Việc UBND tỉnh Quảng Nam ra quyết định thu hồi và huỷ 185 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty TNHH Chí Thành tại Khu đô thị số 6 và Khu đô thị số 11 thuộc Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam đang thu hút sự quan tâm của dư luận.
Việc huỷ số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại 2 khu đô thị này dựa vào đề nghị của Sở TN&MT tỉnh tại Tờ trình số 463/TTr-STNMT ngày 18/6 với nhiều lý do, như các dự án chưa được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng và chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đặc biệt là lý do thu hồi còn liên quan đến việc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước liên quan đến các dự án BĐS này nhưng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để rõ hơn về sự việc, VietTimes có cuộc phỏng vấn đối với luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt – Trưởng Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự
- Như luật sư đã biết, vừa qua, UBND tỉnh Quảng Nam đã quyết định thu hồi và huỷ 185 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty TNHH Chí Thành tại Khu đô thị số 6 và Khu đô thị số 11 thuộc Khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Xin luật sư cho biết quyết định của UBND tỉnh Quảng Nam có phù hợp với pháp luật hiện hành hay không?
Luật sư Anh Phiệt: UBND tỉnh Quảng Nam đã thống nhất chủ trương thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Công ty TNHH Chí Thành. Tuy nhiên, lý do chính dẫn đến UBND tỉnh Quảng Nam ra quyết định để thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chúng ta chưa tiếp cận cụ thể được.
Luật đất đai 2013, tại điều 3, khoản 16 ghi rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Như đã thấy, điều luật đã viện dẫn chứng minh: 185 “chứng thư pháp lý” đã là tài sản của doanh nghiệp mà cụ thể là Công ty TNHH Chí Thành.
Luật đất đai năm 2013 quy định dùng căn cứ pháp luật áp dụng để thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại “Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp”. Trong đó, có thể sự kiện pháp lý liên quan đến Công ty TNHH Chí Thành thuộc trường hợp quy định tại điểm d, khoản 2, điều 106; như sau: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”.
Như vậy, việc UBND tỉnh Quảng Nam đã chủ trương thu hồi đất có thể dựa trên các căn cứ pháp luật này.
 |
Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt – Trưởng Văn phòng Luật sư Phiệt và Cộng sự |
- Đối với các dự án này, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và sản phẩm theo quy định pháp luật, nhưng chính quyền địa phương vẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các lô đất nền liệu có đúng với quy định của pháp luật hay không?
Luật sư Anh Phiệt: Qua thông tin có được từ các phương tiện truyền thông thì được biết; các chứng thư pháp lý đã cấp cho Công ty TNHH Chí Thành dựa theo Luật đất đai năm 2003; theo luật này, một chứng thư pháp lý được cấp cho người sử dụng đất thì phải tuân theo khoản 4, điều 108, như sau: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.
Dựa theo điều luật này, đã thấy rất rõ rằng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật thì mới được cấp chứng thư pháp lý này. Cũng trong Luật đất đai 2003, không có điều khoản nào ghi nhận về việc cho phép người sử dụng đất được quyền “ghi nợ nghĩa vụ tài chính” trước khi cấp chứng thư pháp lý.
Đã có dấu hiệu vi phạm pháp luật về việc cấp chứng thư pháp lý cho Công ty TNHH Chí Thành khi chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối vối nhà nước qua sự kiện pháp lý nêu trên. Việc đúng - sai ở mức độ nào thì cần chờ kết quả của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
- Với hành vi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước sẽ như thế nào? Vi phạm này có bị truy cứu trách nhiệm hình sự không thưa luật sư?
Luật sư Anh Phiệt: Như đã viện dẫn các điều luật, đã có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong quá trình cấp chứng thư pháp lý cho Công ty TNHH Chí Thành khi chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối vối nhà nước qua sự kiện pháp lý nêu trên. Việc đúng - sai ở mức độ nào thì cần chờ kết quả của Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Theo quy định tại điều 140, Luật đất đai 2003, có ghi nhận căn cứ để “Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về đất đai” như sau: “Người nào lấn, chiếm đất đai, không sử dụng đất hoặc sử dụng không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, huỷ hoại đất, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, các thủ tục hành chính, các quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép hoặc các hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.
