Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở cao
Nhiều hộ dân ngoại thành Hà Nội cho biết họ khá bất ngờ và lưỡng lự sau khi bảng giá đất 2026 được công bố, đặc biệt với những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở.
Ông Nguyễn K. ở xã Tiên Dương (huyện Đông Anh, nay thuộc xã Phúc Thịnh) cho biết gia đình ông có thửa đất 218 m2, trong đó 100 m2 đã là đất ở, phần còn lại là đất vườn. Khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới cuối năm ngoái, giá đất khu vực ông tăng từ khoảng 700.000 đồng/m2 lên 3,5 triệu đồng/m2. Tính toán sơ bộ, nếu chuyển 110 m2 đất vườn sang đất ở, gia đình ông phải nộp hơn 400 triệu đồng tiền sử dụng đất.
Thế nhưng ông vẫn quyết định chờ thêm với hy vọng có điều chỉnh chính sách. “Nghe nói Nhà nước xem xét cơ chế hỗ trợ cho hộ gia đình có nhu cầu thực, nên tôi nghĩ chưa cần làm vội. Nếu sau này có giảm mà mình chuyển sớm thì lại thiệt”, ông nói.
Kỳ vọng ấy kéo dài không lâu. Bảng giá đất năm 2026 vừa công bố tiếp tục tăng, khiến khoản tiền phải nộp đội thêm khoảng 100 triệu đồng. Như vậy, nếu chuyển đổi ở thời điểm này, số tiền cần chuẩn bị gần 500 triệu đồng. “Nhu cầu thì có, nhưng gần nửa tỷ là khoản không hề nhỏ”, ông cho hay.
Không chỉ riêng ông K., nhiều hộ dân khác tại Mê Linh cũng đang tạm dừng hồ sơ chuyển đổi. Ông Nguyễn Văn H., sinh sống tại xã Mê Linh mới, cho biết gia đình dự định chuyển khoảng 300 m2 đất vườn vị trí mặt đường sang đất ở để chia cho hai con. Nhưng sau khi bảng giá mới áp dụng, kế hoạch phải tạm hoãn.
Ông H. cho biết theo mức tính trước đây, tiền sử dụng đất vào khoảng 5,4 tỷ đồng. Sau điều chỉnh giá đất 2026, số tiền tăng lên gần 6 tỷ, nghĩa là cao hơn khoảng 600 triệu đồng chỉ trong một năm điều chỉnh.
Ông cũng cho biết nhiều hàng xóm quanh khu vực Mê Linh có tâm lý tương tự chờ xem thay đổi chính sách. “Mọi người nói cứ đợi vì nghe thông tin đang bàn về tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Nếu thực sự có hỗ trợ hay giảm, mà mình lại làm ngay lúc giá đang cao thì khác gì tự chịu thiệt”, ông nói.
Tại Hoài Đức, người dân cho biết họ cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi bảng giá đất mới được áp dụng. Một người dân ở khu vực đường Triệu Túc cho hay gia đình dự định làm hồ sơ chuyển đổi 75 m2 đất vườn sang đất ở. Theo bảng giá trước đây, đơn giá khoảng 8,7 triệu đồng/m2, nên số tiền sử dụng đất phải nộp vào khoảng 652 triệu đồng. Tuy nhiên, khi bảng giá đất năm 2026 được áp dụng, giá khu vực này tăng lên 12,8 triệu đồng/m2, đẩy khoản phải nộp lên gần 1 tỷ đồng.
Theo bảng giá đất mới có hiệu lực từ 1/1/2026, TP Hà Nội chia thành 17 khu vực thay vì phân theo quận, huyện như trước. Đáng chú ý, mức tăng mạnh nhất tập trung ở các xã ngoại thành. Khu vực 9 (Đan Phượng, Hoài Đức, An Khánh…) tăng khoảng 26%, trong khi khu vực 7 (Mê Linh, Đông Anh…) và khu vực 10 (Thanh Trì, Thường Tín…) cũng ghi nhận mức tăng khoảng 25% so với bảng giá 2025.
Sẽ có cơ chế đặc thù?
Trong phiên thảo luận tại Quốc hội tháng 11, nhiều đại biểu Quốc hội và chuyên gia đã chỉ ra rằng cơ chế tiền sử dụng đất hiện nay đang tác động, đánh mạnh vào các hộ dân có nhu cầu ở thực, thay vì hạn chế hoạt động đầu cơ. Với những gia đình sử dụng đất ổn định, sinh sống lâu dài, khoản nghĩa vụ quá lớn, không phản ánh đúng bản chất sử dụng đất phục vụ nhu cầu an cư.
Hiện nay, phần lớn địa phương vẫn thu 100% chênh lệch theo bảng giá đất, không phân biệt trong hay ngoài hạn mức, khiến nhiều hộ có đất tổ tiên để lại cũng rơi vào cảnh phải nộp số tiền vượt quá khả năng, thậm chí ví như “mua lại đất của chính mình”.
Trong thực tế, quá trình hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhiều trường hợp phải nộp số tiền lên tới hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng.
Liên quan đến vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết thời gian qua đã nhận được ý kiến, kiến nghị, đề xuất của các địa phương, thông tin phản ánh của báo chí về việc do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai năm 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ. Trong đó giá đất ở tăng quá cao so với giá đất nông nghiệp.
Nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhiều hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất quá cao so với trước đây. Chính vì vậy, nhiều ý kiến đề xuất điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.
Tiếp thu ý kiến, kiến nghị, đề xuất, phản ánh nêu trên, để tháo gỡ khó khăn cho người dân, Bộ Tài chính cho hay đã xây dựng và đang hoàn thiện dự thảo nghị quyết đặc thù của Chính phủ về tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp) để trình Chính phủ xem xét, quyết định.
Về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn, gia đình chính sách và cho phép các hộ dân khó khăn được nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo hình thức trả góp với thời hạn dài, Bộ Tài chính cho biết pháp luật hiện hành đã có quy định ưu đãi về miễn giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giảm gánh nặng cho người dân có hoàn cảnh khó khăn, gia đình chính sách.
Cụ thể Nghị định 103 năm 2024 quy định miễn, giảm tiền sử dụng trong hạn mức đất ở đối với hộ nghèo, gia đình chính sách và các trường hợp thực sự khó khăn như thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sĩ không còn lao động chính…
Ngoài ra, chính sách cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có nhu cầu) khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lần đầu.
Hồi tháng 9 vừa qua, Bộ Tài chính đã trình thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác) thì UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc:
Đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng mà trong hạn mức giao đất ở: mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hiện nay là Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và đang nghiên cứu sửa đổi).
Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở: mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng tối đa không quá 500 m2; đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở quá 500 m2 thì mức thu là 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân. Lần chuyển mục đích sau thu tiền sử dụng đất tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.