UBND TP.HCM vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm 2025. Theo đó, mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 thuộc khu dân cư Thiềng Liềng (huyện Cần Giờ), cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2 ở các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1).
So với dự thảo hồi tháng 7, khung giá giảm bình quân 20-25% và tăng 4-38 lần so với Quyết định 02/2020 (chưa nhân hệ số K), tùy vị trí.
Xin cấp sổ đỏ sẽ đóng tiền cao hơn
Đánh giá về bảng giá đất điều chỉnh mới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết nếu so sánh với bảng giá đất của Dự thảo được Sở Tài nguyên và Môi trường công bố ngày 29/7/2024 thì giá đất ở bảng giá đất điều chỉnh lần này đã có sự cân chỉnh, thay đổi rất hợp tình hợp lý và có tính tích cực.
Bên cạnh đó, bảng giá đất điều chỉnh cũng bảo đảm được sự công bằng giữa những người đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất trong 10 tháng đầu năm 2024 với những người sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất kể từ ngày Quyết định số 79 có hiệu lực thi hành.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ, hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất muốn chuyển mục đích sử dụng; hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp... vì sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.
“Trước mắt, bảng giá đất điều chỉnh sẽ chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư.
Tuy nhiên, sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực kích đẩy làm tăng giá nhà”, ông Châu nhận định.
Do vậy, ông Châu kiến nghị nhà nước có biện pháp để kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc nhà nước ban hành bảng giá đất điều chỉnh để “kích giá, thổi giá đất” làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.
Trong thời gian tới đây, Chủ tịch HoREA kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Việc xây dựng nhằm bảo đảm phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, phù hợp với thực tế giá đất trên địa bàn TP.HCM, để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp.
Ngoài ra, ông Châu đề nghị quan tâm đến 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của bảng giá đất điều chỉnh hoặc bảng giá đất lần đầu.
Thứ nhất, trường hợp cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Thứ hai, người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có sổ hồng nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.
Thứ ba, người sử dụng đất xin tách thửa đất đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở để chia cho con cháu.
Thứ tư, đặc biệt là trường hợp cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực quy hoạch treo như quy hoạch khu dân cư xây dựng mới, quy hoạch khu dân cư chỉnh trang hoặc nằm trong dự án treo điển hình là dự án Bình Qưới Thanh Đa mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các “quyền” của người sử dụng đất mà nếu tới đây được “xóa treo” thì có thể bị thiệt thòi lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.
Đất vùng ven có mức tăng rất lớn
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, cũng cho rằng bảng giá đất điều chỉnh lần này so với dự thảo bảng giá đất công bố trước đây đã giảm khoảng 20 - 30%. Tuy nhiên, nếu so với bảng giá đất trong Quyết định 02/2020, dự thảo mới vẫn tăng bình quân 5 - 7 lần.
Bên cạnh đó, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh mới đây đã phần nào khiến tâm lý nhà đầu tư bị trùng xuống.
Ông Quang cho rằng, với những vùng đất đai đã ổn định như khu vực trung tâm bị ảnh hưởng ít nhưng còn các khu vực vùng ven thì mức tăng rất lớn.
Như ở huyện Hóc Môn tăng đến 35 lần so với bảng giá đất của Quyết định 20/2020. Đây là vấn đề lớn đối với người dân có nhu cầu thật về nhà ở, còn đối với dân đầu tư thì đây là bước ngoặt của thị trường.
Nhà đầu tư sẽ có hai lựa chọn, một là gom đất đã có sẵn thổ cư để có giá tốt nhất, hai là mua đất nông nghiệp chuyển lên thổ cư nếu thấy có lợi nhuận. Nhưng với việc đóng tiền sử dụng đất tăng cao như vậy thì lợi nhuận chắc chắn sẽ không có.
Dưới góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kênh Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng mức giá mới giảm sốc hơn so với dự thảo hồi tháng 7. Nhiều vị trí khu vực, tuyến đường được tính toán lại theo giá bình quân hợp lý hơn.
Xét trên góc độ giao dịch thứ cấp, bảng giá đất mới sẽ không làm thay đổi quá nhiều giá trị của các loại hình nhà riêng, nhà phố, đất thổ cư. Tuy nhiên, với thị trường sơ cấp, giá đất tăng làm thuế, chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng... tăng sẽ kéo giá thành bất động sản buộc phải điều chỉnh.
Ngoài ra, ông không loại trừ tình trạng người sở hữu nhà đất “ăn theo” đà tăng giá của các loại hình bất động sản như chung cư, nhà phố, đất nông nghiệp, đất nền, để điều chỉnh giá bán thứ cấp gây tình trạng sốt nóng cục bộ ở vài phân khúc.
“Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư tăng cao có thể là cơ hội để những người giữ quỹ đất thổi giá nếu nhà nước không có biện pháp ghìm cương”, ông Tuấn bày tỏ.
