Căn hộ vẫn tăng giá chóng mặt
Vừa ký hợp đồng mua căn hộ 62 m2 tại chung cư Intracom Đông Anh (Hà Nội), chị Hoa chia sẻ vợ chồng chị phải bỏ ra tới 4,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 71 triệu đồng/m2 cho một căn hộ tầng áp mái, chưa bao gồm thuế và phí. Nếu tính cả thuế phí khoảng 4,5 tỷ đồng.
“Thực ra chúng tôi không có ý định mua tầng trên cùng, nhưng do không còn căn tầng trung nào để lựa chọn, mà giá thì chỉ thấy nhích lên chứ không giảm, nên cuối cùng vẫn phải chốt”, chị Hoa nói.
Trước đó, vào tháng 5 năm nay, vợ chồng chị từng cân nhắc một căn hộ tầng trung cùng tòa với giá khoảng 62 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thời điểm ấy, cả hai còn đắn đo vì cho rằng mức giá như vậy đã khá cao so với mặt bằng chung.
“Nếu lúc đó quyết nhanh thì giờ tiết kiệm được cả tỷ đồng. Ai ngờ chỉ sau 4 tháng, giá đã tăng vọt thêm cả chục triệu đồng mỗi mét vuông”, chị Hoa tiếc nuối.
Tương tự, chị Huyền Ngân, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, kể lại quyết định “liều” mua căn studio 28 m2 ở Vinhomes Smart City Tây Mỗ vào tháng 10/2024 với giá 1,885 tỷ đồng. Khi ấy, mức giá đã bị coi là quá cao, nhiều người tin khó tăng thêm. Thế nhưng chỉ chưa đầy một năm sau, môi giới đã gọi điện hỏi mua lại với giá tới 2,85 tỷ đồng. Căn studio của chị Ngân đã tăng giá hơn 51% chỉ sau chưa đầy một năm.
Theo môi giới Xuân Thạch, với ngân sách dưới 5 tỷ đồng, người mua gần như không còn cơ hội sở hữu căn hộ hai phòng ngủ trong nội đô.
“Mặt bằng giá trung bình ở khu vực trung tâm hiện đã vọt lên 100-110 triệu đồng/m2, trong khi phần lớn nguồn cung là những tòa chung cư đã xây dựng từ 8-10 năm trước”, anh Thạch nhận xét.
Đơn cử tại khu Ngoại giao đoàn, căn hộ 70 m2 diện tích nhỏ nhất dự án đã tăng từ 85-90 triệu đồng/m2 lên 110 triệu đồng/m2, tức khoảng 7,7 tỷ đồng/căn chỉ sau vài tháng. Phần lớn căn hộ ở đây có diện tích từ 90-141 m2, đưa tổng giá trị mỗi căn lên tới 9,9 - 15 tỷ đồng. Ngay liền kề, dự án Kosmo Tây Hồ ghi nhận mức giá từ 130 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi giá thuê đã neo ở mức khoảng 22 triệu đồng/tháng.
Trái ngược với nội thành, các khu vực vùng ven như Đông Anh hay Gia Lâm lại cho thấy sự “dễ thở” hơn về giá. Một căn hộ hai phòng ngủ tại Đông Anh, diện tích 60-65 m2, hiện giao dịch quanh mức 65-72 triệu đồng/m2, tức khoảng 4 - 4,5 tỷ đồng/căn. Tại Gia Lâm, nhiều dự án mới bàn giao cũng duy trì giá phổ biến 55-65 triệu đồng/m2, thấp hơn gần một nửa so với mặt bằng trung tâm.
“Sự chênh lệch này khiến ngày càng nhiều khách hàng với ngân sách 4-6 tỷ đồng buộc phải dịch chuyển ra vùng ven, thay vì tìm kiếm trong nội thành, nơi hầu hết chỉ còn căn hộ diện tích lớn, với giá tính theo mét vuông đã chạm ngưỡng cả trăm triệu đồng”, anh Thạch chia sẻ.
Nhiều chung cư cũ đang tăng giá mạnh khi liên tiếp xuất hiện dự án mới chào bán với mức giá kỷ lục, dù nằm ở khu vực xa trung tâm. Hồi tháng 7, Taseco Land đưa ra mức giá “rumor” cho dự án tại phường Việt Hưng trung bình 118 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì). Như vậy, một căn hộ 50 m2, một phòng ngủ có giá khoảng 5,9 tỷ đồng. Đây là dự án đầu tiên tại Long Biên đạt ngưỡng bán sơ cấp trên 100 triệu đồng/m2 - mức cao nhất từ trước đến nay.