Muốn có căn cứ để xử phạt vi phạm hành chính hay khởi tố vụ án hình sự thì cần phải có kết luận của cơ quan tiến hành tố tụng có thẩm quyền.
- Trong một diễn biến khác liên quan đến vụ việc, nếu chủ đầu tư dự án BĐS này đem số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này bán cho người dân, hoặc thế chấp tại ngân hàng thì trách nhiệm thuộc về ai? Nếu xảy ra thiệt hại sẽ phải xử lý như thế nào?
Luật sư Anh Phiệt: Trường hợp Công ty TNHH Chí Thành sử dụng các chứng thư pháp lý này vào các giao dịch dân sự thì sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm.
Nếu chứng thư pháp lý được cấp cho Công ty TNHH Chí Thành theo luật đất đai 2003 thì mặc nhiên các chứng thư này không phát sinh hiệu lực pháp luật không có giá trị quyền sử dụng đất vì chưa (hoặc không) hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Công ty TNHH Chí Thành sử dụng các chứng thư này để thực hiện các giao dịch để nhận lợi ích vật chất như tiền hoặc tương đương tiền thì đã có dấu hiệu của hành vi vi phạm pháp luật hình sự.
Trách nhiệm nếu có xảy ra trước tiên thuộc về người đại diện pháp luật của Công ty Chí Thành; sau khi đã xác minh điều tra theo một trình tự nghiêm ngặt, nếu đủ căn cứ thì có thể có thêm chủ mưu, đồng phạm giúp sức, tinh vi, chuyên nghiệp, mức độ nghiêm trọng,... Tùy vào hành vi và mức độ thiệt hại mà có biên độ áp dụng điều luật theo quy định hiện hành (nếu có).
- Qua sự việc, cho thấy lỗ hổng trong công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như cấp phép dự án. Theo luật sư, cơ quan chức năng Quảng Nam cần chấn chỉnh những vấn đề gì để tránh lặp lại những vi phạm nghiêm trọng này?
Luật sư Anh Phiệt: Sau khi Cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Quảng Nam thực hiện các quy trình theo luật định thì mới có căn cứ xem xét tiếp theo trách nhiệm của từng công chức trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện quy định pháp luật.
Các cơ quan chức năng chỉ cần làm đúng các quy định pháp luật hiện hành tại từng thời điểm thì các vi phạm pháp luật sẽ không có cơ hội xảy ra; trong trường hợp sau khi thanh kiểm tra mà đã phát hiện thì có thể xử trí ngay và không kéo dài như cách thức thường viện dẫn là “tạo điều kiện”; việc này chỉ làm “âm ỉ” các vi phạm chứ không thể chấm dứt được hành vi vi phạm. Giá trị quyền sử dụng đất được cấu thành bởi nhiều giá trị khác, trong đó có thuế quyền sử dụng đất; theo trình tự thời gian, thuế quyền sử dụng đất ngày càng tăng theo và có thể sẽ đến lúc ngang bằng với giá thị trường thì doanh nghiệp càng mất cơ hội thực hiện nghĩa vụ tài chính tại thời điểm hiện tại.
Việc tháo gỡ các khó khăn vướng phải giúp cho doanh nghiệp phục hồi nhưng không thể vì thế mà tiếp tục vi phạm pháp luật hiện hành.
- Xin cảm ơn!
VietTimes sẽ tiếp tục thông tin...
Quảng Nam đưa doanh nghiệp xây dựng, BĐS vào diện ưu tiên tiêm vaccine phòng COVID-19
Thi hành án “Vụ bẻ kèo môi giới BĐS" ở Quảng Nam: Lãnh đạo UBND tỉnh nói gì?
