn Nhà nước sẽ chủ động cấp giấy cho người dân”, ông Trung nhấn mạnh.

Theo ông Trung, hiện nay Bộ NN&MT đang triển khai theo hướng người dân chưa đủ điều kiện cấp giấy vẫn có thể đăng ký thông tin đất đai. Những hồ sơ đã đăng ký sẽ được lưu trữ và xử lý, khi đủ điều kiện pháp lý, Nhà nước sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận. Cách tiếp cận này giúp gỡ bỏ nút thắt, đẩy nhanh quá trình số hóa và quản lý đất đai một cách hiệu quả hơn, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân.

Phát biểu kết luận hội thảo, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN&MT), đã tổng kết các nội dung sau hơn 3 giờ thảo luận.

Khẳng định đất đai là “xương sống” trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, quyết định trực tiếp đến tốc độ phát triển của đất nước, ông Thọ cho biết có nhiều nội dung quan trọng đã được điều chỉnh để phù hợp với tinh thần tinh gọn bộ máy, chuyển đổi số ở chính quyền hai cấp, cũng như cải cách thủ tục hành chính và đổi mới pháp luật.

Với sự tham dự của đại diện các cơ quan, đơn vị nghiên cứu, cơ quan truyền thông và những đơn vị trực tiếp đề xuất sửa đổi, ông bày tỏ hy vọng rằng quá trình xây dựng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục nhận được thêm nhiều góp ý xác đáng để hoàn thiện.

“Ý kiến của doanh nghiệp và người dân là quan trọng nhất, hy vọng rằng, thông qua buổi làm việc hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau tạo ra một dự thảo luật thật sự khả thi, sát thực tiễn và góp phần thúc đẩy phát triển bền vững”, ông Thọ nói.