|
|
Cuộc đua bán hàng
Năm 2025, thị trường chứng kiến một cuộc “tổng tiến công” hiếm có, khi hàng loạt dự án quy mô lớn đồng loạt khởi công, ráo riết tung sản phẩm mới từ căn hộ cao tầng, thấp tầng đến đất nền kèm theo các ưu đãi chiết khấu, tặng quà, ân hạn gốc và lãi vay.
Tại Hưng Yên, tâm điểm phía đông Hà Nội, nhiều dự án liên tiếp ra mắt tạo nên “tổ hợp” nguồn cung khổng lồ. Majestic City Mỹ Hào gia nhập thị trường với diện tích hơn 17 ha, cung cấp gần 800 lô đất nền, shophouse, nhà liền kề, biệt thự song lập cùng hơn 1.000 căn hộ và nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, Hưng Yên còn đón nhận loạt siêu dự án như CapitaLand Development khởi công khu thấp tầng The Fullton tại Vinhomes Ocean Park 3, tổng vốn 800 triệu USD. Sunshine Group đồng loạt ra mắt Sunshine Legend City ở Nghĩa Trụ gần 50 ha với 8.000 sản phẩm (song song với Sunshine Bay Retreat Vũng Tàu tại TP.HCM, vốn đầu tư tổng cộng hơn 3 tỷ USD).
Vaquarius Văn Giang - dự án 7,2 ha cũng chính thức công bố, gồm 285 căn thấp tầng và một tòa chung cư 22 tầng, vốn gần 1.000 tỷ đồng.
Trong phân khúc cao tầng, Masterise Homes khởi động Masteri Trinity Square tại Vinhomes Ocean Park 2, quy mô 8 ha với 9 tòa tháp 27 tầng, mang hàng nghìn căn hộ cao cấp ra thị trường.
Ở phía nam, Vinhomes Green Paradise Cần Giờ trở thành tâm điểm chú ý khi khởi công ngày 19/4. Với diện tích tới 2.870 ha, vốn khoảng 10 tỷ USD, dự án trải dài 12 km bờ biển, được định vị như “át chủ bài” thúc đẩy bất động sản biển phát triển.
Mới đây, Van Phuc Group cũng giới thiệu Diamond Sky tại Van Phuc City (198 ha), gồm gần 300 căn hộ cao cấp, giá dự kiến 130 triệu đồng/m2, đánh dấu phân khu cao tầng đầu tiên của đại đô thị ven sông này.
Khu vực tây nam và tây bắc TP.HCM cũng bước vào cuộc đua nóng bỏng. T&T Group mở bán giai đoạn 2 đại đô thị T&T City Millennia (267 ha, ở Tây Ninh), áp dụng gói vay lãi suất ưu đãi 3,9%/năm, hỗ trợ 90% giá trị trong 35 năm. Còn Vingroup tung ra phân khu đầu tiên của Vinhomes Green City Tây Ninh rộng 197 ha, ghi nhận gần 2.000 lượt đặt mua ngay sau mở bán.
Nam Long Group cũng tăng tốc bán hàng tại loạt khu đô thị tích hợp: Waterpoint 355 ha (Tây Ninh), Izumi City 170 ha (Đồng Nai), Mizuki Park 26 ha (TP.HCM) và Nam Long II Central Lake 43 ha (Cần Thơ). Tại Tây Ninh, tập đoàn này giới thiệu phân khu biệt thự The Pearl với hơn 200 căn, đồng thời khởi động khu căn hộ Solaria Rise gần 700 sản phẩm, mở màn cho cụm Solaria quy mô khoảng 4.000 căn hộ.
Nguồn cung mới nửa cuối năm 2025 tiếp tục đổ dồn về Đồng Nai và TP.HCM với hàng loạt dự án “khủng”: Eco Retreat 220 ha (Tây Ninh), Aqua City 1.000 ha, Đại Phước 400 ha, Eco Village 55 ha (Đồng Nai), cùng loạt siêu đô thị TP.HCM như Global City 117 ha, Celadon City, Mizuki Park, và đặc biệt là Vinhomes Grand Park 272 ha với hơn 43.500 căn hộ hiện đại kết hợp khu thấp tầng nhà phố, biệt thự, shophouse.
Có thể thấy, từ Bắc chí Nam, thị trường đang chứng kiến làn sóng nguồn cung đại đô thị, khu nghỉ dưỡng, tổ hợp cao tầng lẫn thấp tầng cùng lúc đổ bộ. Bức tranh rực rỡ này hứa hẹn định hình diện mạo đô thị mới, nhưng cũng khiến không ít chuyên gia lo ngại về nguy cơ dư cung và sức ép thanh khoản trong bối cảnh cầu thực còn hạn chế.
Nỗi lo dư cung
Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM, cảnh báo việc nhiều chủ đầu tư ồ ạt phát triển các dự án lớn dễ khiến thị trường cùng lúc tiếp nhận một lượng lớn nguồn cung, kéo theo rủi ro “bội thực” nhà ở, nhất là khi dòng sản phẩm ở các khu đô thị tích hợp thường có giá không thấp, không dễ tiếp cận.
Báo cáo của Savills cho thấy, trong quý II/2025, Hà Nội có khoảng 7.000 căn hộ được mở bán và 5.200 giao dịch thành công, đạt tỷ lệ hấp thụ 74%. Phân khúc thấp tầng có hơn 2.600 căn sơ cấp được tung ra thị trường và hơn 1.200 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ 46%.
Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội có 151.000 hộ gia đình mới hình thành, nhưng chỉ cung cấp khoảng 102.000 căn hộ và nhà thấp tầng, dẫn đến thiếu hụt gần 49.000 căn. Chính khoảng trống này là lực đỡ cho nhu cầu thật trong những năm qua.
Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2025-2027, nguồn cung dự kiến bùng nổ với 58.100 căn hộ từ 58 dự án chung cư và hơn 6.400 căn thấp tầng. Nếu sức mua không tăng kịp, thị trường dễ rơi vào trạng thái “bội thực" cục bộ, nơi dự án liên tục ra mắt nhưng thanh khoản suy yếu, giá buộc phải điều chỉnh và áp lực tồn kho tăng cao.
Còn tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ chỉ đạt hơn 600 căn quý II/2025, thanh khoản tiếp tục chậm khi tỷ lệ hấp thụ chỉ 15%, tương ứng khoảng 100 căn bán ra.
Nguyên nhân chính đến từ lượng tồn kho cao cấp còn lớn, giá bán duy trì ở mức quá cao so với sức mua thực tế, trong khi tệp khách hàng có khả năng chi trả lại hạn chế. Lũy kế 6 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 700 căn sơ cấp được chào bán, giao dịch thành công là 170 - mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây, theo Savills.
Nguy cơ dư cung trên thị trường địa ốc đang trở nên nghiêm trọng hơn khi đặt trong bối cảnh nhân khẩu học bất lợi: tổng tỷ suất sinh tại Việt Nam đã giảm xuống còn 1,91 con/phụ nữ - mức thấp nhất trong lịch sử.
Điều này càng đáng lo ngại khi trong 2 thập kỷ qua, xu hướng trì hoãn hôn nhân, chỉ sinh một con hoặc thậm chí không sinh con ngày càng phổ biến.
Ngoài các nguyên nhân như yếu tố cá nhân và văn hóa, Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng chi phí nhà ở ngày càng tăng là một trong những nguyên chính.
Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy rõ sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân. Năm 2014, giá căn hộ trung bình ở mức 1,75 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ đồng sau khi điều chỉnh lạm phát), đến năm 2025 đã vọt lên 5,3 tỷ đồng - cao hơn tới 2,7 tỷ đồng so với mức quy đổi của 2014.
Cùng giai đoạn đó, tổng tỷ suất sinh giảm từ 2,09 xuống 1,91 con/phụ nữ. Đặc biệt, từ 2019 đến 2024, giá căn hộ chung cư tăng hơn 70% tại Hà Nội và gần 37% tại TP.HCM, trong khi tỷ lệ sinh cũng sụt giảm rõ rệt. Nhà ở ngày càng xa tầm với khiến nhiều cặp đôi buộc phải trì hoãn kế hoạch kết hôn và sinh con.
Bài học từ Trung Quốc
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy đây là mối liên hệ nhân quả khá rõ ràng. Một nghiên cứu của Cục nghiên cứu kinh tế quốc gia Mỹ chỉ ra khi giá nhà tăng 10%, tỷ lệ sinh của nhóm chưa sở hữu nhà ở đô thị giảm 1%.
Ngược lại, các hộ gia đình đã có bất động sản thường sinh thêm con, bởi tài sản tăng giá trị giúp họ cảm thấy “giàu lên”, thậm chí có thể thế chấp để trang trải chi phí nuôi dạy con.
VARS IRE cho biết lịch sử tại Việt Nam cũng từng ghi nhận một số giai đoạn giá nhà và tỷ lệ sinh cùng tăng (2001–2003, 2006–2008), nhờ tín dụng nới lỏng và kinh tế tăng trưởng mạnh. Nhưng trong bối cảnh hiện tại khi bất động sản đô thị dần trở thành “đặc quyền” của nhóm giàu, kịch bản này khó có thể lặp lại.
Trường hợp Trung Quốc là một lời cảnh báo nhãn tiền. Sự bùng nổ siêu dự án từng khiến thị trường bất động sản phình to, nhưng khi dân số bước vào giai đoạn suy giảm, lực cầu thực sự suy yếu, bong bóng đã vỡ tung. Tập đoàn Evergrande từng là biểu tượng ngành sụp đổ với khoản nợ hàng trăm tỷ USD, kéo theo hệ lụy nặng nề cho hệ thống tài chính và niềm tin thị trường.
Ở góc nhìn trong nước, ông Nguyễn Trung Vũ - Chủ tịch HĐQT Cen Group - nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ dư cung khi nhiều chủ đầu tư cùng lúc dồn lực triển khai những đại dự án. Theo ông Vũ, một thập kỷ trước, thị trường từng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là phân khúc chung cư. Khi đó, một dự án trên trục Láng Hạ (quận Đống Đa cũ) giữ giá khoảng 40 triệu đồng/m2 suốt nhiều năm. Nhưng vài năm gần đây, sự khan hiếm nguồn hàng đã đẩy giá bán khu vực này lên tới hơn 100 triệu đồng/m2 - tức tăng gấp 2,5 lần.
Nghịch lý là nguồn cung hiện nay đang có xu hướng bùng nổ nhưng giá nhà vẫn leo thang. Nếu trước kia, một dự án vài trăm đến một nghìn ha đã được xem là “đại đô thị”, thì nay thị trường liên tiếp chứng kiến sự xuất hiện của các siêu dự án vài nghìn ha, thậm chí lên tới 10.000 ha, do những tập đoàn lớn dẫn dắt, tạo ra cuộc chơi hoàn toàn khác biệt.
Chủ tịch Cen Group cảnh báo khi nguồn cung dồi dào nhưng giá bán vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, thị trường sẽ đối mặt nguy cơ sụt giảm thanh khoản. Hệ quả là giấc mơ an cư của giới trẻ ngày càng xa vời, trong khi nhiều khu đô thị có nguy cơ rơi vào cảnh bỏ hoang - kịch bản đang xảy ra tại Trung Quốc và một số dự án trong nước.