|
|
| Hồ sơ và quy trình đăng ký mua nhà ở xã hội |
Thị trường nhà ở xã hội đang trở thành tâm điểm chú ý khi thời gian gần đây liên tiếp xuất hiện hình ảnh người dân chen lấn, xếp hàng từ nửa đêm để nộp hồ sơ mua nhà. Ở nhiều dự án, hồ sơ bị trả đi trả lại nhiều lần vì điểm vênh thủ tục, tiêu chí và hướng dẫn.
Trong khi đó, phía doanh nghiệp cũng đang đối mặt với hàng loạt vướng mắc về quỹ đất, giải ngân vốn, thủ tục pháp lý và cơ chế triển khai, dù chủ trương và định hướng phát triển phân khúc này đã được Chính phủ thúc đẩy mạnh mẽ.
Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được xác định là nhiệm vụ trọng tâm để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và lao động đô thị. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy khoảng cách lớn giữa chính sách và thực thi, khiến cung không theo kịp cầu và tạo ra áp lực lên cả người mua lẫn doanh nghiệp.
Giải phóng mặt bằng là điểm nghẽn
Nói với VietTimes, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group - đơn vị tham gia làm dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc nhìn nhận khung pháp lý thời gian qua đã có bước cải thiện, tuy nhiên quá trình triển khai thực tế vẫn còn nhiều điểm nghẽn.
Ông cho biết trước đây, doanh nghiệp mất khoảng 2 năm chỉ để thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Hiện cơ chế đã thay đổi, giao chủ đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư trong một bước, rút thời gian xuống còn 2-6 tháng, tùy quy mô và vị trí dự án. Đây được xem là thay đổi quan trọng giúp tiến độ pháp lý rút ngắn đáng kể.
Một thủ tục khác từng khiến nhiều doanh nghiệp chậm tiến độ là giao đất và định giá đất. Trước kia, dù dự án thuộc nhóm ưu tiên, quá trình xác định giá đất vẫn phải tuân theo đầy đủ thủ tục như dự án thương mại và có thể kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm. Điểm mới là hiện nay doanh nghiệp không phải thẩm định giá đất khi được giao đất, giúp tiết kiệm thời gian thủ tục hành chính.
Tuy nhiên, theo ông Quê, quy định về trích 20% quỹ đất thương mại trong dự án đô thị để phát triển nhà ở xã hội vẫn là nút thắt lớn. Thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính với phần diện tích này chưa có phương pháp thống nhất, nhiều địa phương vẫn phải thuê đơn vị thẩm định giá, khiến chi phí tăng và kéo dài tiến độ. Doanh nghiệp kỳ vọng quy định sắp ban hành sẽ cho phép dùng bảng giá đất làm căn cứ tính toán để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Ở bước triển khai xây dựng, quy định cũng linh hoạt hơn, ông cho biết thay vì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng như trước, hiện tuỳ loại dự án có thể chỉ cần thẩm định thiết kế cơ sở hoặc thiết kế kỹ thuật.
Với người mua nhà, khung pháp lý mới đã mở rộng đối tượng thụ hưởng và nâng tiêu chí thu nhập, song theo phản ánh của ông Quê, thực tế một số chủ đầu tư vẫn ban hành tiêu chí riêng ngoài quy định như yêu cầu thời gian đóng bảo hiểm xã hội tối thiểu hoặc xác nhận cư trú theo mẫu riêng. Điều này khiến hồ sơ bị trả lại, quá trình tiếp nhận và xét duyệt kéo dài, dẫn đến hiện tượng người dân phải xếp hàng xuyên đêm để nộp hồ sơ như thời gian gần đây.
Tuy nhiên, theo ông Quê, vướng mắc lớn nhất trong quá trình phát triển nhà ở xã hội không nằm ở thủ tục hành chính, mà ở khâu giải phóng mặt bằng. Dù quy định gần như không thay đổi trong 15 năm qua, nhưng tại các đô thị lớn như Hà Nội, phần lớn dự án vẫn phải thỏa thuận theo giá thị trường, cao hơn gấp nhiều lần mức bồi thường của Nhà nước.
"Thực tế đã có dự án mất 10-20 năm chỉ để hoàn tất đền bù, thậm chí một dự án trên trục đường Tố Hữu hàng chục năm vẫn chưa thể triển khai khiến bài toán cung - cầu càng trở nên mất cân đối", ông Quê nhấn mạnh.
Xin được giao thêm quỹ đất sạch và cơ chế rõ ràng
Ở góc nhìn doanh nghiệp phía Nam, bà Đặng Thị Kim Oanh - Chủ tịch Tập đoàn Kim Oanh - chia sẻ với VietTimes rằng hành lang pháp lý đã thông thoáng hơn, nhưng nguồn vốn và cơ chế tài chính vẫn là rào cản lớn.
“Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang giải ngân rất chậm. Dự án của chúng tôi đã sắp hoàn thiện nhưng chỉ mới được giải ngân khoảng 200 tỷ đồng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, tiến độ và tâm lý của cả doanh nghiệp lẫn người mua”, bà nói.
Bên cạnh đó, một số quy định kỹ thuật hiện chưa phù hợp thực tế sử dụng. Bà Oanh đề nghị nới hạn mức diện tích căn hộ tối đa lên 90-100 m2 cho khoảng 10–15% số căn hộ, để đáp ứng nhu cầu gia đình đa thế hệ tại Việt Nam. Về quy hoạch, bà cho rằng nên cho phép phát triển nhà ở xã hội thấp tầng tại các khu vực xa trung tâm, nơi quỹ đất lớn và người dân chưa quen sống trong chung cư.
