Thấy gì từ chuyện hơn 80% lô đất đấu giá ở ngoại thành Hà Nội bị bỏ cọc?

Có dấu hiệu thao túng thị trường bất động sản, thổi giá

Thời gian gần đây, liên tiếp những vụ đấu giá đất ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức gây sốt trên thị trường bất động sản khi giá trúng cao bất thường. Đáng chú ý, ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, có những lô đất đã được bán ra chênh lệch với số tiền từ 200 - 500 triệu đồng.

Tuy nhiên, đến thời hạn nộp tiền trúng đấu giá đất, người trúng lại “quay xe” bỏ cọc. Đơn cử, 68 thửa đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai được đấu giá thành công nhưng chỉ có 13 lô nộp đủ tiền. Trong những lô đã nộp đủ tiền, lô cao nhất có giá hơn 55 triệu đồng/m2. Còn lại 55 lô khác, bao gồm cả lô đất có giá trúng cao nhất 100,5 triệu đồng/m2, không nộp tiền. Như vậy, 55 lô đất không nộp đủ tiền được hiểu đã là bỏ cọc.

Hàng loạt câu hỏi được đặt ra sau khi có tới hơn 80% người trúng đấu giá đất ở Thanh Oai bỏ cọc, đó là: Tại sao thức khuya, dậy sớm, tranh nhau đấu giá rồi lại bỏ cọc? Có hay không chuyện cố tình thổi giá đất đấu giá, tạo mặt bằng giá mới? Bao nhiêu người có nhu cầu mua đất ở thật sự trúng đấu giá?...

Đây không phải vụ bỏ cọc đấu giá đất lần đầu, còn nhớ thời điểm cuối năm 2021, cả nước cũng sục sôi về vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm khi Tân Hoàng Minh trúng hơn 2 tỷ đồng/m2 nhưng cuối cùng bỏ cọc lô "đất vàng" gây chấn động dư luận.

Thực tế những phiên đấu giá ở đất ngoại thành Hà Nội gần đây đều có mức giá trúng quá cao so với giá cùng khu vực nên nhiều người lựa chọn phương án bỏ cọc để họ đỡ bị thiệt hại.

Có thể thấy, hiện tượng bỏ cọc chủ động vẫn liên tục diễn ra khiến dư luận băn khoăn, phải chăng chế tài xử lý đối với hành vi này chưa đủ sức nặng, từ đó các đối tượng đầu cơ lợi dụng thổi giá đất, thao túng thị trường bất động sản?

Trao đổi với VietTimes, TS.LS Đặng Văn Cường (Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp) cho hay, theo quy định Luật Đất đai, Luật Đấu giá tài sản và các văn bản pháp luật có liên quan, khi người trả giá cao trong các cuộc đấu giá mà được xác định là trúng đấu giá thì có trách nhiệm nộp tiền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá. Nếu hết thời hạn trên mà người trúng đấu giá không nộp tiền thì sẽ mất khoản tiền đặt cọc tương đương với 20% giá trị lô đất so với giá khởi điểm.

Theo luật sư Đặng Văn Cường, bản chất việc giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đó là quan hệ dân sự và một bên là đại diện nhà nước. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bản chất là “bán đấu giá tài sản” để lựa chọn người mua phù hợp. Bởi vậy, trong quan hệ mua bán thì sẽ đề cao yếu tố tự thỏa thuận, hạn chế hành chính hóa quan hệ dân sự.

Một nguyên tắc chung là người đã đồng ý mua mà không mua nữa thì mất tiền cọc, đây là nguyên tắc cơ bản về đặt cọc trong giao dịch dân sự. Không nộp tiền mà mất đến 20% giá trị tài sản thì đây là số tiền cũng đáng kể. Tuy nhiên, hiện tượng bỏ cọc chủ động vẫn diễn ra là do có dấu hiệu thao túng thị trường bất động sản và giá khởi điểm chưa hợp lý.

Về nguyên tắc, giá khởi điểm sẽ là giá bất động sản theo bảng giá đất nhân với hệ số, sẽ cao hơn giá đất do nhà nước quy định. Tuy nhiên, ông Cường cho hay, hiện nay là giao thời trong việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật nên giá bất động sản vẫn tính theo bảng giá cũ, cho đến ngày 1/1/2025 mới theo bảng giá mới.

“Việc quy định giá khởi điểm thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường khiến cho số tiền đặt cọc mặc dù quy định mới là 20% nhưng thực tế thì chỉ đáng vài % so với giá trị thực.

Chính vì căn cứ tính số tiền đặt cọc thấp như vậy nên những nhà đầu cơ sẵn sàng chủ động bỏ cọc để thổi giá”, ông Cường nói.

Bởi vậy, theo vị luật sư, vấn đề giá bất động sản theo giá thị trường, giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất là vấn đề rất quan trọng có thể kiểm soát được tình trạng thổi giá theo hình thức trả giá cao rồi bỏ cọc.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh (Chuyên gia pháp lý bất động sản) cũng cho rằng, diễn biến và kết quả của các cuộc đấu giá đất ở ngoại thành Hà Nội thời gian qua có thể thấy là tương đối bất thường.

