Ông Hoàng Mai Chung - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Meey Land trao đổi về tiềm năng của doanh nghiệp proptech trong kỉ nguyên công nghệ 4.0.
Chuyển đổi số thúc đẩy thị trường bất động sản
- Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về sự cần thiết chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản?
Ông Hoàng Mai Chung - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Meey Land: Chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản là xu hướng tất yếu. Chuỗi hoạt động của phát triển bất động sản và giao dịch bất động sản trong hàng trăm năm qua vẫn phát triển, tồn tại. Tuy nhiên, chuyển đổi số giúp tiến trình đó hoạt động hiệu quả hơn, giảm nhiều chi phí hơn, tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản, làm cho thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, ổn định, an toàn.
Bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế. Giống như vàng, chứng khoán, thị trường vốn, tài chính, bất động sản là nền tảng để các lĩnh vực đó phát triển ổn định. Nếu bất động sản ổn định nghĩa là chúng ta có thể kiểm soát để ít khủng hoảng hơn, giúp nó hoạt động hiệu quả hơn thì sẽ giảm nguồn lực của xã hội, làm dòng tiền thúc đẩy nhanh hơn, khi đó, lợi ích thuộc về quốc gia và thế giới.
Trên thế giới, nhu cầu ứng dụng công nghệ số trong chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản ngày một cấp thiết. Chúng ta có thể thấy ở Mỹ hay Trung Quốc là những quốc gia lớn nhất thế giới vẫn có khủng hoảng triền miên và những cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ thị trường vốn và thị trường bất động sản. Và thị trường vốn thì dựa trên tài sản thế chấp là bất động sản. Nếu một trong hai thị trường biến động thì toàn bộ nền kinh tế có thể sụp đổ, ngân hàng cũng có thể sụp đổ theo.
Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này, đem đến thêm những công cụ để cung cấp thông tin để nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản có căn cứ để ra quyết định đúng đắn, tránh lãng phí nguồn tài nguyên.
- Có thể thấy, thị trường bất động sản hiện nay đang mất tính cung - cầu khá trầm trọng, điều này có ảnh hưởng tới quá trình chuyển đổi số của doanh nghiệp không, thưa ông?
Doanh nhân Hoàng Mai Chung: Thị trường bất động sản đang có nhiều vấn đề khiến các lãnh đạo nhà nước, các hiệp hội ngành nghề đau đáu. Nhưng trong bức tranh u ám, đâu đó chúng ta lại thấy niềm vui - cơ hội cho chuyển đổi số.
Chuyển đổi số giúp các nhà đầu tư tiếp cận khách hàng dễ hơn, thúc đẩy giao dịch nhanh hơn, thu được dòng tiền nhanh hơn, trả được ngân hàng nhanh hơn và giảm thiểu chi phí về vốn, quay vòng vốn nhanh hơn. Khách hàng cũng tìm được sản phẩm bất động sản phù hợp nhanh nhất với giá tốt nhất.
Thị trường hiện nay đang mất tính cung cầu, nơi giá cao, nơi giá thấp. Công nghệ ra đời giúp giải bài toán cung - cầu để thị trường lưu thông, tăng tính thanh khoản.
Với những nhà môi giới, họ cũng cần công cụ để quản lý khách hàng, tìm kiếm khách hàng, tiếp cận kho hàng tốt của chủ đầu tư, sàn giao dịch.
Sàn giao dịch thì mong muốn có nhiều nhân sự, giảm chi phí nhân sự, giảm chi phí mặt bằng sàn hơn, thúc đẩy giao dịch từ mở bán đến thanh toán về sau. Ngân hàng cũng mong muốn cho vay một cách hiệu quả.
 |
- Có thể nói, thị trường nói chung và bất động sản nói riêng cần công nghệ để giúp vận hành tốt hơn, giảm chi phí, tránh lãng phí vốn, thời gian nhưng trên thế giới vẫn chưa đầu tư vào nhiều. Vì sao vậy, thưa ông?
Doanh nhân Hoàng Mai Chung: Trên thị trường, có nhiều nền tảng công nghệ từ trò chuyện, hội họp, tương tác mạng xã hội, gọi xe ra đời và giải quyết rất nhiều vấn đề. Khách hàng là người thụ hưởng và các ứng dụng này không phân biệt tầng lớp, giai cấp với số lượng lớn. Tuy nhiên, với bất động sản vẫn chưa có nền tảng giải quyết thấu đáo.
