Đề xuất siết cho vay nhà thứ 2 gây tranh cãi vì can thiệp tín dụng ngân hàng

Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay nhà thứ 2, thứ 3

Bộ Xây dựng mới đây đưa ra dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, trong đó đề xuất giới hạn hạn mức vay mua nhà ở thương mại đối với người mua căn thứ hai trở đi.

Cụ thể, người mua căn thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn từ căn thứ ba trở đi không quá 30%. Mục tiêu được nêu là để hạ nhiệt giá nhà, giảm rủi ro đầu cơ và ngăn dòng vốn tín dụng chảy ồ ạt vào bất động sản.

Trên thực tế, hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng đã được kiểm soát khá chặt chẽ theo nguyên tắc an toàn tín dụng. Thông thường, các tổ chức tín dụng chỉ giải ngân khoảng 70-80% giá trị tài sản đảm bảo, trong khi các chủ đầu tư lại hỗ trợ người mua bằng chính sách thanh toán linh hoạt, ân hạn gốc hoặc miễn lãi trong thời gian đầu.

Chính “đòn bẩy kép” giữa tín dụng và hỗ trợ chủ đầu tư này từng được cho là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bùng lên cơn sốt trong giai đoạn 2020-2022.

Tuy vậy, nếu áp dụng biện pháp siết tín dụng với người mua nhà thứ hai một cách đồng loạt, giới chuyên gia cho rằng hệ quả có thể ngược lại khi người có nhu cầu thật như mua cho con cái, cha mẹ, hoặc đầu tư khai thác hợp pháp sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên, trong khi giới đầu cơ dùng vốn tự có lại không hề bị tác động.

“Siết tín dụng chỉ giảm đầu cơ trên giấy”

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, đề xuất của Bộ Xây dựng là “ý tưởng tốt nhưng thực thi khó”. Ông cho rằng việc giới hạn cho vay chỉ ngăn được đầu cơ dùng vốn vay, còn nhóm đầu cơ có sẵn tiền mặt lại không bị ảnh hưởng, thậm chí còn được hưởng lợi vì ít cạnh tranh hơn.

“Siết tín dụng mua nhà thứ hai chỉ có tác dụng tâm lý ngắn hạn. Thực tế, những người có nhu cầu mua thật hoặc có tiềm lực tài chính vẫn tìm cách vay thông qua các hình thức khác, như nhờ người thân đứng tên, vay tiêu dùng hoặc thế chấp tài sản khác. Trong khi đó, các nhà đầu cơ chuyên nghiệp luôn có cách lách, nên chính sách này rất khó đạt mục tiêu kiềm chế đầu cơ”, ông Toản nhận xét.

Theo vị chuyên gia này, kỳ vọng giá nhà sẽ giảm sau khi siết tín dụng là thiếu cơ sở. “Nếu muốn kéo giá nhà xuống, Nhà nước phải tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, và sử dụng công cụ thuế đánh vào bất động sản bỏ hoang hoặc chuyển nhượng ngắn hạn. Đó mới là biện pháp đánh đúng vào đầu cơ, thay vì bóp nghẹt tín dụng người dân”, ông nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, cho rằng việc can thiệp hành chính vào hoạt động cho vay là đúng hướng. “Ngân hàng thương mại phải được quyền tự đánh giá rủi ro và quyết định cho vay. Nếu bị ép trần 50% hay 30%, người dân vẫn có thể vay tiêu dùng để mua nhà, khi đó rủi ro còn lớn hơn”, ông nói.

Theo ông Hiển, điều đáng lo là niềm tin thị trường. Doanh nghiệp và người mua nhà đều đang trong giai đoạn chờ phục hồi, nếu chính sách cứ thay đổi đột ngột, họ sẽ co cụm, ngừng đầu tư. Khi nguồn cung khan hiếm, giá nhà không thể giảm dù cầu bị siết. Đây là vòng luẩn quẩn đã từng lặp lại trong nhiều giai đoạn của thị trường.