Ông Đỉnh cho hay, theo quy định hiện hành, tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất.

Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so với giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội thắng lớn nếu trúng đấu giá. Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt.

Chế tài xử lý cần có "sức nặng"

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLAW cho biết, để hạn chế tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, một số chế tài và biện pháp đã được Quốc hội và các cơ quan liên quan thông qua.

Chủ tịch SBLAW cho biết, theo quy định Luật Đấu giá tài sản sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 27/6/2024 có hiệu lực vào ngày 1/1/2025, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, nếu vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền, phải hủy kết quả, sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm tùy mức độ vi phạm.

“Việc bổ sung quy định cấm người trúng đấu giá đối với những tài sản này tham gia đấu giá trong thời hạn nhất định tùy theo tính chất, mức độ vi phạm nhằm ngăn chặn các hành vi tiêu cực, gây lũng đoạn thị trường, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc hoặc thổi phồng giá trị tài sản để trục lợi trong đấu giá tài sản”, ông Hà nói.

Các luật sư cũng cho biết thêm, theo pháp luật hiện hành, nếu không chứng minh được hành vi lập khống hồ sơ, thông đồng để dìm giá, nâng giá thì không thể quy trách nhiệm hình sự về “Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” theo Điều 218 Bộ luật Hình sự.

Hơn nữa, mức xử phạt hành chính áp dụng theo quy định tại Điều 23, Nghị định 82/2020/NĐ-CP thì hành vi không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ bị phạt là 7-10 triệu đồng. Mức xử phạt này được đánh giá là chưa đủ sức răn đe với các đối tượng đầu cơ có chủ đích thổi giá.

TS.LS Đặng Văn Cường cũng cho biết, pháp luật Việt Nam hiện nay có quy định về chế tài hình sự đối với tội thao túng thị trường chứng khoán nhưng chưa có chế tài hình sự đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản. Bởi vậy tới đây khi sửa đổi Bộ luật Hình sự, để bảo vệ thị trường bất động sản khỏi những nhà đầu cơ, những người có ý định thao túng thì có thể bổ sung chế tài này vào Bộ luật Hình sự: Tội thao túng thị trường bất động sản.

Ngoài ra, ông Cường kiến nghị việc áp dụng các biện pháp kĩ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất như xây dựng lại quy trình đấu giá cho chặt chẽ, quy định giá khởi điểm sát với giá thị trường, tổ chức đấu giá công khai đồng loạt nhiều cuộc đấu giá trong cùng một thời điểm thì sẽ hạn chế được các nhà đầu cơ tập trung thổi giá.

“Khi giá bất động sản không phải là giá thực thì sẽ rất nguy hiểm cho nền kinh tế, khi đó lạm phát, vỡ nợ tín dụng hoàn toàn có thể xảy ra. Bong bóng bất động sản dẫn đến bất động sản chỉ là thứ để mua đi bán lại kiếm lời, không tạo ra của cải vật chất cho xã hội”, ông Cường nhấn mạnh và cho rằng, cần tiếp tục hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, đồng bộ hóa các quy phạm pháp luật có liên quan tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, khoa học, hợp lý.

Trong khi đó, luật sư Trần Tuấn Anh (Giám đốc Công ty luật Minh Bạch) cho rằng, chúng ta cần một bộ bao gồm nhiều giải pháp mới có thể mong hạn chế được tình trạng bỏ cọc.

Thứ nhất, cần tăng cường năng lực các cơ quan quản lý đất đai tại địa phương trong việc lập dự án đấu giá đất trên địa bàn do mình phụ trách, trước khi lập dự án xin phép được bán đấu giá, cần phải có một bản báo cáo chi tiết về nghiên cứu thị trường bất động sản, đề cập đến cái lợi/cái hại của việc Nhà nước đem đất ra đấu giá sẽ tác động tích cực/tiêu cực như thế nào đến thị trường bất động sản.

Thứ hai, cần phải có quy định người tham gia đấu giá phải đặt cọc theo từng bước giá mà mình trả, thì mới coi như trả giá thành công (ví dụ: giá khởi điểm là 5 triệu/1m2, thì người tham gia đấu giá đặt cọc 20% của số tiền 5 triệu. Nhưng nếu người đó trả lên đến 100 triệu/1m2 thì bước trả giá này chỉ được xác nhận là thành công khi người đó vào cọc đủ 20% của mức giá 100 triệu). Có như vậy mới hạn chế được tình trạng bỏ cọc tràn lan như hiện nay.

Thứ ba, giải pháp căn cơ, hữu hiệu hơn vẫn là việc Nhà nước nên tạo ra nhiều hơn nữa các sản phẩm về đất đai, nhà ở cho thị trường Bất động sản thông qua các dự án khu dân cư nông thôn, khu nhà ở cán bộ, khu nhà ở xã hội....., cho những người có nhu cầu mua đất, mua nhà thật sự có khả năng tiếp cận với những sản phẩm phù hợp với túi tiền của mình. Như vậy thì nếu có nhu cầu về đất, về nhà người dân có thể dễ dàng "đi mua đất trực tiếp với Nhà nước" mà không phải thông qua "cò đất" đã mấy lần thổi giá.