Ra toà vì "bắt tay" đặt cọc, thỏa thuận đồng sở hữu thuê lại đất KCN còn chưa được giao

Từ đặt cọc đến thỏa thuận đồng sở hữu

Vụ việc bị phát lộ khi Công ty CP STPower (sau đây gọi tắt là STPower, có địa chỉ tại Lô 47 đường số 02, KCN Đà Nẵng, TP Đà Nẵng) đệ đơn khởi kiện lên TAND quận Cẩm Lệ (TP Đà Nẵng) yêu cầu chấm dứt các hợp đồng đặt cọc và đồng sở hữu đã ký với Công ty CP H.V.S. (sau đây gọi tắt là H.V.S, có địa chỉ 58-60 Lê Đại Hành, TP Đà Nẵng), buộc H.V.S phải hoàn trả 2 tỷ đồng cho STPower.

Theo nội dung vụ án, tháng 1/2019 Công ty CP Khu công nghiệp Hòa Cầm (Sau đây gọi là Công ty KCN Hòa Cầm) và H.V.S ký Biên bản ghi nhớ số 30/2019/BBGN/IZI (Biên bản ghi nhớ số 30). Theo biên bản này, Công ty KCN Hòa Cầm nhận của H.V.S số tiền 1 tỷ đồng để cho giữ chỗ và sẽ cho H.V.S thuê lại đất tại KCN Hòa Cầm (giai đoạn 1) - phần mở rộng 13,1ha, với diện tích thuê là hơn 10.300 mét vuông sau khi dự án mở rộng KCN Hòa Cầm được thực hiện và được UBND thành phố Đà Nẵng ra Quyết định giao đất theo quy định.

Do có nhu cầu thuê đất làm nhà xưởng, tháng 6/2020, STPower (tiền thân là Công ty CP Kỹ thuật điện Sơn Trà) và H.V.S thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng lại Biên bản ghi nhớ số 30 được ký giữa Công ty KCN Hòa Cầm và H.V.S. Theo hợp đồng đặt cọc, giá trị chuyển nhượng là 5 tỷ đồng và STPower đặt cọc 500 triệu đồng để nhận lại toàn bộ thửa đất Công ty H.S.V đặt chỗ với Công ty KCN Hòa Cầm.

Tới tháng 7/2020, STPower và H.V.S tiếp tục ký “Biên bản thỏa thuận đồng sở hữu” nhằm thực hiện thỏa thuận nhận đất để đầu tư tại KCN Hòa Cầm. Thực hiện hợp đồng ký kết và theo biên bản thỏa thuận, STPower đã thanh toán cho H.V.S số tiền 2,5 tỷ đồng (bao gồm 500 triệu đã đặt cọc).

STPower cho rằng sau khi chuyển tiền họ không nhận được sự phản hồi nào của H.V.S về trình tự thủ tục pháp lý liên quan việc thuê đất, cũng như giao đất cho STPower để làm nhà xưởng khiến hoạt động đầu tư của STPower bị ảnh hưởng.

Sau sự việc, STPower yêu cầu H.V.S chấm dứt hợp đồng và trả lại số tiền 2,5 tỷ đồng đã nhận. Tuy nhiên, đến ngày 8/4/2025, H.V.S mới hoàn trả cho STPower số tiền 500 triệu, số còn lại thì vẫn im lặng.

Trước những diễn biến này, STPower đã khởi kiện H.V.S. lên TAND quận Cẩm Lệ để đòi lại số tiền 2 tỷ đồng còn lại.

Tòa yêu cầu bị đơn hoàn trả tiền

Sau khi đưa ra xét xử công khai hôm 10/6 vừa qua, Hội đồng xét xử (HĐXX) TAND quận Cẩm Lệ chấp nhận toàn bộ yêu cầu của STPower về việc yêu cầu chấm dứt Hợp đồng đặt cọc vào tháng 6/2020 và Biên bản thỏa thuận đồng sở hữu tháng 7/2020 và chấp nhận yêu cầu của STPower buộc H.V.S có trách nhiệm hoàn trả số tiền 2 tỷ đồng đã nhận của STPower.

Theo HĐXX TAND quận Cẩm Lệ nhận định, số tiền 1 tỷ đồng H.V.S đặt giữ chỗ theo Biên bản số 30 với Công ty KCN Hòa Cầm sau này được nguyên đơn STPower và bị đơn H.V.S xác định mỗi bên sở hữu, tương ứng 500 triệu đồng.

Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc và biên bản thỏa thuận đồng sở hữu giữa H.V.S và STPower, hai công ty này xác định phần diện tích thuê tại dự án mở rộng KCN Hòa Cầm có giá trị 5 tỷ đồng và mỗi bên được thuê 1/2 diện tích sau khi được Công ty KCN Hòa Cầm giao đất. Trong Biên bản không có điều khoản về thời gian thực hiện thỏa thuận, chỉ quy định H.V.S không được chuyển nhượng cho bên thứ 3 và trường hợp Công ty KCN Hòa Cầm không cho H.V.S thuê lại thì H.V.S phải hoàn trả lại cho STPower số tiền 2,5 tỷ đồng.

