UBND TP Hà Nội mới đây đã đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu phương án nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng đối với khu chung cư cũ Thành Công khi tái thiết.
Khu chung cư Thành Công hiện có 68 tòa nhà cao 2-5 tầng, được xây dựng từ năm 1979-1982, với tổng số dân khoảng 13.400. Thành phố yêu cầu tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất có giá trị thương mại dịch vụ lớn hơn. Các khu vực thương mại dịch vụ cần được thiết kế thành tổ hợp đặc sắc, đa dạng về hình thức.
"Đền bù không phù hợp thì ở tạm nơi cũ"
Chia sẻ với VietTimes, anh Tùng Lâm - một cư dân tại khu tập thể Thành Công - cho hay gia đình anh mua một căn 57 m2 tại tầng 2 vào thời điểm cuối năm 2021 với giá 2,05 tỷ đồng. Căn hộ đã được chủ cũ cơi nới thêm hơn 15 m2 nên diện tích sử dụng thực tế 70 m2, đủ để bố trí 2 phòng ngủ, 1 phòng làm việc và công trình phụ thiết yếu.
Có nhiều hạn chế như không có chỗ để xe, nhà chỉ có một phòng tắm và vệ sinh, cầu thang bộ… nhưng gia đình anh Lâm vẫn quyết mua vì gần nơi làm việc và học hành của con. Tuy nhiên, sau một thời gian sinh sống, anh cho biết xảy ra nhiều bất tiện như việc tìm nơi gửi xe quanh khu tập thể rất khó. Và chỉ tính riêng phí gửi xe, mỗi tháng vợ chồng anh Lâm phải chi 2,85 triệu đồng cho một ô tô và một xe máy.
Chưa kể, nhà anh thường xuyên mất nước, có tuần mất 3 lần, mỗi lần kéo dài hơn 1 ngày. Các bức tường bị ngấm nước mưa, thậm chí cả nước từ nhà tắm, nhà vệ sinh của căn hộ tầng trên. Việc tắc bồn cầu, tắc nước thải từ bồn rửa bát cũng liên tục xảy ra…
Chứng kiến tình trạng xuống cấp của khu nhà, anh Lâm ủng hộ chủ trương cải tạo khu tập thể Thành Công mới đây của TP Hà Nội. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là làm sao triển khai dự án hợp lý, đảm bảo quyền lợi và nguyện vọng của cư dân.
“Không chỉ tôi mà nhiều người sống tại đây cũng băn khoăn chính sách đền bù ra sao. Ai cũng muốn có nơi ở tốt hơn nhưng nếu không phù hợp thì mọi người vẫn chọn ở tạm nơi cũ”, anh Lâm cho hay.
Bà Ngọc - cư dân sống lâu năm tại căn nhà có diện tích sử dụng 100 m2 nằm ở tầng 1 tòa G6 Thành Công - cho biết vẫn chưa nhận được thông tin cụ thể về kế hoạch cải tạo và tái thiết. Hiện tại, chủ trương này đang lấy ý kiến cư dân, chưa có hướng dẫn rõ ràng.
Từ tìm hiểu, bà Ngọc biết rằng nếu di dời thì những hộ dân sống ở tầng 1 sẽ có cơ chế đền bù tốt hơn những hộ dân sống từ tầng 2 trở lên vì tầng 1 có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh hoặc tự buôn bán. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đã được đề cập nhiều lần trong những năm qua nhưng chưa thể triển khai do vướng mắc nhiều vấn đề khác nhau. Trong đó, việc thương thảo với cư dân về phương án tái định cư là vướng mắc lớn nhất.
Chính sách đã có nhưng không dễ đồng thuận
Trao đổi với VietTimes về chính sách bồi thường, tái định cư đối với nhà tập thể cũ, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 (đơn vị chuyên đầu tư và phát triển bất động sản) - cho biết tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ đã có quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Quy định này đã gỡ được nút thắt về phương án đền bù.
Các hộ gia đình ở tầng 1 được hệ số K là 2 (bao gồm diện tích sàn ở + 25% diện tích hành lang, cầu thang, các khu kỹ thuật, sinh hoạt cộng đồng, kết cấu công trình và hộp kỹ thuật các tiện ích khác cho nhà chung cư áp dụng với phần diện tích hợp pháp theo kết cấu, tạm tính theo hệ số tối đa K=2).
Các hộ gia đình ở tầng 2 trở lên áp dụng hệ số K là 1-1,5, trên cơ sở diện tích có giấy tờ pháp lý rõ ràng.
Giả sử một căn hộ 35 m2 ở tầng 1, theo quy định nhân hệ số K là 2, sau khi cải tạo người dân sẽ nhận được căn hộ mới thành 70 m2. Còn phần lấn chiếm được hỗ trợ kinh phí xây dựng.
Theo ông Quê, đây là một chính sách đền phù hợp khi có hệ số K từ 1-2, thậm chí đổi nhà cũ sang nhà mới. Quy định sẽ thiệt cho chủ đầu tư và Nhà nước, nhưng là chính sách nhân văn, rất có lợi cho người dân.
