Kết thúc quý III/2025, An Gia ghi nhận doanh thu thuần 170 tỷ đồng, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Song nhờ giá vốn dương, lãi gộp cao hơn doanh thu, đạt 194 tỷ đồng, tăng 3,7 lần so với cùng kỳ. Điều này nâng biên lãi gộp lên tới 114%, tăng rất mạnh so với cùng kỳ, chỉ 19,5%.
Trong quý, chi phí bán hàng giảm 46% do giảm mạnh chi phí hỗ trợ lãi suất và chi phí quà tặng, khuyến mãi; chi phí quản lý cũng giảm 42%. Vì vậy, bất chấp doanh thu tài chính giảm 77% trong khi chi phí tài chính tăng gấp đôi, An Gia vẫn có thể kết lại quý III/2025 với khoản lãi trước thuế 142 tỷ đồng, tăng 3,4 lần và lãi sau thuế 109 tỷ đồng, tăng 4,5 lần so với cùng kỳ năm trước.
Dù vậy, một mình quý III là không đủ để kéo kết quả chung 9 tháng. Luỹ kế 9 tháng năm 2025, doanh thu thuần của An Gia đạt 556 tỷ đồng, giảm 68%; lãi gộp đạt 435 tỷ đồng, giảm 16% so với cùng kỳ.
Với sự suy giảm mạnh của doanh thu tài chính (chỉ 82 tỷ đồng, giảm 73%), An Gia báo lãi trước thuế 9 tháng đạt 267 tỷ đồng, giảm 24% và lãi sau thuế 199 tỷ đồng, giảm 17% so với cùng kỳ năm trước.
Năm 2025, An Gia đặt mục tiêu doanh thu thuần 800 tỷ đồng, lãi sau thuế của công ty mẹ 340 tỷ đồng. Như vậy, sau 9 tháng, công ty đã hoàn thành 69,5% mục tiêu doanh thu và 58,7% mục tiêu lợi nhuận.
Dòng tiền tiếp tục duy trì trạng thái xấu
Bên cạnh kết quả kinh doanh không nổi bật, điểm đáng chú ý khác trong bức tranh kinh doanh 9 tháng của An Gia là dòng tiền tiếp tục trong trạng thái xấu. 9 tháng năm 2025, dòng tiền kinh doanh âm 934 tỷ đồng, do tăng các khoản phải thu, giảm các khoản phải trả và đóng thuế thu nhập doanh nghiệp lớn.
Trong bối cảnh dòng tiền vay - trả suy giảm, nhất là khi trả nhiều hơn vay, An Gia phải hút tiền đầu tư góp vốn vào các đơn vị khác về để bù đắp. Tuy nhiên, dòng tiền đầu tư vẫn là không đủ để công ty cân đối được dòng tiền hoạt động. Lưu chuyển tiền thuần 9 tháng âm hơn 145 tỷ đồng khiến lượng tiền mặt cuối quý III/2025 chỉ còn vỏn vẹn 22 tỷ đồng, thấp nhất trong ít nhất 5 quý qua.
Công ty cũng chỉ còn 22 tỷ đồng tiền gửi ngân hàng tại thời điểm kết thúc quý III/2025, tức tổng tiền chỉ là 44 tỷ đồng, rất thấp so với nhu cầu của một tập đoàn bất động sản.
Diễn biến xấu của dòng tiền đến từ cấu trúc tài sản bất cân xứng của An Gia. Tại ngày 30/9/2025, tổng tài sản đạt 6.011 tỷ đồng, giảm 14% so với đầu năm. Các khoản phải thu chiếm tới 88,2% tổng tài sản, đạt 5.300 tỷ đồng, giảm 8%. Chiếm giá trị lớn nhất trong cơ cấu các khoản phải thu là vốn đầu tư vào hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty như: Gia Linh, An Gia Hưng Phát, Gia Hưng, Vĩnh Nguyên, Lộc Phát…
Việc đổ tiền vào các hợp đồng hợp tác kinh doanh là một "đặc sản" của doanh nghiệp địa ốc này. Trong quá khứ, An Gia từng dùng vốn trái phiếu đổ vào hàng loạt doanh nghiệp trong "hệ sinh thái" nhưng lại buông lỏng quản lý, khiến các bên nhận tiền sử dụng không đúng, không chứng minh được mục đích, nội dung mà 2 bên đã thoả thuận tại hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Minh chứng là gần đây, Thanh tra Chính phủ đã công bố Kết luận 276 về các vi phạm trái phiếu, trong đó có nhắc tới An Gia như một trong những điển hình.
