Những bước giá cuối cùng (kỳ 2)

Sau điều chỉnh cục bộ Quy hoạch 1/500, là công đoạn lập tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ. Một lần nữa, người ta lại âm thầm thực hiện những điều chỉnh nho nhỏ. Bẻ ghi vài thông số, nâng hạ mấy chỉ tiêu, thể đã là kiếm tiền không khó!

Những bước giá cuối cùng (kỳ 2)

Một chút tăng gia lợi nhuận

Ngày 14-1-2014, Quy hoạch tổng mặt bằng tại lô A, ô đất 1.14-HH  được Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội chấp thuận. Theo đó, các nội dung được Sở xác nhận phù hợp với Quyết định điều chỉnh cục bộ quy hoạch số 7634 của UBND thành phố như:

Diện tích khu đất xây dựng công trình 1.993 m2; diện tích được phép xây dựng 1.182 m2; mật độ xây dựng 59,3%; tầng cao công trình: 6 tầng; khoảng lùi so với chỉ giới đường đỏ các phía tối thiểu 2,4m so với ranh giới khu đất phía Đông Nam là 2m.

Cụ thể hơn, ngày 7-3-2014, Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội chấp thuận phương án kiến trúc sơ bộ tại lô đất với 6 mẫu công trình kiến trúc: A1,A2,A3, B1,B2,B3. Trong đó A1,A2,B1,B2 mỗi mẫu có một căn; A3, b3 mỗi mẫu có 7 căn. Tổng diện tích sàn tầng 1 của 6 mẫu công trình là 1.149,1m2, chiếm tỷ lệ 57,6%; tổng diện tích sàn tầng 2 là 1.168,8m2, chiếm 68,3%. Như vậy, các tầng 3,4,5,6 có diện tích sàn đều nhau và lớn nhất trong số 6 tầng của công trình.

Đến đây, những dữ liệu phân tích từ phương án kiến trúc sơ bộ cho thấy, mật độ sàn các tầng 3,4,5,6 có sự vượt trội so với mật độ xây dựng cho phép Quy hoạch tổng mặt bằng đã được chấp thuận. Dấu hiệu này có vẻ bất thường.

Đến đây, những dữ liệu phân tích từ phương án kiến trúc sơ bộ cho thấy, mật độ sàn các tầng 3,4,5,6 có sự vượt trội so với mật độ xây dựng cho phép theo Quy hoạch tổng mặt bằng đã được chấp thuận. Dấu hiệu này có vẻ bất thường.

Chính sự băn khoan đã khiến chúng tôi thực hiện việc tra cứu để làm rõ mật độ xây dựng là gì và cách tính như thế nào? Câu trả lời được tìm thấy ở mục 3, Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCXDVN)  276-2003, định nghĩa mật độ xây dựng là tỷ số của diện tích xây dựng công trình được tính theo hình chiếu bằng của mái xây dựng công trình.

Đối chiếu với trường hợp Dự án lô A, ô đất 1.14-HH, thì mái công trình chính là phần mái tầng 6 có diện tích bằng với diện tích sàn của các tầng 3,4,5,6. Như vậy, diện tích xây dựng công trình tính theo hình chiếu bằng của mái sẽ bằng tổng diện tích sàn công trình của tầng 3=4=5 =6=1.361,1m2. Đến đây, ta đã có kết luận về mật độ xây dựng được chấp thuận tại phương án kiến trúc sơ bộ là 68,3%, chứ không phải 59,3%.

Kết quả này đã khẳng định sự vi phạm Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01-2008 về việc không được phép xây dựng nhà liền kề có mật độ gộp tối đa vượt quá 60%. Nó cũng cho thấy sự vượt mức cho phép 9% so với mật độ xây dựng được chấp thuận tại Quy hoạch tổng mặt bằng và Quyết định điều chỉnh quy hoạch cục bộ, từ đó tạo ra vô số lợi thế cho nhà đầu tư. Như việc làm tăng mật độ xây dựng thuần của hai mẫu nhà A3,B3 ( chiếm 14/18 căn hộ của dự án) từ 84% và 86% lên thành 96,5% và 99,3%. Hay việc làm tăng trái phép 179m2 diện tích xây dựng, tương ứng với 716m2 sàn xây dựng công trình.

Ở đây, cũng cần phải nói thêm một vấn đề khác. Đó là, theo TCXDVN 353-2005, khi xây dựng nhà liên kế, khoảng lùi từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng thuộc quyền sử dụng của chủ sở hữu. Quy định này cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng một diện tích lên đến 1.527 m2, chiếm 76,6% diện tích khu đất ( chỉ trừ diện tích đường giao thông nội bộ).  

Nếu tạm tính với mức giá 135.000.000 đồng/m2 như đã thể hiện tại một trong những hợp đồng vay vốn có cam kết chuyển nhượng quyền mua bất động sản trước đó, thì tổng doanh thu có thể đạt được của dự án vào khoảng 206.145.000.000 đồng.  Chia đều doanh số này cho tổng diện tích sàn xây dựng 7.762 m2 thể hiện tại phương án kiến trúc sơ bộ, ta sẽ được giá trị 26.558.232 đồng/m2. 

Như vậy, với việc vượt phép 9% mật độ xây dựng, tương đương 716m2 sàn xây dựng, thì giá trị gia tăng có thể tính được là 19.015.694.112 đồng. Dù rằng đây chỉ là số liệu tạm tính, nhưng nó cũng có thể giúp hình dung về mức độ tăng gia lợi ích từ việc thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Người đi bước giá cuối cùng

Không phải công ty cổ phần Đầu tư, thương mại và dịch vụ - VINACOMIN ( gọi tắt là Công ty CP VINACOMIN), mà đối tác bí ẩn của đơn vị chủ đầu tư này, doanh nghiệp có cái tên lạ hoắc: Công ty CP Đầu tư Phú Thị. 