Tại phường Phương Liệt, dự án The Queen hơn 900 căn trên trục Giải Phóng cũng đang thăm dò thị trường với giá từ 105 triệu đồng/m2. Với quỹ căn 2 phòng ngủ diện tích 73-90 m2, người mua phải bỏ ra trên 7,7 tỷ đồng; còn căn 3-4 phòng ngủ dao động 11–12 tỷ đồng.
Giải pháp để giá bất động sản không tăng mãi
Gánh nặng về giá nhà, theo TS Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - đã trở thành một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường bất động sản.
Ông Lực nói mức giá hiện nay đã vượt xa khả năng chi trả của số đông người dân. Năm 2025, một người lao động có thu nhập trung bình cần tới 26 năm tích lũy mới mua nổi một căn hộ, trong khi mức bình quân thế giới chỉ khoảng 15 năm. Đáng lo hơn, con số này ngày càng phình to, cho thấy giấc mơ sở hữu nhà ở của tầng lớp trung lưu ngày càng xa vời.
“Không khó hiểu khi Thủ tướng Chính phủ mới đây tỏ rõ sự sốt ruột với câu chuyện giá nhà leo thang. Nếu không kiểm soát kịp thời, hệ lụy sẽ không chỉ đổ lên vai người mua mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến ngân hàng và cả chủ đầu tư”, ông Lực nhấn mạnh.
Để giá bất động sản không thể tăng mãi, TS Cấn Văn Lực đề xuất đánh thuế. Vị chuyên gia phân tích có đến 8 nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà ở Việt Nam bị đẩy lên cao.
Trước hết là những vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung bị nghẽn, thủ tục rườm rà cộng với tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm đã làm hàng loạt dự án đình trệ.
Thứ hai, nhiều doanh nghiệp bất động sản ưu tiên phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, bỏ ngỏ phân khúc vừa túi tiền vốn chiếm phần lớn nhu cầu thực.
Thứ ba, cung - cầu lệch pha khi người dân cần nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội, nhưng thị trường lại thiếu hụt nghiêm trọng. Cùng với đó, theo TS Lực là tình trạng đầu cơ, thổi giá và “làm giá” lan rộng. Khảo sát gần đây cho thấy có tới 86% nhà đầu tư bất động sản chỉ nắm giữ sản phẩm trong vòng một năm, phản ánh xu hướng lướt sóng chiếm áp đảo.
Thêm vào đó, ông Lực cho rằng việc Việt Nam chưa có chính sách đánh thuế bất động sản hiệu quả, đặc biệt với căn nhà thứ hai, nhà bỏ hoang hay bất động sản thừa kế khiến thị trường dễ bị thao túng, trong khi nguồn thu thuế hiện chỉ chiếm 1,6% tổng ngân sách, quá thấp so với mức 4-5% của nhiều nước.
Một nguyên nhân quan trọng khác, ông chỉ ra là nằm ở chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất chiếm tới 25-30% tổng chi phí dự án cùng hàng loạt chi phí xây dựng, giải phóng mặt bằng, quản lý, vận hành, quảng bá… Tất cả cộng hưởng đẩy giá bán cuối cùng tăng mạnh.
Đáng chú ý, những yếu tố mang tính “tâm lý” như thông tin sáp nhập địa giới hành chính cũng có thể khiến giá bất động sản bật tăng nhanh, điển hình là trường hợp Bình Dương sau khi có đề án nhập về TP.HCM.
Theo TS Cấn Văn Lực, để giải quyết bài toán giá nhà, giải pháp cốt lõi vẫn là tăng cung nhà ở với giá hợp lý. Điều này đòi hỏi việc tháo gỡ thủ tục pháp lý cho gần 3.000 dự án đang ách tắc, tương ứng tổng vốn hơn 6 triệu tỷ đồng.
“Chỉ cần khơi thông 10-15% số này thôi, dòng vốn đã quay trở lại mạnh mẽ, vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa bổ sung nguồn cung thị trường” ông nói. Song song với đó, cần xử lý nghiêm hành vi thổi giá, làm giá và tính toán lộ trình đánh thuế bất động sản một cách minh bạch, công bằng.
Ông Lực nhấn mạnh: “Nếu làm đúng, chính sách thuế sẽ không khiến thị trường ‘xẹp xuống’ như nhiều lo ngại, mà ngược lại sẽ góp phần tạo ra sự phát triển bền vững, hạn chế đầu cơ, bảo vệ người mua thực và đưa giá nhà về mức hợp lý hơn”.
BT tái khởi động: Cú hích hạ tầng hay “bình mới rượu cũ”?
Siêu dự án phủ kín từ Bắc chí Nam, cung có vượt cầu?
