Chi phí xây dựng leo thang, bất động sản đối mặt nhiều áp lực

Rào cản làm chậm tiến độ phát triển dự án mới

Theo báo cáo Savills Impacts 2025, ngành xây dựng toàn cầu nói chung và Việt Nam nói riêng đang bị kìm hãm bởi 3 rào cản lớn gồm: chi phí xây dựng leo thang, tài chính siết chặt và thiếu hụt nhân lực. Những yếu tố này không chỉ làm chậm tiến độ phát triển dự án mới tại các thị trường phát triển, mà còn tác động ngày càng mạnh mẽ đến nền kinh tế.

Tại Việt Nam, từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng trong nước đã chứng kiến biến động giá đáng kể, đặc biệt ở nhóm xi măng, cát và đá. Dù giá bán chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, pháp lý và giá trị thương hiệu, tuy nhiên sự gia tăng chi phí phát triển bao gồm vật liệu đến nhân công và tiện ích tích hợp như phòng gym, khu thư giãn,…đang đóng vai trò nhất định trong xu hướng này.

Savills Việt Nam dẫn chứng, trong quý I/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt trung bình 79 triệu đồng/m2, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Cùng lúc đó, nguồn cung mới tại TP.HCM vẫn rất hạn chế, chỉ khoảng 800 căn hộ được mở bán trong quý, với phần lớn rơi vào phân khúc trung và cao cấp.

"Phân khúc nhà ở có giá cả phải chăng, phù hợp với tình hình tài chính dành cho người mua ở thực tiếp tục khan hiếm, điều này cho thấy bài toán chi phí đang ảnh hưởng trực tiếp đến cấu trúc sản phẩm bất động sản trên thị trường", Savills Việt Nam nhận định.

Không chỉ ở phân khúc căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng cũng ghi nhận mức tăng giá ấn tượng trong thời gian qua. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm trong 5 năm gần đây, trong khi nhà liền kề tăng 22% mỗi năm. Những con số này không đơn thuần phản ánh nhu cầu, mà còn cho thấy chi phí đầu tư vào tiện ích, hạ tầng và hoàn thiện sản phẩm ngày càng cao hơn.

Song song với chi phí vật liệu xây dựng, chính sách tài chính cũng là một nút thắt toàn cầu. Việc kết thúc kỷ nguyên lãi suất thấp khiến chi phí vốn tăng mạnh, buộc các tổ chức tài chính siết chặt điều kiện cho vay, đặt ra yêu cầu cao hơn về vốn chủ và độ minh bạch của dự án.

Thêm vào đó, nhân lực trong ngành xây dựng đang trở thành một thách thức mới, dù chưa biểu hiện rõ nét như tại các nước phát triển khác. Lực lượng lao động chủ yếu đến từ khu vực nông thôn và thường di chuyển theo mùa, khiến tiến độ công trình thiếu tính ổn định trong các giai đoạn cao điểm.

Bên cạnh ba yếu tố cốt lõi là chi phí, tài chính và nhân lực, ngành xây dựng còn đối mặt với hàng loạt thách thức khác như biến đổi khí hậu, thiếu hụt năng lượng và khan hiếm quỹ đất. TP.HCM là ví dụ điển hình cho đô thị chịu áp lực lớn từ triều cường và mưa lớn khiến chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật ngày càng tốn kém hơn.

Vẫn còn cơ hội trong bối cảnh bất định

Trong bối cảnh nhiều thách thức đan xen và chi phí đầu tư leo thang, thị trường xây dựng và bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu. Tuy nhiên, chính những biến động này lại mở ra khoảng trống và cơ hội mới cho các nhà phát triển biết nắm bắt xu hướng, cải tiến mô hình và đón đầu nhu cầu thị trường.

Theo Savills Việt Nam, thị trường bất động sản trước đây chứng kiến những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt và rào cản pháp lý kéo dài đã khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng. Để đối phó với thực trạng đó, Việt Nam đã triển khai nhiều cải cách mang tính cấu trúc.

Việc đồng loạt ban hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 là bước đi quan trọng nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý và tạo điều kiện cho dòng vốn dài hạn. Song song đó, các dự án đầu tư công quy mô lớn đang được tăng tốc, mở ra không gian phát triển mới cho các đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, mô hình “khu nghỉ dưỡng làm việc” ngày càng được ưa chuộng, với nhiều tòa nhà tích hợp phòng gym, khu thư giãn, không gian chăm sóc sức khỏe tinh thần hay phòng dành cho nhân viên sau sinh. Thực tế, giá thuê văn phòng trung bình tại TP.HCM hiện đạt 833.000 đồng/m2/tháng, tăng 4% theo năm, cho thấy khách thuê sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho trải nghiệm tốt hơn.

“Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, cơ hội sẽ nghiêng về các doanh nghiệp biết đầu tư dài hạn vào chất lượng tài sản, tích hợp ESG và ứng dụng công nghệ quản lý xây dựng hiệu quả. Việc đón đầu xu hướng thiết kế hiện đại, cải tạo tài sản theo định hướng bền vững không chỉ giúp kiểm soát chi phí mà còn mở rộng biên lợi nhuận nhờ định vị sản phẩm tốt hơn trong mắt khách hàng”, chuyên gia Savills nhận định.