|
| Ông Phan Lê Thành Long – Giám đốc Viện Kế toán Quản trị Công chứng Úc tại Việt Nam |
Chia sẻ trên trang cá nhân, ông Phan Lê Thành Long cho rằng, nhà đầu tư mua bất động sản cần tính đến các yếu tố giá tăng thực và lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.
Theo vị chuyên gia này, nếu lạm phát cao khiến lãi suất tăng, chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ được áp dụng và đây sẽ là "kẻ thù" của bất động sản, khiến thị trường bất động sản đóng băng, giá giảm và kẹt vốn.
Dẫn lại dữ liệu cụ thể của từng đợt tăng/giảm giá bất động sản trong hơn một thập kỷ vừa qua tại Việt Nam, ông Long cho biết, trong giai đoạn 2009 – 2010, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, giá bất động sản tăng nóng và tiền từ thị trường chứng khoán chảy mạnh vào kênh đầu tư này.
Tuy nhiên, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) thời điểm đó có mức tăng thấp nhất trong 6 năm. Điều này cho thấy giá bất động sản diễn biến ngược chiều với lạm phát.
Đến giai đoạn 2011 – 2013, lạm phát tăng 2 con số và đạt mức tăng mạnh nhất trong vòng 10 năm, đỉnh điểm là CPI năm 2011 tăng tới 18,75% so với năm 2010.
Trong khi đó, lãi suất tiền gửi huy động giai đoạn này dao động từ 18,5-21,5%/năm và lãi vay lên đến 25-30%/năm.
"Thanh khoản tại các ngân hàng cạn kiệt, nợ xấu tăng vọt, trong đó nợ xấu nằm trong bất động sản chiếm tỉ trọng lớn. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng, giá giảm mạnh. Diễn biến giá bất động sản tiếp tục ngược chiều với lạm phát", ông Long nhận định.
Giai đoạn gần nhất là năm 2021, nhiều người cho rằng giá bất động sản tăng mạnh kéo theo lạm phát tăng cao. Tuy nhiên thực tế cho thấy, chỉ số CPI chỉ tăng 1,47%, tức lạm phát ở mức rất thấp.
Nhìn chung, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng theo tỉ lệ lạm phát. Tuy nhiên, nếu lạm phát quá cao có thể gây ra phản ứng ngược chiều và giá bất động sản giảm mạnh.
4 yếu tố đẩy giá bất động sản
Theo ông Phan Lê Thành Long, giá bất động sản, đặc biệt tại thị trường Việt Nam sẽ chịu tác động bởi 4 yếu tố chính, bao gồm tín dụng ngân hàng, thu nhập dân cư, hạ tầng cải thiện và tính khan hiếm.
Cụ thể, tín dụng ngân hàng dồi dào và lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất để hỗ trợ giá bất động sản tăng mạnh.
Vị chuyên gia này cho biết, giai đoạn 5 năm từ 2016 – 2021, lãi suất ở mức thấp, trong khi nền kinh tế còn chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nên chính sách tiền tệ được nới lỏng, tín dụng ngân hàng bơm ra nền kinh tế mạnh mẽ.
“Mặc dù NHNN đã cố gắng nắn dòng tín dụng khỏi những lĩnh vực rủi ro như bất động sản, nhưng xét về tổng thể nền kinh tế thì tín dụng tốt mới là nền tảng cho bất động sản tăng trưởng”, ông Long nhận định.
Đối với yếu tố thu nhập dân cư, theo ông Long, người có nhu cầu ở là người nằm cuối chuỗi giá trị bất động sản. Mặt khác, bất động sản không phải loại hàng hóa có thể mua bán trong ngắn hạn (trừ trường hợp đầu cơ, thổi giá). Do đó, thị trường bất động sản có tính chu kỳ và cần thời gian tích lũy để người dân có tiền mua nhà và hạ tầng có thời gian để thay đổi.
Ông Long cho rằng, hạ tầng phát triển là yếu tố nền tảng cơ bản nhất cho giá bất động sản tăng trưởng bền vững. Khi hạ tầng được cải thiện, giá bất động sản sẽ tăng bởi nó mang lại cho chủ sở hữu rất nhiều giá trị, từ ở đến kinh doanh hay cho thuê.
Yếu tố cuối cùng hỗ trợ giá bất động sản mà vị chuyên gia này đưa ra là tính khan hiếm của thị trường. Giá phân khúc tăng mạnh nhất trong thời gian qua là biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt.
"Nhiều ý kiến cho rằng, việc khách hàng bỏ ra số tiền lớn mua nhà ở những khu vực này nhưng chỉ được xây 3 tầng, không thể xây lên 7-8 tầng để tăng diện tích sử dụng.
Trong khi đó, giá nhà đã tăng 3-4 lần trong hơn một năm qua và chủ nhà vẫn không 'chốt lời', đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì vậy, những khu biệt thự này có rất ít giao dịch và giá tăng do tính khan hiếm", ông Long nói./.
