Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) tiếp tục khẳng định vị thế là một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại TP.HCM. Với danh tiếng được củng cố qua các dự án như The Privia, The Venica, Verosa Park và Melosa, Khang Điền đã được vinh danh trong “Top 10 Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam” 7 năm liên tiếp (2018-2024).
Tuy nhiên, báo cáo tài chính quý 1/2025 cho thấy, dù lợi nhuận tăng trưởng ấn tượng, doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều vấn đề, từ chi phí tăng vọt, hàng tồn kho kỷ lục, đến biến động nhân sự cấp cao.
Thành tựu và kết quả tài chính quý 1/2025
Khang Điền duy trì vị thế mạnh mẽ với các dự án nổi bật tại TP.HCM, bao gồm The Privia (Bình Tân), The Venica (quận 9, TP. Thủ Đức) và các dự án hợp tác với Keppel Group (Singapore) tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức.
Năm 2023, doanh nghiệp khởi công một dự án phức hợp (biệt thự, nhà phố, căn hộ) với Keppel Group và tính đến tháng 5/2025, dự án này đã hoàn tất phần lớn hạng mục xây dựng, cảnh quan, hạ tầng, dự kiến triển khai kinh doanh từ quý 3/2025.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2025, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần đạt 710 tỷ đồng, tăng 113% so với quý 1/2024. Lợi nhuận gộp cải thiện đáng kể, từ 174 tỷ đồng lên 307 tỷ đồng. Sau khi trừ các chi phí và thuế, lợi nhuận sau thuế đạt 119 tỷ đồng, tăng 86%, trong khi lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ tăng 92%, đạt 122 tỷ đồng. Kết quả này chủ yếu đến từ việc bàn giao phần còn lại của dự án The Privia, vốn đã ghi nhận khoảng 60% doanh thu và lợi nhuận trong năm 2024.
Tuy nhiên, so với kế hoạch kinh doanh năm 2025 (doanh thu 3.800 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 16% và 24,4% so với năm 2024), Khang Điền mới chỉ hoàn thành 18,68% mục tiêu doanh thu và 11,9% mục tiêu lợi nhuận.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025 (21/4/2025), Tổng Giám đốc Vương Văn Minh cho biết, kế hoạch năm phụ thuộc vào việc ghi nhận phần còn lại của The Privia và hai dự án hợp tác với Keppel Land (quy mô 6 ha và 5,8 ha tại TP. Thủ Đức), dự kiến ghi nhận doanh thu từ quý 3/2025.
Về cơ cấu tài chính, tính đến ngày 31/3/2025, tổng tài sản của Khang Điền đạt 30.202 tỷ đồng, giảm 1,8% so với đầu năm. Hàng tồn kho đạt mức kỷ lục 22.404 tỷ đồng, tăng 1% so với đầu năm, chiếm hơn 70% tổng tài sản. Tiền và các khoản tương đương tiền giảm mạnh 32%, còn 2.107 tỷ đồng. Các khoản phải thu ngắn hạn đạt 3.303 tỷ đồng và tài sản dở dang dài hạn là 1.035 tỷ đồng. Nợ phải trả giảm 6% so với đầu năm, còn 10.634 tỷ đồng, với nợ vay tài chính 7.400 tỷ đồng (tăng 4,2%), gồm 1.100 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn và 6.300 tỷ đồng vay dài hạn.
Khang Điền tiếp tục các hoạt động trách nhiệm xã hội, như tài trợ cải tạo Công viên Bờ sông Sài Gòn (Saigon Riverfront Park) tại TP. Thủ Đức năm 2023, góp phần nâng cao chất lượng sống và mỹ quan đô thị. Doanh nghiệp duy trì chính sách cổ tức ổn định, với kế hoạch chi trả 10% bằng tiền mặt và 10% bằng cổ phiếu trong năm 2023.
Những vấn đề đáng chú ý
Mặc dù đạt tăng trưởng ấn tượng trong quý 1/2025, Khang Điền đang đối mặt với nhiều vấn đề, tiềm ẩn ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành kế hoạch:
Chi phí bán hàng tăng gần 6 lần
Báo cáo quý 1/2025 cho thấy chi phí bán hàng tăng 496%, từ mức thấp lên 62,5 tỷ đồng, phản ánh áp lực lớn trong hoạt động tiếp thị và bán hàng, có thể do cạnh tranh gay gắt hoặc nhu cầu đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm trong thị trường chưa ổn định.
Chi phí tài chính tăng 116%, đạt 48 tỷ đồng, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 19,8%, đạt 54,4 tỷ đồng. Sự gia tăng chi phí này có thể làm thu hẹp biên lợi nhuận.
Mới hoàn thành 11,9% kế hoạch lợi nhuận năm
Với lợi nhuận sau thuế quý 1 đạt 119 tỷ đồng, Khang Điền mới hoàn thành 11,9% mục tiêu 1.000 tỷ đồng cho năm 2025. Sự phụ thuộc vào doanh thu từ hai dự án hợp tác với Keppel Land, dự kiến triển khai từ quý 3/2025, tạo ra rủi ro nếu tiến độ xây dựng, kinh doanh hoặc sức mua không đạt kỳ vọng. Thị trường bất động sản vẫn chịu ảnh hưởng từ lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua.
Hàng tồn kho kỷ lục
Hàng tồn kho đạt 22.404 tỷ đồng, tăng 1% so với đầu năm, tập trung ở các dự án lớn như Khang Phúc – Khu dân cư Tân Tạo (7.200 tỷ đồng), Bình Trưng – Bình Trưng Đông (4.542 tỷ đồng), Đoàn Nguyên – Bình Trưng Đông (3.686 tỷ đồng), Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.855 tỷ đồng), Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2 (1.810 tỷ đồng) và Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông (1.413 tỷ đồng).
Sự rút lui của nhà đầu tư ngoại
Đầu năm 2023, các quỹ đầu tư nước ngoài như Hanwha Life Insurance, VOF Investment Limited và Kiwoom Vietnam Tomorrow Securities Master Fund đã thoái hết vốn khỏi Khang Điền. Tính đến tháng 5/2025, không có thông tin về sự quay lại của các quỹ này, dù liên doanh với Keppel Group vẫn là một điểm sáng.
Biến động nhân sự cấp cao
Bà Phạm Thị Thu Thủy, Kế toán trưởng đã từ nhiệm sau 14 năm gắn bó với Khang Điền với lý do cá nhân. Bà Thủy (sinh năm 1983, thạc sĩ tài chính ngân hàng) có 18 năm kinh nghiệm kế toán, đảm nhận vai trò Kế toán trưởng từ tháng 9/2020.
Cạnh tranh ngày càng khốc liệt
Khang Điền phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các “ông lớn” như Vinhomes, Novaland và các dự án có vốn đầu tư nước ngoài.
Khang Điền đã khởi đầu năm 2025 với kết quả tài chính ấn tượng, khi doanh thu tăng 113% và lợi nhuận sau thuế tăng 86% trong quý 1. Tuy nhiên, việc chỉ hoàn thành 11,9% kế hoạch lợi nhuận năm, chi phí bán hàng tăng gần 6 lần, hàng tồn kho kỷ lục 22.404 tỷ đồng, sự từ nhiệm của Kế toán trưởng và áp lực cạnh tranh cho thấy doanh nghiệp đang đối mặt với nhiều thách thức để duy trì đà tăng trưởng và vị thế dẫn đầu.