“Đề xuất trái luật và khó khả thi”

Ở góc độ pháp lý, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, nhận định đề xuất của Bộ Xây dựng không chỉ sai về hướng điều hành mà còn trái với quy định pháp luật hiện hành.

“Luật các Tổ chức tín dụng quy định rõ, cơ quan hành pháp không được phép can thiệp vào hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Ngân hàng chỉ chịu sự giám sát của Ngân hàng Nhà nước thông qua các chỉ tiêu an toàn vốn.

Do đó, việc Bộ Xây dựng đề nghị giới hạn tỷ lệ cho vay là vi phạm nguyên tắc tự chủ kinh doanh và không thể thực thi", ông Nghĩa khẳng định.

Theo ông, ngay cả về mặt kỹ thuật, quy định này cũng gần như không thể áp dụng. “Hiện chưa có hệ thống liên thông dữ liệu quốc gia để xác định một người sở hữu bao nhiêu nhà. Ngay cả cơ quan thuế và quản lý đất đai cũng chưa thể thống kê đầy đủ. Vậy ngân hàng lấy cơ sở gì để xác minh khách hàng đang mua căn thứ mấy? Chi phí điều tra, xác nhận sẽ rất lớn, trong khi hiệu quả không đáng kể”, ông nói.

Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh trên thế giới không có quốc gia nào kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách cấm hoặc hạn chế cho vay người mua nhà. “Các nước có thị trường phát triển đều sử dụng công cụ thuế hoặc giới hạn thời gian chuyển nhượng để chống đầu cơ. Nếu Việt Nam chọn con đường hành chính hóa tín dụng, hệ quả chắc chắn là méo mó thị trường”, vị tiến sĩ cho hay.

Từ góc độ nghiên cứu, Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng khẳng định việc kiểm soát tín dụng để ngăn đầu cơ là cần thiết, nhưng không nên đánh đồng người mua nhà thứ hai với đầu cơ.

“Nhiều người mua căn hộ thứ hai để cho thuê, tích lũy tài sản, hoặc chuẩn bị cho con cái. Họ là nhóm duy trì thanh khoản, giữ cho thị trường có nhịp sống. Nếu siết đồng loạt, chúng ta vô tình triệt tiêu cả nhóm tích cực này”, đại diện VARS IRE cho biết.

Theo Viện này, thay vì siết cho vay, Nhà nước nên tập trung khơi thông nguồn cung và áp dụng các công cụ kinh tế thị trường. “Cần khuyến khích phát triển nhà ở giá hợp lý, tháo gỡ pháp lý cho dự án, đồng thời áp thuế tài sản hoặc thuế chuyển nhượng ngắn hạn để điều tiết hành vi đầu cơ. Đây mới là hướng đi bền vững và phù hợp với nguyên tắc của nền kinh tế thị trường”, báo cáo của VARS IRE nêu rõ.

Hầu hết chuyên gia đều cho rằng siết tín dụng chỉ là biện pháp ngắn hạn và có thể gây phản tác dụng. Cách duy nhất để giảm giá nhà là giải quyết gốc rễ của vấn đề cung không đủ cầu. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, muốn thị trường ổn định, phải tháo gỡ vướng mắc pháp lý, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

“Ở Singapore, người dân được vay mua nhà với lãi suất cố định thấp, phần lãi vượt do Nhà nước bù. Đó là chính sách vừa nhân văn, vừa hiệu quả”, ông dẫn chứng.

TS. Đinh Thế Hiển thì cho rằng điều quan trọng nhất hiện nay là củng cố niềm tin. “Không có thị trường nào phát triển bền vững khi doanh nghiệp sợ rủi ro chính sách. Thị trường bất động sản Việt Nam cần sự kiên định và ổn định trong chính sách, thay vì những cú ‘phanh gấp’ mang tính tình thế”.