Đây mới thật sự là nhân vật trung tâm của những cuộc vận động nhằm điều hòa lợi ích và gia tăng lợi nhuận chung quanh dự án 1.14-HH. Đóng trụ sở mãi tại thôn Trân Tảo, xã Phú Thị, huyện Gia Lâm, Hà Nội, quanh năm không nộp được mấy đồng tiền thuế, nhưng Phú Thị lại có bản lĩnh chi phối khác thường trong lĩnh vực quy hoạch kiến trúc.

 Điều này đã được doanh nghiệp để lại dấu ấn bằng việc bảo đảm đúng tiến độ cho một loạt các văn bản thủ tục nhằm hướng tới “ thông xe” dự án 1.14-HH, trong đó có văn bản quan trọng phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch nhằm chuyển mục tiêu đầu tư của dự án từ xây dựng nhà cao tầng xuống thành thấp tầng. 

Đây là văn bản đã tháo gỡ cho Công ty CP VINACOMIN khỏi tình thế tiến thoái lưỡng nan sau khi đấu giá đất để xây dựng nhà cao tầng. Bởi nếu tiếp tục thực hiện dự án này thì chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với sự theo đuổi lâu dài, các bước đầu tư phức tạp và đặc biệt là phải cần tới một tài năng huy động vốn siêu hạng trong bối cảnh thị trường đang giảm mạnh tính thanh khoản.

Như mọi thứ đã trở nên ổn thỏa khi bên cạnh Công ty CP VINACOMIN có sự đồng hành của Công ty cổ phần Đầu tư Phú Thị. Ngày 22-4-2013, hai đối tác tiến hành ký kết Hợp đồng hợp tác đầu tư, trong đó Phú Thị cam kết chịu trách nhiệm thực hiện việc điều chỉnh quy mô, tính chất của dự án từ xây dựng chung cư cao tầng thành nhà ở thấp tầng. 

Phú Thị cũng cam kết sẽ chịu toàn bộ chi phí nếu việc điều chỉnh không được phê chuẩn. Ngoài ra,  Phú Thị còn cam kết bảo đảm lợi nhuận tối thiểu 20.000.000.000 đồng và chuyển trước cho Công ty CP VINACOMIN 5.000.000.000 đồng cùng toàn bộ tiền sử dụng đất phát sinh ( nếu có). 

Đồng thời cũng để đánh dấu cho sự hợp tác nhiều ý nghĩa, ngay trong ngày hợp đồng được ký kết, Phú Thị đã “ trao tặng” đối tác văn bản đồng ý về mặt chủ trương của UBND thành phố cho phép chuyển đổi mục tiêu dự án. Để đổi lại thiện chí đó, điều kiện của Phú Thị khá cô đọng: “ Được phép khai thác kinh doanh theo quy định”. Điều đó đồng nghĩa với việc Phú Thị sẽ nắm và điều tiết toàn bộ đầu ra của dự án.

Sau khi dự án được chính thức cấp phép xây dựng, vai trò điều tiết đầu ra của Phú Thị càng được phát huy. Tất cả các khách hàng trước khi ký Hợp đồng mua bán với Công ty CP VINACOMIN sẽ phải ký với phú thị một Hợp đồng vay vốn ngắn hạn 60 ngày, nộp kèm khoản tiền tương đương 15% đơn giá chuyển nhượng và nhận về quyền mua bất động sản theo phụ lục hợp đồng. 

Sau khi ký hợp đồng và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của bên vay vốn, khoản tiền cho vay sẽ được tự động chuyển thành khoản thanh toán đợt một và khách hàng sẽ được tiếp tục đóng tiền đợt hai để vào tên Hợp đồng mua bán. Trong vòng 180 ngày, sổ đỏ sẽ được bàn giao khi khách hàng đã hoàn tất đủ sáu đợt đóng tiền.

Tuy nhiên, khoản nửa tháng trước đây, trong một lần được trực tiếp nghe đơn vị môi giới hướng dẫn, chúng tôi mới biết các điều kiện mua bán không đơn giản. Thực tế, việc ký Hợp đồng vay vốn chỉ là giai đoạn chuyển tiếp để khách hàng phải thanh toán đủ tiền chênh ( không hóa đơn) cho đại diện chủ đầu tư. 

Như dãy A, khách phải thanh toán tiền chênh là 120.000.000 đồng/m2; dãy B là 100.000.000 đồng/m2. Chỉ sau khi thanh toán phần nghĩa vụ ngoài hợp đồng,khách hàng mới được thanh toán tiền trong hợp đồng ( có hóa đơn) với giá 100.000.000 đồng/m2 và được ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư đích thực.

Như vậy, đơn giá của một mét vuông đất tại dự án 1.14-HH được rao bán thật sự là từ 200.000.000 đồng/m2 đến 220.000.000 đồng/m2)  nhân với 1.527 m2 diện tích được phép chuyển nhượng của dự án, thì doanh thu thật của dự án sẽ lên đến 320.670.000.000 đồng.

Chẳng lẽ, lô đất với số tiền đấu giá chưa đầy 20 tỷ đồng lại có thể giúp các nhà đầu tư kiếm lợi ghê gớm như vậy?

Theo: Thời Nay