Thiết lập giá mới
Sau giai đoạn tăng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng giá chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025. Nhưng hiện tại, một số dự án đã tăng giá trở lại.
Theo ghi nhận, dự án Galia Hà Nội (quận Hoàng Mai cũ) của Tân Á Đại Thành có giá trung bình 80 triệu đồng/m2; dự án Greenera Southmark (huyện Thanh Trì cũ) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80 - 90 triệu đồng/m2; dự án LongBien Central của Taseco Land có giá thăm dò 118 triệu đồng/m2.
Hay như dự án The Matrix One giai đoạn 2 của MIK Group có giá trung bình 116-166 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (quận Cầu Giấy cũ) của Sun Group với giá dự kiến 160 triệu đồng/m2…
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội của Savills Việt Nam cho thấy giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý trước và cao hơn 40% so với cùng kỳ năm 2024.
Còn theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường là CBRE Việt Nam và One Mount Group mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy một xu hướng tăng giá trở lại.
Trước diễn biến giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục leo thang, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định thị trường đang có những tín hiệu tích cực nhờ loạt luật liên quan đến bất động sản đã được thông qua, cùng với nỗ lực gỡ rào cản pháp lý từ cơ quan chức năng. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn cung dự án mới tại khu vực từ vành đai 3 trở vào nội đô ngày càng khan hiếm.
Theo bà Hằng, phần lớn nguồn cung mở bán trong thời gian gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp, đến từ các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý minh bạch, chất lượng thi công tốt và tọa lạc tại những vị trí thuận lợi.
Đơn cử như các dự án ở khu vực Tây Hồ Tây như Celestine hay K8H1 đều ghi nhận mức giá khởi điểm từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Cùng lúc đó, tại các đại đô thị như Vinhomes Smart City hay Vinhomes Ocean Park, hàng tồn cũng đang dần cạn kiệt, góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao.
“Giá nào là mức giá hợp lý luôn là câu hỏi đau đầu”, bà Hằng chia sẻ. Bởi khi chi phí đầu tư, xây dựng đã tiệm cận ngưỡng trần, việc định giá bán không chỉ dựa vào yếu tố chi phí, mà còn là cuộc cân não về tâm lý thị trường. Nhiều chủ đầu tư hiện đang thử nghiệm mức giá mềm hoặc cao để thăm dò phản ứng của người mua, trước khi chốt bảng giá chính thức.
Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng thành công với chiến lược này. Thực tế đã có những trường hợp phải âm thầm điều chỉnh giá xuống sau khi đưa ra mức giá quá cao nhưng không nhận được phản hồi tích cực từ thị trường.
Sau giai đoạn “dò giá” này, các chủ đầu tư sẽ tiến hành điều chỉnh lại mức giá và bắt đầu khớp căn theo nhu cầu thực tế. “Nếu như trước đây, mức giá căn hộ được chủ đầu tư khớp căn chỉ quanh ngưỡng 65-80 triệu đồng/m2 thì hiện tại, nhiều dự án đã xác lập mặt bằng mới ở mức 100-140 triệu đồng/m2”, bà Hằng cho biết.
Nguồn cung bùng nổ nhưng khó giảm giá
Trong quý II/2025, thị trường căn hộ Hà Nội có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm, theo dữ liệu Savills Việt Nam. Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường.
Đánh giá về sự bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội trong vài năm tới, bà Đỗ Thu Hằng cho biết nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu ở các đại dự án xa trung tâm.
“Dù nguồn cung bùng nổ nhưng sẽ không thể làm giảm giá căn hộ toàn bộ thị trường. Những dự án ở khu vực trung tâm giá vẫn sẽ cao bởi khan hiếm nguồn cung, chủ đầu tư vẫn kỳ vọng lợi nhuận lớn. Trong khi đó, giá các dự án xa trung tâm sẽ có mức hợp lý hơn khi được chào ra thị trường”, bà Hằng nhận định.
Đánh giá về diễn biến thị trường căn hộ Hà Nội, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, nhìn nhận sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá Hà Nội tăng nhanh.
Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II/2025 tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.
Thực tế, ông Tiến cho biết không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m2) chỉ rải rác ở khu đô thị phía đông Hà Nội hoặc vùng lân cận (Văn Giang, Hưng Yên).
Trong 6 tháng cuối năm, Giám đốc One Mount Group dự đoán nếu sức cầu tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại thị trường Hà Nội sẽ còn nhích lên.
Còn ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property dự báo khu vực trung tâm thành phố, đặc biệt trong vành đai 2, sẽ khó có thể giảm giá do quỹ đất hạn chế và nhu cầu ổn định. Tuy nhiên, các khu vực ngoài vành đai 3 và 3.5 sẽ chịu áp lực giảm giá rõ rệt.
“Giá ở một số nơi đã vượt ngưỡng chi trả của đại đa số người mua. Nếu không điều chỉnh, chủ đầu tư sẽ gặp áp lực thanh khoản rất lớn. Những dự án có mức giá hợp lý, tầm dưới 5 tỷ đồng, hạ tầng tốt vẫn ghi nhận giao dịch, còn phân khúc cao cấp sẽ rất khó tiếp cận thị trường thời điểm này”, ông Toản đánh giá.