Shophouse bỏ không, đìu hiu khách thuê
Shophouse - nhà phố thương mại từng là phân khúc được quảng cáo “gà đẻ trứng vàng”, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư cả về bài toán dòng tiền và tăng giá của sản phẩm. Trên thực tế, những năm gần đây, lợi nhuận cho thuê từ nhà phố thương mại thấp, hiệu quả khai thác kinh doanh không bằng mặt bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại, khiến phân khúc này rơi cảnh ế ẩm, tỷ lệ trống và trả lại mặt bằng ngày càng cao.
Khảo sát của PV tại khu đô thị Him Lam Vạn Phúc (quận Hà Đông, Hà Nội), hàng loạt căn shophouse có mặt tiền rộng rãi, vị trí đắc địa nhưng phần lớn bỏ trống, điển hình là dãy shophouse mặt đường Tố Hữu.
Nhiều shophouse tại đây đang được rao bán với giá từ 18-30 tỷ đồng/căn, tương đương khoảng 240-300 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Một môi giới tại Him Lam Vạn Phúc cho biết giá thuê căn đã hoàn thiện tại đây khoảng 50-55 triệu đồng/tháng, chưa hoàn thiện khoảng 25-30 triệu đồng/tháng.
“Năm 2020, tôi mua một căn shophouse Him Lam giá 15 tỷ đồng/căn, giờ cho thuê 20 triệu đồng/tháng nhưng rất kén khách, trong khi lãi vay hàng tháng vẫn phải trả đều”, nhà đầu tư Lê Ngà cho hay.
Tình trạng tương tự trên cũng diễn ra với các dãy shophouse nằm trên trục đường Tố Hữu, quận Hà Đông. Rất nhiều căn nhà phố thương mại có giá lên tới hàng chục tỷ đồng, giá theo mỗi m2 dao động 200-300 triệu đồng/m2 nhưng cũng trong tình trạng bỏ trống.
Xa hơn một chút, tại huyện Hoài Đức, hàng trăm shophouse tại các khu đô thị như: Sơn Đồng Central, Lideco, Nam An Khánh có giá rao bán trên 200 triệu đồng/m2 cũng lần lượt bỏ không. Thực tế này cũng đang diễn ra tại quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, huyện Mê Linh...
Ngay ở quận trung tâm Tây Hồ, tình trạng nhiều căn shophouse bỏ trống cũng phổ biến. Khảo sát tại khu đô thị Tây Hồ Tây - nơi có giá đất cao nhất Hà Nội cho thấy rất nhiều căn shophouse có vị trí 2 mặt tiền đẹp “cửa đóng then cài”.
Bà Nguyễn Thủy Tiên - chủ một shophouse tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây cho biết dù sở hữu căn có ở vị trí vàng, nhưng khách thuê khu vực này rất ít, một phần do giá thuê cao, phần chưa có nhiều khu văn phòng, chung cư.
Nhà đầu tư này cho biết một căn shophouse tại Starlake có giá thuê dao động 85-100 triệu đồng/tháng đối với căn diện tích 100 m2, giá bán 55-59 tỷ đồng/căn, tương ứng 380-450 triệu đồng/m2. Nhiều người thuê xong nhưng chỉ kinh doanh một thời gian ngắn lại trả mặt bằng. Nhìn chung, tỷ suất lợi nhuận cho thuê shophouse đang dao động khoảng 2%/năm, rất thấp so với gửi tiết kiệm ngân hàng.
Một nghịch lý hiện nay với phân khúc shophouse là dù bỏ trống nhiều nhưng giá bán lại cao và các chủ đầu tư mở bán ồ ạt. Báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam cho biết tính đến cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp shophouse đạt trung bình 214 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), cao hơn 22% so với giá bán thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề. Tốc độ tăng giá của shophouse cũng có xu hướng cao hơn so với tốc độ tăng giá của phân khúc biệt thự, liền kề.
Vì sao kinh doanh shophouse kém?
Lý giải về thực tế trên, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết có ba nguyên nhân khiến các mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi shophouse lại kinh doanh cho thuê ngày càng khó khăn, tỷ lệ trả lại mặt bằng, mặt bằng trống rất nhiều.
Theo bà Nguyệt Minh, đầu tiên do giá thuê của shophouse đang rất cao. Trung bình để thuê một căn nhà phố thương mại, khách phải chi trả từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, tuỳ diện tích thuê và vị trí, khu vực.
Thời gian qua, mức giá bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM liên tục tăng cao càng khiến các chủ nhà kỳ vọng lớn vào mức giá cho thuê nhà phố sẽ tăng tương ứng. Không chỉ có giá thuê cao, thời gian thanh toán tiền thuê đối với các hợp đồng thuê phân khúc này cũng rất dài. Chủ nhà thường yêu cầu khách thuê thanh toán theo kỳ hạn từ sáu tháng, thậm chí là một năm. Điều này khiến các khách thuê phải chịu gánh nặng tài chính rất lớn.
Trong khi khi đó, yếu tố giúp các khách thuê nhanh chóng thúc đẩy kinh doanh là họ phải tối ưu hoá được dòng vốn để thúc đẩy doanh số bán hàng. Đây chính là lý do khiến các doanh nghiệp, nhãn hàng không chịu được chi phí mặt bằng cao của các nhà phố thương mại.