Theo bản án sơ thẩm của TAND quận Hòa Cầm, xem xét quá trình ký kết hợp đồng đặt cọc và biên bản thoả thuận đồng sở hữu giữa STPower và H.V.S thì thấy đối tượng của các bên hướng đến là việc thuê lại phần diện tích đất trong Khu công nghiệp Hoà Cầm và đã đặt cọc số tiền 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến nay, Công ty KCN Hoà Cầm đã hoàn trả số tiền đặt cọc 1 tỷ đồng và xác nhận các biên bản ghi nhớ, biên bản làm việc trong đó có Biên bản ghi nhớ số 30 năm 2019 (vốn là đối tượng chính trong quan hệ hợp đồng giữa STPOWER và H.V.S) đã không còn hiệu lực. “Như vậy, việc STPower đề nghị chấm dứt hợp đồng do đối tượng của hợp đồng không còn là phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự”, HĐXX TAND quận Cẩm Lệ nhận định.

Hội đồng xét xử cho rằng, mặc dù Công ty KCN Hoà Cầm vẫn ưu tiên cho H.V.S thuê lại nhưng việc Hoà Cầm đã hoàn trả tiền cọc cho H.V.S thể hiện giữa các bên không tồn tại bất cứ ràng buộc nào về mặt pháp lý và việc Công ty KCN Hoà Cầm cam kết ưu tiên cho H.V.S thuê lại không có giá trị pháp lý ràng buộc.

“Do hợp đồng giữa các bên chấm dứt, căn cứ khoản 2, Điều 512, Bộ luật Dân sự, tiền chung của các bên góp vào, sau khi trừ đi các khoản nợ cần thanh toán, sẽ được chia cho các bên theo tỷ lệ góp. Căn cứ vào biên bản đồng sở hữu và biên bản giao nhận tiền thì Công ty STPower và Công ty H.V.S mỗi bên góp 2,5 tỷ đồng. Điều này cũng được Công ty H.V.S thừa nhận. Do H.V.S đã hoàn trả 500 triệu đồng nên cần tiếp tục thanh toán cho Công ty STPOWER số tiền 2 tỷ đồng”, bản án nêu.

Đầu tư theo kiểu “hợp tác giấy” tiềm ẩn rủi ro pháp lý

Phán quyết đã được TAND quận Cẩm Lệ đã được đưa ra nhưng có một chi tiết đáng chú ý trong vụ án này đó là việc các bên liên quan ký các biên bản ghi nhớ giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng, rồi biên bản thỏa thuận đồng sở hữu nhằm hướng tới việc thuê lại đất tại dự án mở rộng KCN Hòa Cầm khi Công ty KCN Hòa Cầm còn chưa được UBND thành phố Đà Nẵng cho thuê đất đối với phần diện tích thuộc dự án mở rộng KCN Hòa Cầm.

“Công ty H.V.S cho rằng phần diện tích hơn 13,1 ha đã được cấp cho Công ty KCN Hoà Cầm là thiếu cơ sở vì tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ngày 17/4/2025 thì phần diện tích này vẫn chưa có quyết định cho thuê đất của UBND thành phố Đà Nẵng và phải hoàn thành các thủ tục đầu tư trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước bàn giao đất”, Bản án sơ thẩm của TAND quận Cẩm Lệ nêu.

Trao đổi với VietTimes, luật sư Lê Ngô Hoài Phong, Văn phòng Luật sư Phong & Parners, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng cho rằng, vụ án trên là lời cảnh tỉnh rõ ràng đối với các doanh nghiệp trong việc ký kết hợp đồng liên quan đến đất đai, đặc biệt là khi quyền sử dụng đất chưa hình thành hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài sản, không chỉ dựa vào các biên bản ghi nhớ hay cam kết miệng mà phải xác minh rõ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận và quyết định giao đất từ cơ quan nhà nước. Việc nôn nóng đầu tư theo kiểu “hợp tác giấy” có thể dẫn đến rủi ro pháp lý rất lớn.

Theo luật sư Lê Ngô Hoài Phong, các giao dịch pháp lý giữa các bên liên quan tới việc thuê đất tại KCN Hòa Cầm giao dịch trước khi Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8) nên căn cứ pháp lý sẽ được xem xét theo Luật Đất đai 2013 sửa đổi.

Cũng theo luật sư Phong, điều 175, Luật Đất đai 2013 sửa đổi nêu rõ tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp. Điều này có nghĩa, tổ chức kinh tế nếu chưa được Nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp, hoặc chưa xây dựng xong kết cấu hạ tầng thì chưa đủ điều kiện thực hiện bất kỳ giao dịch cho thuê lại.

“Thực tế nếu tổ chức kinh tế chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để được thuê đất, giao đất thì lấy gì để đảm bảo cho bên thứ 3 thuê lại? Việc nhận tiền đặt cọc "giữ chỗ" để cho thuê đất trong tương lai khi chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp (chưa được giao đất) tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho các bên liên quan. Thỏa thuận này có thể bị xem là vô hiệu nếu nó bị xem là trái luật”, luật sư Phong nói.

Luật sư Lê Ngô Hoài Phong cho rằng, qua sự việc, cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, giám sát và minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của các khu đất dự án. Đồng thời, xử lý nghiêm hành vi huy động vốn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái luật. Song song, cần cải cách thủ tục giao đất, cho thuê đất, đảm bảo tiến độ pháp lý rõ ràng để tạo niềm tin và môi trường đầu tư ổn định cho doanh nghiệp chân chính.

Lý do Đà Nẵng hủy bỏ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu công nghiệp Hòa Cầm giai đoạn 1

Đà Nẵng sắp có khu công nghiệp hơn 6.200 tỷ đồng, quy mô 400 ha

Đà Nẵng đầu tư hơn 1.500 tỷ đồng xây dựng nút giao thông qua cầu Hoà Xuân