Trong chuỗi phát triển về bất động sản, đối tượng tham gia rất nhiều gồm các cá nhân, tổ chức, đơn vị phát triển bất động sản, các công ty môi giới, ngân hàng. Mỗi điểm chạm trong chuỗi giá trị phát triển bất động sản gồm các hoạt động rất phức tạp từ giao dịch, mua bán, quản lý bất động sản, phát triển vốn, cho thuê, giao dịch lại, quản lý, bảo trì, lập kế hoạch,...
Proptech (property và technology) - công nghệ bất động sản hầu hết mới tập trung cung cấp thông tin, hỗ trợ giao dịch, quản lý bất động sản. Nhưng proptech khi sinh ra ở giai đoạn đầu mới chỉ là nơi tập hợp dữ liệu.
Một nền tảng để tồn tại được phải là nơi tập hợp được nhiều người dùng và người dùng chính là người xây dựng dữ liệu. Các nền tảng tồn tại phát triển được và được định giá lớn trên thị trường là do có dữ liệu người dùng lớn. Hiện tại, proptech hầu hết đều chưa có dữ liệu người dùng lớn. Khi lượng dữ liệu người dùng lớn sẽ hướng tới trở thành một fintech trong lĩnh vực bất động sản.
Bất động sản thông minh hay proptech vẫn ở giai đoạn cơ bản nhất để hướng tới fintech và giải quyết các vấn đề liên quan đến dòng tiền, giao dịch, cho vay trong lĩnh vực bất động sản, để hoàn thành thị trường vốn trong lĩnh vực này.
Ứng dụng trong mảng bất động sản theo báo cáo toàn cầu do Meey Land cùng PwC và 1 số đơn vị đã triển khai cho thấy, vốn đầu tư mạo hiểm vào lĩnh vực này giai đoạn 2000-2021 có tăng nhưng không nhiều trên toàn cầu. Có khoảng 1.000 công ty được đầu tư mạo hiểm với lượng tiền được đầu tư 10-15 tỷ USD.
Giai đoạn 2000-2019, đã có 3.118 nhà đầu tư với 84,4 tỷ đô đầu tư vào lĩnh vực proptech và chủ yếu tập trung ở Mỹ, châu Âu, Anh, Trung Quốc, Ấn Độ, Canada.
Nếu nhìn vào chuỗi giá trị proptech ở Trung Quốc có thể thấy bất động sản bao gồm bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại thì các công ty protech cũng đang phủ sóng ở những phân đoạn rất hẹp.
Sự phân mảnh khiến proptech khó phát triển
- Tại Việt Nam, các doanh nghiệp proptech đang phát triển như thế nào, thưa ông?
Doanh nhân Hoàng Mai Chung: Ở Việt Nam, trong khi tăng trưởng về năng suất lao động trong toàn nền kinh tế rất cao, đối với lĩnh vực bất động sản, ứng dụng công nghệ rất bấp bênh, có xu hướng đi xuống. Lý do bởi vòng đời vận hành của bất động sản dài nên ứng dụng công nghệ cũng có nhiều rủi ro. Rào cản về gia nhập, tính minh bạch thị trường, thiếu sự đầu tư và phát triển.
Bên cạnh đó, trong quá trình xây dựng và phát triển doanh nghiệp, tôi nhận thấy còn nhiều rào cản khó khăn trong đó chủ yếu về con người, công nghệ. Đặc biệt sự phân mảnh trong lĩnh vực này nên thị trường khó phát triển. Bởi khi sinh ra, mỗi doanh nghiệp sẽ tập trung giải quyết một vấn đề nhỏ, hoặc tạo ra một sản phẩm rất nhỏ và sản phẩm đó không đủ doanh thu, lợi nhuận để tái đầu tư nên sẽ khó tồn tại và phát triển, và rất khó để nhiều nhà đầu tư tham gia vào để hỗ trợ các doanh nghiệp công nghệ này tiếp tục phát triển.
Chưa kể vấn đề liên quan đến pháp lý. Bởi công nghệ là mới. Ở Việt Nam, proptech cũng rất khó tồn tại vì thị trường Việt Nam nhỏ dành cho một số startup thông thường chứ chưa nói đến startup về công nghệ bất động sản. Mặc dù giá trị liên quan đến bất động sản rất lớn nhưng lượng người dùng rất nhỏ nên nếu doanh nghiệp startup sinh ra mà chỉ giải quyết một góc rất hẹp thì không đủ năng lực để tồn tại. Chưa kể truyền thông, marketing để thị trường hiểu về sản phẩm, biết đến sản phẩm, có thói quen sử dụng sản phẩm là điều vô cùng khó và chi phí rất lớn.