Lý do thứ hai, bà Minh cho rằng hiện nay quy định của các cơ quan quản lý đối với việc phòng cháy chữa cháy tại các toà nhà ngày càng siết chặt. Chính vì vậy, các sản phẩm nhà phố thương mại chưa thể đáp ứng hết được yêu cầu này. Hoặc nếu đáp ứng được, thì tiền đầu tư ban đầu của các chủ nhà lớn, không nhiều chủ nhà chịu bỏ ra chi phí này.
Với các khách thuê, đây cũng là yếu tố được họ xem xét kỹ lưỡng để lựa chọn mặt bằng thuê, nhằm đảm bảo an toàn, phòng tránh những rủi ro và tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Cuối cùng là về pháp lý: Những khách thuê là doanh nghiệp, nhãn hàng nước ngoài luôn yêu cầu chủ nhà phải có giấy phép bán lẻ. Trong khi đó, để có giấy phép bán lẻ, các nhà phố phải có công năng bán lẻ trong giấy phép xây dựng và tuân thủ theo các quy định, quy chuẩn về xây dựng.
“Chính vì vậy, mô hình shophouse rất khó để có thể xin duyệt được giấy phép bán lẻ theo đúng nhu cầu của các nhãn hàng lớn. Đó là lý do khiến nhiều hãng khó có thể lựa chọn thuê các mặt bằng nhà phố. Bên cạnh đó là sự phát triển của thương mại điện tử khiến các doanh nghiệp có nhu cầu thu hẹp các cửa hàng truyền thống, phát triển việc kinh doanh bán hàng trên nền tảng trực tuyến để tiết kiệm chi phí thuê mặt bằng kinh doanh”, nữ giám đốc đánh giá.
Liên quan đến việc các chủ đầu tư dự án bất động sản phát triển nhiều sản phẩm shophouse, bà Hoàng Nguyệt Minh nhận định đây là cách để bán tài sản bất động sản. Theo Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills Hà Nội, đối tượng hướng đến của các doanh nghiệp là các khách hàng, người mua nhà, nhà đầu tư. Khi mua các sản phẩm này, họ có thể vừa giữ tài sản, vừa kinh doanh và sử dụng để ở. Trên góc độ thị trường bất động sản, shophouse vẫn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư, người mua nhà quan tâm.
Song xét ở góc độ bán lẻ, để các dự án shophouse này có thể kinh doanh tốt như kỳ vọng thì không phải bài toán đơn giản, bởi nó còn có phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược của chủ đầu tư. Hoặc chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành sẽ phải đứng ra bố trí, phân bổ khách thuê, các ngành hàng cho phù hợp, tránh thu hút cùng lúc quá nhiều ngành hàng cùng phân khúc, không tạo được sự đa dạng và sự sôi động trong hoạt động kinh doanh.
Bên cạnh đó, điểm đến cũng cần có chiến lược truyền thông, tiếp thị tổng thể để hỗ trợ các khách thuê thu hút người tiêu dùng đến trải nghiệm dịch vụ, mua sắm sản phẩm.
Cũng theo bà Minh, nếu không có một chiến lược tổng thể, để các nhà đầu tư tự kinh doanh hoặc cho thuê lại, các cửa hàng hoạt động một cách tự phát, nhỏ lẻ thì rất khó để thành công.
Hành vi tiêu dùng thay đổi mô hình bán lẻ
Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM cho rằng lĩnh vực bán lẻ hiện đang có những chuyển biến sâu sắc, đặc biệt là về hành vi tiêu dùng và cách thức vận hành mô hình bán lẻ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Việc giãn cách xã hội trong đại dịch đã thúc đẩy người dân tìm đến các kênh mua sắm trực tuyến nhiều hơn và dần quen trải nghiệm sự thuận tiện và khả năng tiết kiệm chi phí khi mua hàng trực tuyến. Hiện phần lớn người tiêu dùng lựa chọn tiếp tục duy trì thói quen này ngay cả khi thị trường dần hồi phục. Đây là sự thay đổi mang tính dài hạn trong hành vi tiêu dùng, kéo theo ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu thuê mặt bằng.
Bên cạnh sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, sự khác biệt rõ nét về bản chất và cách thức vận hành giữa mặt bằng nhà phố thương mại và trung tâm thương mại cũng là yếu tố quan trọng khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại.
Vị chuyên gia nhận định khi đứng trước lựa chọn giữa hai mô hình thuê bán lẻ đường phố hay trung tâm thương mại, các nhãn hàng bán lẻ hiện nay sẽ ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại hơn. Bởi bản chất của hai mô hình này cũng có nhiều điểm khác biệt.
Cụ thể, mặt bằng nhà phố thương mại thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định. Trong khi đó, trung tâm thương mại được vận hành bài bản, với chính sách giá thuê rõ ràng, môi trường thương mại ổn định và lưu lượng khách hàng cao nhờ vị trí, quy hoạch và hạ tầng đồng bộ. Những yếu tố này giúp các nhãn hàng yên tâm hơn trong việc kiểm soát rủi ro và chi phí vận hành.
Không chỉ dừng lại ở hiệu quả kinh doanh, trung tâm thương mại còn mang lại giá trị về mặt thương hiệu. Dù không phải lúc nào cũng trực tiếp gia tăng doanh thu, nhưng hiện diện tại trung tâm thương mại giúp nâng cao độ nhận diện và uy tín của thương hiệu trong mắt người tiêu dùng nhờ lưu lượng người mua sắm tiềm năng ở các dự án. Trong khi đó, mặt bằng nhà phố thương mại nếu không nằm tại vị trí thực sự đắc địa sẽ khó tạo được hiệu ứng lan tỏa tương tự.
