Chuyển dịch mới bên trong thị trường bất động sản Trung Quốc

Bất động sản Trung Quốc đã bước vào thời đại có sự khác biệt lớn, rất ít những công ty có thể tồn tại và tồn tại ổn định. Đây chính là thực trạng mà các công ty bất động sản phải đối mặt hiện nay.

Nguyên nhân cơ bản của tình trạng này là do “quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản có những thay đổi cơ bản”, thị trường ở một số vùng có xu hướng cung vượt quá cầu. Vì vậy, đối với hầu hết các công ty bất động sản, sự sụt giảm về hiệu quả bán hàng sẽ khó thay đổi trong thời gian ngắn.

Theo chuyên trang Fangchan chuyên về bất động sản, số liệu thống kê cho thấy tổng doanh số bán hàng từ tháng 1 đến tháng 10 của 100 công ty bất động sản hàng đầu Trung Quốc thực hiện được là 4,56 nghìn tỉ NDT (khoảng 624,7 tỉ USD), giảm 12,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Top 5 trong danh sách bán hàng đều thuộc về các công ty bất động sản có nền tảng là doanh nghiệp trung ương hoặc doanh nghiệp nhà nước.

Dẫn đầu về doanh số bán hàng là Poly Development, một doanh nghiệp nhà nước lâu đời. Doanh thu theo hợp đồng từ tháng 1 đến tháng 10 tăng 1,4% so với cùng kỳ lên 368,21 tỉ NDT (khoảng 50,4 tỉ USD). Số tiền này nhiều gấp gần 7 lần doanh số 54,6 tỉ NDT (khoảng 7,5 tỉ USD) của Evergrande, hiện đứng thứ 22.

Xếp từ thứ 3 đến thứ 5 về doanh số bán hàng là: China Overseas Estate (Trung Hải Địa Sản), tăng 12,8% so với cùng kỳ năm trước; China Resources Land, tăng 14,1% ; China Merchants Property, tăng 9,6%. Đây đều là những doanh nghiệp nhà nước đã giành chiến thắng sau cú sốc bất động sản vừa qua.

Doanh số bán sụt giảm

Đứng ở vị trí thứ 2 là Vanke, công ty có nền tảng thuộc sở hữu nhà nước, với doanh thu theo hợp đồng tiêu thụ là 311,61 tỉ NDT (khoảng 43,7 tỉ USD), giảm 8,5% so với cùng kỳ năm ngoái và hiệu suất khá kém so với 4 công ty khác trong top 5.

Nhìn vào bảng xếp hạng doanh số bán hàng từ tháng 1 đến tháng 10 của các công ty bất động sản, 100 công ty bất động sản hàng đầu đang có những thay đổi lớn. Trong số 10 công ty có doanh số bán hàng cao nhất, Country Garden, Gemdale Group, Longfor Group và Greentown China đều có doanh số bán hàng giảm so với cùng kỳ năm trước. Trong số đó, mức giảm của Country Garden lên tới 49,3% và xếp hạng trong danh sách 100 công ty hàng đầu giảm 5 bậc so với cùng kỳ năm ngoái. Một doanh nghiệp tư nhân khác là Sunac China rơi xuống vị trí thứ 17, doanh số theo hợp đồng có mức giảm theo năm lớn nhất trong số 50 công ty hàng đầu, tới 50,5%, có thể gọi là mức rơi thẳng đứng.

Theo thống kê của cơ quan chức năng, từ tháng 1 đến tháng 10, tổng doanh số bán nhà của 100 công ty bất động sản hàng đầu là 5.297,7 tỉ NDT, giảm 13,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số đó, doanh thu trong tháng 10 giảm 33,5% so với cùng kỳ năm ngoái và 7,5% so với tháng trước đó. Trong tháng 10, trong số top 100 công ty bất động sản hàng đầu, 20 công ty có doanh số giảm hơn 30% so với tháng trước và 40 công ty có doanh số giảm từ 0-30% so với tháng trước.

Ngưỡng tiền giao dịch bán hàng của các công ty bất động sản top 100 giảm 11,2% so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn 8,74 tỉ NDT. Nói cách khác, ngưỡng lọt vào top 100 công ty bất động sản không còn ở mức 10 tỉ NDT.

Các công ty bất động sản trong top 50 cũng đang gặp khó khăn trong việc bán nhà. Theo thống kê của China Real Estate News, từ tháng 1 đến tháng 10, tổng doanh thu của 50 công ty bất động sản hàng đầu đạt 4,3 nghìn tỉ NDT, giảm 10,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong top 50 công ty bất động sản hàng đầu, có 27 công ty chứng kiến ​​doanh thu sụt giảm so với cùng kỳ, chiếm hơn một nửa.

Trong khi đó, một số gương mặt mới đang có những bước nhảy vọt. Doanh số bán hàng của Xiangyu Real Estate, một doanh nghiệp nhà nước lớn, tăng 72,4% so với cùng kỳ năm ngoái, vươn lên vị trí thứ 36 trên bảng xếp hạng, tăng 37 bậc.

Doanh nghiệp nhà nước lên ngôi

Doanh số bán của các công ty bất động sản nói trên cho thấy rõ xu hướng “quốc tiến dân thoái” - các công ty sở hữu nhà nước tăng, khu vực tư nhân sa sút.

Quỹ đất là nguồn lực dự phòng cho việc phát triển bất động sản và quyết định thị phần trong tương lai của công ty, nhưng hiện nay, do sức mạnh tài chính và xu hướng suy thoái của ngành bất động sản, các doanh nghiệp tư nhân lớn trước đây không còn khả năng hoặc không dám mua vào đất nền. Các doanh nghiệp trung ương và doanh nghiệp nhà nước đã tận dụng tình hình này để chiếm được nguồn tài nguyên đất đai chất lượng cao.

Theo thống kê, từ tháng 1 đến hết tháng 10, gần 50% trong số 100 công ty bất động sản hàng đầu gần như tạm ngừng mua đất nền trong năm 2023, và thành tích bán hàng của các công ty này đều xếp ở sau top 50.

10 công ty bất động sản hàng đầu đã mua đất là: China Overseas Estate, China Resources Land, Poly Development, Vanke, C&D Real Estate, Greentown China, China Merchants Property, Binjiang Group, China Railway Construction và Yuexiu Property. Tất cả đều là doanh nghiệp trung ương hoặc sở hữu nhà nước.

Dữ liệu cho thấy trong số 100 doanh nghiệp mua đất hàng đầu, doanh nghiệp trung ương và doanh nghiệp nhà nước chiếm 66% số tiền mua đất, trong khi doanh nghiệp tư nhân chỉ chiếm 22%. Về số lượng, các nền tảng đầu tư đô thị địa phương nhiều nhất, chiếm 40% số đất. Điều này cho thấy quyền thống trị thị trường bất động sản trong tương lai của Trung Quốc đã ở trong tay các doanh nghiệp nhà nước và trung ương này.

Theo Sohu, Fangchan