Cụ thể, An Gia đã không quản lý vốn trái phiếu để cho Công ty CP Đầu tư Xây dựng Du lịch Phước Lộc dùng 170/400 tỷ đồng (lô trái phiếu AGG_BOND_2020_3,4), Công ty CP Tư vấn Gia Ân dùng 200/600 tỷ đồng (lô trái phiếu AGG_BOND_2020_3,4), Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ Thương mại Đông Nam sử dụng 8,842/17,7 tỷ đồng, Công ty TNHH Quản lý và đầu tư Vĩnh Nguyên sử dụng 2,604/17,7 tỷ đồng (lô trái phiếu AGGH2224002) không đúng, không chứng minh được mục đích, nội dung 2 bên đã thoả thuận tại hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Điều này khiến cho những khoản chi vào hợp tác kinh doanh hiện thời của An Gia bị đặt không ít hoài nghi.
Bên cạnh các khoản hợp tác kinh doanh, phần lớn tài sản còn lại của An Gia nằm ở hàng tồn kho, đạt 522 tỷ đồng, giảm 33% so với đầu năm. Trong "giỏ hàng" tồn kho, Signial vẫn là "cục tạ" đeo đẳng công ty này với giá trị 195 tỷ đồng.
Về nguồn vốn, tại ngày 30/9/2025, nợ phải trả của An Gia đạt 2.676 tỷ đồng, giảm 31% so với đầu năm. Nợ vay chiếm phần lớn với giá trị 1.193 tỷ đồng, giảm 16%.
Điểm đáng quan ngại trong cơ cấu nợ là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm 51% so với đầu năm, chỉ còn 234 tỷ đồng, phần nào phản ánh về tốc độ bán hàng của các dự án mà An Gia đang triển khai là không thực sự tốt, dù cho trong báo cáo mới đây, Vietcombank Securities (VCBS) vẫn cho rằng tiến độ bán hàng tại The Gió Riverside là tương đối khả quan trong giai đoạn đầu tiên.
Theo VCBS, dự án The Gió Riverside dự kiến mang lại dòng tiền vào khoảng 8.000 tỷ đồng, tạo nguồn lực tài chính cho AGG triển khai các dự án kế tiếp, bao gồm West Gate 2 và The Lá Village.
Năm sau sẽ khác?
VCBS cho hay theo chủ trương được thông qua vào tháng 2/2025, công ty pháp nhân sở hữu dự án The Gió Riverside - Công ty TNHH Đông Nam Land - sẽ được sáp nhập vào Công ty CP Quản lý và Phát triển Lộc Phát, một công ty liên kết của An Gia. Việc sáp nhập sẽ tạo điều kiện để An Gia hợp nhất kết quả kinh doanh, qua đó ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án The Gió Riverside bắt đầu từ năm 2026.
Nếu thực tế diễn ra theo kịch bản này, khả năng lợi nhuận của An Gia sẽ có đột biến trong năm tiếp theo.
Với các dự án đang trong giai đoạn "phôi thai" là West Gate 2 và The Lá Village, VCBS cho hay gần đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã có ý kiến về quy hoạch xây dựng đối với 442 khu đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở thương mại thí điểm, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 171/2024, trong đó bao gồm The Lá Village và West Gate 2 tại khu vực Bình Chánh (cũ).
"Dự kiến dự án sẽ được thông qua chủ trương phát triển nhà ở thương mại sớm nhất vào quý III/2025 và sẽ cần thêm 1-3 năm để hoàn thành các thủ tục tiếp theo và xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi ra mắt", báo cáo của VCBS nhấn mạnh.
Như vậy, có thể nói, trong năm 2026 tới, An Gia vẫn sẽ chỉ trông chờ vào The Gió Riverside, còn dài hơi hơn, có lẽ doanh nghiệp này phải tin vào "phép màu".
Ai thao túng cổ phiếu AGG của Bất động sản An Gia?
Bất động sản An Gia (AGG): Kết quả kinh doanh suy thoái, cấu trúc tài sản bất thường