Hiện nay, giá trị vốn hóa trên thị trường công nghệ bất động sản của một số nền tảng tìm kiếm bất động sản trên thế giới rất lớn, như Airbnb 122,42 tỉ USD, Zillow 16,21 tỉ USD, Opendoor 13,82 tỉ USD, Wework 6,67 tỉ USD (2021),... Tiềm năng của thị trường lớn nhưng còn nhiều rào cản nên việc phát triển của các nền tảng này chưa tốt.
Hầu hết các công ty vốn hóa lớn ở Mỹ nhưng thời gian qua, thị trường cũng chứng kiến sự chao đảo, khủng hoảng nên những nền tảng công nghệ chưa thực sự đóng góp một cách hiệu quả để giải quyết thấu đáo nhu cầu, vấn đề, nỗi đau của thị trường. Các ứng dụng hầu hết chỉ tập trung ở mảng cho thuê, chưa tập trung giao dịch, mua bán nhiều. Bởi để thực hiện được giao dịch lại liên quan đến rất nhiều yếu tố. Chính vì vậy cần một sản phẩm có hệ sinh thái mới có thể giải quyết được. Nhưng để làm được một sản phẩm như vậy, đòi hỏi phải có sự hiểu biết về thị trường bất động sản mà còn hiểu về công nghệ, có nguồn vốn đủ lớn để đưa doanh nghiệp đi xa.
 |
Hệ sinh thái Công nghệ bất động sản Meey Land bao gồm 26 sản phẩm được kết nối thông qua một nền tảng định danh – Meey ID duy nhất. |
- Thưa ông, việc phát triển proptech tại Việt Nam đang gặp những rào cản như thế nào?
Doanh nhân Hoàng Mai Chung: Việt Nam gần đây đã có nhiều bài báo cảnh báo về vốn, bất động sản, chứng khoán và nhiều yếu tố như vậy có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế. Nếu dùng công nghệ làm giảm rủi ro trong 1 lĩnh vực, ví dụ như lĩnh vực bất động sản thì chắc chắn tạo ra được lợi ích lớn cho nền kinh tế.
Trung Quốc là quốc gia có đầu tư khá nhiều cho công nghệ bất động sản đang phải đối mặt với khủng hoảng rất lớn. Tại Việt Nam, đến năm 2030 giá trị thị trường có thể lên tới hơn 1.000 tỉ với tốc độ tăng 6 lần, thị trường tiềm năng và nhu cầu giao dịch bất động sản rất lớn, nhu cầu về công cụ trong giao dịch bất động sản, thanh khoản bất động sản để giảm chi phí là rất lớn. Trong đó bao gồm cả bất động sản công nghiệp, văn phòng, bán lẻ và dịch vụ, nhà ở,...
Quy mô thị trường tăng nhưng proptech Việt Nam hiện nay gần như chưa phát triển, mới chỉ là các trang đăng tin rao vặt về bất động sản. Nhiều người muốn tham gia, các tổ chức lớn muốn đổ tiền vào lĩnh vực này kể cả các tổ chức quốc tế nhưng thị trường vẫn chưa phát triển.
Tại Việt Nam có một số doanh nghiệp protech nhưng nhiều đơn vị đã không còn tồn tại hoặc chỉ hoạt động cầm chừng, duy trì hoạt động.
Sự phân mảnh của thị trường nên mỗi nhóm, tệp người dùng chỉ giải quyết một góc rất hẹp. Trong khi đó, nguồn lực đầu tư, công nghệ đi kèm, thị trường,.. đủ tốt mới thu hút được người dùng. Nếu không thu hút được người dùng dẫn đến không đủ chi phí, không tái đầu tư thì không thể phát triển. Nhân sự, thị trường nhân sự biến động là hệ lụy lớn. Nếu không có am hiểu về bất động sản và công nghệ, sẽ không có chiến lược và tầm nhìn, sẽ rất khó để đi đường xa.
Đơn cử proptech chuyên về định giá bất động sản, chỉ mảng định giá có giải quyết được vấn đề quá cần thiết của xã hội không? Dòng tiền của dịch vụ có đủ để tồn tại và phát triển không?
Một số đơn vị nước ngoài vào Việt Nam nhưng chưa có đơn vị nào sáng rõ trong việc tồn tại và phát triển thực sự dù nguồn lực của họ có thể là doanh nghiệp tỷ đô trên thế giới. Thị trường Việt Nam rất nhỏ, giải pháp đầu tư vẫn ở trên ngọn, mỗi doanh nghiệp giải quyết một góc rất hẹp, lại trong một thị trường nhỏ, nguồn lực tài chính và con người không cho phép tầm nhìn vươn ra quốc tế.
- Xin cảm ơn ông!