Liên quan đến phần 20% quỹ đất thương mại trong dự án, bà Oanh cho biết nhiều doanh nghiệp đã hoàn thiện xây dựng nhưng chưa xác định được cơ chế tính thuế và giá bán, khiến dòng tiền bị âm. Bà kiến nghị tách bạch hai loại đất: đất được Nhà nước giao để làm nhà ở xã hội thực hiện theo khung chính sách hiện hành; còn quỹ đất thương mại nằm trong dự án được phép bán theo cơ chế thị trường.
“Nếu được giao thêm quỹ đất sạch và cơ chế rõ ràng, chúng tôi có thể rút ngắn tiến độ, giảm giá bán và đẩy nhanh mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội chuẩn Singapore cho người lao động”, bà nói và cho hay Kim Oanh Group cũng sẵn sàng hợp tác với tổ chức, cá nhân có quỹ đất nhưng chưa có năng lực phát triển dự án để mở rộng nguồn cung.
Chuẩn hóa quy trình để minh bạch, xóa cảnh xếp hàng
Dù đánh giá cao một số cải tiến pháp lý, lãnh đạo các doanh nghiệp đều cho rằng tốc độ triển khai thực tế vẫn chưa theo kịp nhu cầu thị trường. Những hình ảnh người dân chen lấn, xếp hàng xuyên đêm nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội thời gian gần đây là minh chứng rõ nhất cho khoảng cách giữa chính sách và thực thi.
Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản, hình ảnh chen lấn khi đăng ký mua nhà ở xã hội cho thấy công tác tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ vẫn thiếu đồng bộ, thiếu chuẩn hóa và còn lúng túng trong tổ chức.
TS Lượng cho rằng đã đến lúc các cơ quan chức năng cần xây dựng một quy trình chuẩn bắt buộc cho toàn bộ quá trình tiếp nhận, xét duyệt và công bố kết quả hồ sơ mua nhà ở xã hội. Đây không chỉ là giải pháp kỹ thuật mà còn là bước tiến quan trọng nhằm minh bạch hóa, hiện đại hóa lĩnh vực nhà ở xã hội, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân.
Ông cho rằng hiện nay, một số địa phương vẫn tiếp nhận hồ sơ theo phương thức thủ công, phụ thuộc nhiều vào năng lực xử lý của từng chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao nhiệm vụ. Mỗi dự án lại thông báo và hướng dẫn theo một cách khác nhau, dẫn đến tình trạng hồ sơ "dồn cục" trong cùng thời điểm khiến đơn vị tiếp nhận quá tải.
Người dân lo lắng phải xếp hàng từ sớm để giữ chỗ, gây bức xúc và mất trật tự. Điều này làm phát sinh tâm lý bất an về tính minh bạch, đồng thời tạo áp lực lớn cho cả người dân lẫn chủ đầu tư dự án.
TS Trần Xuân Lượng nhấn mạnh nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, cần được thực hiện công bằng và minh bạch. Nếu quy trình không thống nhất và thiếu tiêu chí bắt buộc, thì dù chính sách đúng, việc thực thi vẫn có thể phát sinh bất cập.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, liên danh chủ đầu tư Handico - Viglacera của dự án nhà ở xã hội Kim Chung (Hà Nội) cho hay trong bối cảnh chuyển đổi số, nhiều thủ tục hành chính đã được đưa lên môi trường trực tuyến. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn lựa chọn tiếp nhận hồ sơ trực tiếp.
Theo lý giải từ chủ đầu tư, cách làm này giúp tất cả người dân, đặc biệt là các nhóm chính sách và những người ít tiếp cận internet, nộp hồ sơ đầy đủ, chính xác và an tâm, đồng thời ngăn chặn môi giới, gian lận từ đầu.
Cũng theo đại diện chủ đầu tư, trước khi tiếp nhận, các biểu mẫu hồ sơ và quy trình đăng ký được công khai trên website, UBND xã và báo chí. Tại điểm nộp, cán bộ trực tiếp kiểm tra, hướng dẫn chỉnh sửa hồ sơ nếu thiếu sót và ghi hẹn nộp lại, không qua trung gian và không phát sinh chi phí. Người nộp phải mang CCCD chính chủ trùng tên với hồ sơ và xuất trình xác nhận điều kiện nhà ở từ cơ quan chức năng, nhằm đảm bảo đúng đối tượng và loại bỏ hành vi gom hồ sơ, mua bán suất hay nhờ người khác nộp hộ.
Quy trình tiếp nhận được phân luồng: người dân nhận số thứ tự, nộp hồ sơ tại phòng riêng, cán bộ rà soát từng bộ hồ sơ, hướng dẫn bổ sung nếu cần. Mô hình này vừa giảm chen lấn, đảm bảo chính xác hồ sơ, vừa giúp rút ngắn thời gian xử lý thực tế.
Đại diện chủ đầu tư cho hay 2 ngày đầu triển khai, lượng người xếp hàng tại dự án CT3 Kim Chung đông do tâm lý “sợ mất suất”, vì mức giá 18,4 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) - mức mở bán thấp nhất trên thị trường Hà Nội hiện nay. Nhưng kể từ ngày thứ ba, khi người dân đã nắm rõ quy trình, số lượng xếp hàng giảm đáng kể, chứng minh phương án tiếp nhận trực tiếp, có kiểm soát và phân luồng khoa học là hiệu quả.
"Chúng tôi sẽ nghiên cứu triển khai nộp hồ sơ online trong tương lai khi hạ tầng số, dữ liệu dân cư và mức độ sẵn sàng công nghệ của người dân đạt chuẩn, nhưng hiện tại ưu tiên vẫn là công bằng, minh bạch và đúng đối tượng", vị đại diện nói.