Nghị định đã có, tuy nhiên, Chủ tịch Tập đoàn G6 nói rằng việc triển khai chung cư cũ vẫn có thể gặp vướng. Thứ nhất, nhiều người dân muốn phần đền bù nhiều hơn, đặc biệt với những hộ cơi nới diện tích rộng. Thứ hai, họ không tin vào năng lực của chủ đầu tư, bởi nếu chuyển đi không biết bao giờ có được nhà mới. Thứ ba, tạm cư trong thời gian giải phóng mặt bằng lâu nay chưa tốt. Thứ tư là ác cảm của người dân về chất lượng các tòa nhà tái định cư.
Chưa kể những cư dân ở tầng 1 của các khu tập thể hầu như đang có kế sinh nhai, nếu chuyển lên căn hộ mới sẽ mất thu nhập hằng tháng từ việc cho thuê mặt bằng hoặc kinh doanh. Đây là câu chuyện rất khó đối với chủ đầu tư, bởi không thể bố trí mặt bằng tầng 1 cho những hộ dân đó.
Một vấn đề nữa, theo ông Quê là khu tập thể Thành Công lần đầu được cải tạo theo nguyên tắc tăng chiều cao nhưng không tăng số dân số chỉ là giải pháp tạm thời. Việc tăng chiều cao sẽ tạo ra quỹ đất sàn thương mại - dịch vụ, giúp người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm căn hộ, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quan tâm đến cải tạo chung cư cũ.
Thế nhưng, Chủ tịch Tập đoàn G6 đánh giá lượng người tham gia giao thông, áp lực về y tế, giáo dục ở khu vực này vẫn sẽ tăng, bởi nhiều chủ đầu tư khi xây dựng xong sẽ bán theo hình thức condotel (căn hộ khách sạn), officetel (văn phòng kết hợp khách sạn). Về pháp lý là thuê nhưng thực tế là mua bán căn hộ ở lâu dài...
Để người dân và Nhà nước cùng có lợi khi cải tạo chung cư, ông Quê đề xuất Nhà nước nên bỏ tiền giải phóng mặt bằng, có chính sách tạm cư cho người dân. Những khu đất này đều là "đất vàng" nên Nhà nước có thể đấu giá quyền sử dụng đất.
Còn ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho biết cách đây hơn 30 năm, Hà Nội đã thí điểm cải tạo chung cư cũ nhưng còn nhiều vướng mắc. Để sớm hoàn thành quy hoạch chung cư phải thúc đẩy tăng cường phân công trách nhiệm rõ ràng, quận phải giám sát thực hiện việc này. Bên nào làm chậm phải xử lý, không để phát sinh thêm “điểm nghẽn”. Cùng với đó là cụ thể hóa chính sách đặc thù về đền bù thỏa đáng cho người dân.
“Khi các chung cư cũ được “thay da đổi thịt” sẽ góp phần tạo nên diện mạo mới khang trang, đẹp đẽ hơn cho bộ mặt Thủ đô. Tuy nhiên, để cụ thể hóa các quy định, giúp luật đi vào cuộc sống, cần sớm có các văn bản hướng dẫn để các điểm mới này được thực thi”, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh.
Những doanh nghiệp địa ốc từng “xếp hàng” chờ cải tạo chung cư cũ
Việc cải tạo chung cư cũ từng được nhiều doanh nghiệp lớn hào hứng tham gia. Vào cuối năm 2016, UBND TP Hà Nội đã hoàn tất việc giao 19 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ có chiều cao từ 2-6 tầng.
Trong số các doanh nghiệp được giao triển khai có nhiều tên tuổi lớn như các Vingroup (khu tập thể Ngọc Khánh, Giảng Võ), Sun Group (khu tập thể Kim Liên, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam), Ecopark (khu tập thể Thành Công), FLC, UDIC, Geleximco (khu tập thể Khương Thượng), Vinaconex (khu tập thể thuốc lá Thăng Long), MIK Group (khu tập thể Phương Mai)…
Bên cạnh những đại gia bất động sản này, các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành lớn như Tập đoàn T&T (khu tập thể Bách Khoa), Tập đoàn Hòa Phát (khu tập thể Tân Mai)… cũng được giao lập quy hoạch.
Sau nhiều năm, quá trình thực hiện vẫn còn gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống tại các khu tập thể.
Tính đến thời điểm hiện tại, Hà Nội có hơn 1.500 nhà chung cư cũ, trong đó có gần 1.300 nhà thuộc 76 khu chung cư và 306 chung cư độc lập được xây dựng từ những năm 1960-1994. Từ năm 2005, thành phố bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ, nhưng đến nay mới có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai.
Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội đặt mục tiêu cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm 4 khu nhà cấp D (nguy cơ sụp đổ) và 6 khu có tính khả thi cao. Tuy nhiên, đến nay chưa có khu nào được cải tạo do vướng mắc chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư. Trong năm nay, TP đặt mục tiêu khởi công 1-2 khu chung cư cũ.
Cách Vinaconex thu xếp nguồn vốn nghìn tỷ để biến chung cư cũ 93 Láng Hạ thành tổ hợp cao cấp Green Building
Hà Nội đã giao 19 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết cải tạo chung cư cũ
