Nguồn cung và quy mô đầu tư tăng tốc
Theo số liệu từ DKRA Consulting, từ tháng 1 đến 4/2025, thị trường căn hộ thương mại tại Đà Nẵng ghi nhận khoảng 1.244 căn hộ mới từ 18 dự án, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Các “ông lớn” bất động sản lần lượt quay lại với các dự án hàng nghìn tỷ đồng.
Nổi bật trong số đó là The Legend City Danang tại Võ Văn Kiệt (quận Sơn Trà), do Công ty Vipico đầu tư với quy mô 800 căn hộ trên diện tích 11.200m². Newtown Diamond Residence do Tập đoàn BRG đầu tư tại đường Trường Sa (quận Ngũ Hành Sơn), tổng vốn gần 4.900 tỷ đồng, cung ứng 1.733 căn hộ.
Một số dự án khác như The Filmore, The Estuary Tuyên Sơn hay The Sun Cosmo Residence cũng tạo làn sóng đầu tư sôi động tại khu vực trung tâm và ven biển.
Giá bán sơ cấp biến động mạnh theo khu vực, tại quận Hải Châu – trung tâm hành chính, mức giá dao động từ 35–150 triệu đồng/m². Sơn Trà ghi nhận mức 57–118 triệu đồng/m², còn tại Ngũ Hành Sơn là 27–109 triệu đồng/m².
Cá biệt, một số căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm được chào bán tới 175 triệu đồng/m², tiệm cận với giá đất nền tại các khu vực trung tâm của Đà Nẵng khiến thị trường càng thêm sôi động.
Đâu là giá trị thật?
Giới chuyên gia đánh giá, “sóng” bất động sản căn hộ tại Đà Nẵng xuất phát từ nhiều yếu tố tích cực như kinh tế phục hồi, hạ tầng cải thiện, du lịch bùng nổ, đặc biệt là thông tin sáp nhập Quảng Nam – Đà Nẵng đang tạo lực hút cho các nhà đầu tư.
Đầu tiên phải kể đến kinh tế và du lịch Đà Nẵng phục hồi ngoạn mục, với GRDP năm 2024 tăng 7,51%, tạo tiền đề cho mục tiêu tăng trưởng trên 10% trong năm 2025. Tiếp đến là du lịch khởi sắc khi trong 4 tháng đầu năm, các cơ sở lưu trú trên địa bàn đã phục vụ hơn 3,5 triệu lượt khách, tăng 18,6% so với cùng kỳ năm 2024. Doanh thu lưu trú, ăn uống, lữ hành 4 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 11,4 ngàn tỷ đồng, tăng 22,5% so với cùng kỳ năm 2024.
Ngoài ra, các chính sách tài chính nới lỏng, lãi suất thấp và hàng loạt siêu dự án như Trung tâm tài chính Đà Nẵng, Khu thương mại tự do... cũng kích hoạt kỳ vọng tăng giá bất động sản, do nhu cầu ở của một bộ phận chuyên gia, nhà đầu tư đến làm việc.
Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản cho hay: "Hiện thị trường bất động sản Quảng Nam và Đà Nẵng có quá nhiều tin tốt tác động, khiến thị trường sôi động trở lại cũng dễ hiểu”.
Tuy vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, mức giá được chủ đầu tư đưa ra chưa đáp ứng nhu cầu thật để ở của người dân, chủ yếu vẫn định giá dựa trên cơ hội đầu tư và khả năng sinh lời trong tương lai từ các tín hiệu của nền kinh tế.
Giá bán hiện tại phần lớn dựa trên kỳ vọng lợi nhuận, chưa phản ánh đúng nhu cầu thực – đặc biệt là nhu cầu an cư.
Nguy cơ lệch pha cung cầu và rủi ro pháp lý
Dù nguồn cung gia tăng, báo cáo từ DKRA cho thấy, tỷ lệ tiêu thụ sơ cấp chỉ đạt 13%, chủ yếu từ các dự án mở bán trước đó. Quý I/2025, tổng nguồn cung căn hộ còn thấp hơn 50% so với quý IV/2024.
Cấu trúc thị trường cũng bộc lộ lệch pha rõ rệt khi phân khúc cao cấp áp đảo nhưng phân khúc trung cấp, vừa túi tiền lại khan hiếm. Phần lớn dự án tập trung ở Sơn Trà (chiếm 32,8% tổng cung), chủ yếu nhằm “ăn theo” mùa pháo hoa quốc tế và khách du lịch ngắn hạn – thay vì nhu cầu ở thực.
Một chuyên gia cảnh báo: “Nếu nguồn cung cao cấp tiếp tục tăng mà không đi cùng lực cầu bền vững, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ 'ngộp hàng'. Nhà đầu tư có thể phải cắt lỗ, trong khi người có nhu cầu thật vẫn không tiếp cận được nhà phù hợp”.
Ngoài ra, các rủi ro về chính sách siết tín dụng, thuế giao dịch BĐS thứ hai, hoặc các quy định pháp lý mới có thể khiến thị trường đảo chiều bất ngờ. Các bài học từ những dự án từng gây “sốt” như Cocobay, Đà Nẵng Times Square, Soleil Ánh Dương... vẫn là lời cảnh báo rõ nét.
Bên cạnh đó, tình trạng “rao bán sai sự thật” đang gây nhiễu loạn thị trường. Một số dự án quảng bá là căn hộ để ở nhưng thực chất là căn hộ du lịch không hình thành đơn vị ở. Người mua dễ sa lầy nếu không tìm hiểu kỹ.
“Người mua cần tỉnh táo, xác minh rõ pháp lý dự án, tránh tâm lý đám đông. Căn hộ để ở khác hoàn toàn với căn hộ du lịch về quyền sở hữu và quyền sử dụng lâu dài”, một chuyên gia khuyến nghị.
Đà Nẵng sẽ triển khai hoạt động thể thao chèo sup, thuyền kayak trên sông Hàn
Đà Nẵng công bố phương án bố trí nhà ở cho cán bộ Quảng Nam tới nhận công tác
