|
| Một dự án BĐS sang triển khai của Vingroup. |
Bình mới rượu cũ
Câu chuyện “dự thảo sửa đổi Thông tư 36” đang làm nóng thị trường những ngày qua.
Với hai điểm mới dự kiến so với thông tư cũ là giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (1) và tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250% (2), nhiều ý kiến đang cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) sẽ “lâm nguy”.
Trước khi phân tích điều này, cần phải nhấn mạnh rằng các điểm sửa đổi vừa nêu của Thông 36, nếu xảy ra, cũng chỉ là một kiểu... bình mới rượu cũ.
Bởi lẽ, việc tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS (một phần tử số dùng trong việc tính toán tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu riêng lẻ) từ 150% (như quy định tại Thông tư 36 hiện nay) lên thành 250% (như theo Dự thảo sửa đổi), xét cho cùng, chỉ đơn thuần là một bước điều chỉnh lùi, quay trở lại đúng như quy định cũ tại Thông tư 13 và Thông tư 15, trước khi chúng bị thay thế bởi Thông tư 36.
Hay như ý định kéo tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở các NHTMCP, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài và Ngân hàng hợp tác xã từ mức 60% xuống 40%, Tổ chức tài chính phi ngân hàng từ mức 200% xuống 80% ở dự thảo mà NHNN mới công bố thì so sánh với hai văn bản “tiền bối” của Thông tư 36 là Thông tư 13 và Thông tư 15, tỷ lệ này thực tế vẫn còn cao hơn đáng kể.
Thông tư 15 và Thông tư 13 cũ quy định tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở các NHTMCP, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài và Tổ chức tài chính phi ngân hàng là 30%, Ngân hàng hợp tác xã là 20%.
Tất nhiên, cũng cần phải nói rằng, so với những quy định đang khá thoáng ở Thông tư 36 thì 2 điểm dự kiến điều chỉnh ở dự thảo mới sẽ tác động siết lại thị trường bất động sản khi nó kiểm soát rủi ro và nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này. Đồng thời sẽ khiến các ngân hàng giảm tập trung cấp tín dụng bất động sản, phân khúc chủ yếu vay trung dài hạn.
Đâu chỉ mỗi bất động sản biết “đau”…
Liên quan đến dự thảo sửa đổi Thông tư 36, cũng cần phải nhấn mạnh một điểm nữa, là văn bản này sẽ không chỉ tác động siết mỗi bất động sản.
Các dự án BT, BOT giao thông cũng là đối tượng chịu tác động không thua kém gì bất động sản, nếu dự thảo sửa đổi được thông qua.
Bởi lẽ, nguồn vốn cho các dự án BOT, BT giao thông hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng và đó đều là các nhu cầu vốn trung dài hạn.
Theo thống kê của Công ty Chứng khoán VPBS, chỉ tính riêng 63 dự án BOT, BT giao thông do Bộ Giao thông vận tải quản lý thì đã có đến 89% tổng mức đầu tư là huy động từ các ngân hàng, tương đương với 135.000 tỷ đồng, với các nhà tài trợ hàng đầu là BIDV, VietinBank và SHB.
Tương tự BĐS, nếu không được quản lý tốt, BOT giao thông cũng là một "quả bom nổ chậm" cho hệ thống các TCTD.
Chia sẻ với người viết bên lề một cuộc hội thảo, chuyên gia tài chính, TS Lê Xuân Nghĩa từng cảnh báo về một “quả bom hẹn giờ” đối với nền kinh tế và hệ thống các tổ chức tín dụng, như đã từng xảy ra với bất động sản, nếu việc cho vay các dự án BT, BOT không được quản lý tốt.
Trên thực tế, theo Nghị định 15, nhà đầu tư chỉ cần góp vốn tối thiểu 10 – 15% tổng vốn đầu tư nên phần lớn các dự án BOT có tỷ nợ vay đến tới 85% tổng mức đầu tư hoặc cao hơn, dồn hết rủi ro về phía ngân hàng.
Ngoài ra, khi các dự án được Chính phủ bảo lãnh, ngân hàng sẽ nảy sinh tâm lý mặc định là Chính phủ sẽ cứu nếu phát sinh rủi ro, nên thường thiếu thận trọng trong khâu thẩm định và giám sát tài chính dự án.
Nhận thức được nguy cơ này, trong năm 2015, Thống đốc NHNN đã ban hành Chỉ thị 05/CT-NHNN tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng đối với các dự án BOT và BT giao thông.
Ý định siết lại tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của SBV trong dự thảo sửa đổi thông tư 36, xét cho cùng, cũng nằm trong quan điểm xuyên suốt này.
Bên cạnh đó, cũng nên biết rằng, các dự án giao thông và các dự án bất động sản luôn hàm chứa trong nó những quan hệ hữu cơ rất mật thiết.
Những dự án bất động sản, đặc biệt là các khu du lịch, nghỉ dưỡng, muốn có giá tốt, thanh khoản cao bắt buộc phải cần đến một hệ thống cơ sở, hạ tầng, giao thông thuận lợi và đồng bộ. Hay nói cách khác, giao thông là điều kiện cần và chất xúc tác cho hoạt động triển khai các dự án bất động sản.
Sao riêng địa ốc “khóc”?
Việc siết lại các quy định cấp tín dụng trung dài hạn trong dự thảo sửa đổi Thông tư 36, sẽ không chỉ khiến riêng các doanh nghiệp bất động sản hay các nhà đầu tư BOT, BT giao thông "đau"...
Một đối tượng khác rất cần được nhắc tới là các tổ chức tín dụng, kênh “bơm” vốn chủ yếu và nắm “van” thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Phản ứng quyết liệt của hiệp hội bất động sản và các thành viên của họ những ngày qua là minh chứng rõ nét nhất cho sự phụ thuộc và sức cấu kết giữa hai lĩnh vực tài chính – địa ốc ở Việt Nam hiện nay.
Số liệu gần nhất được Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) công bố cho biết, tính đến cuối tháng 9/2015, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là khoảng 360 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 8,05% tổng dư nợ tín dụng.
So sánh với con số cùng kỳ 2014 (trước khi Thông tư 36 với những quy định thoáng hơn cho BĐS có hiệu lực), tỷ trọng là không quá cách biệt và không bộc lộ nhiều điểm đáng ngại.
Tuy nhiên, nếu xét về tốc độc tăng, thì tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản đã vượt tốc độ độ tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống - tính đến thời đó - tới 2,5% (đạt 14,59%).
Cần nhấn mạnh rằng con số công bố mà NHNN đưa ra chỉ là “dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản”.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 36 “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi”, tức là có thể hiểu, các khoản vay đầu tư, xây dựng, mua bất đống sản với mục đích không phải kinh doanh (hoặc “gắn mác” không kinh doanh) sẽ không được tính vào con số “dư nợ cho vay bất động sản” mà cơ quan này công bố, khác với cách mà nhiều người vẫn hiểu.
Do đó, không loại trừ khả năng, tổng dư nợ thực tế mà các ngân hàng đã “đổ” vào lĩnh vực bất động sản còn lớn hơn nhiều.
NHNN sẽ có những lý do riêng cho quan điểm điều chỉnh của mình.
Là cơ quan trực tiếp quản lý hoạt động tín dụng của hệ thống các TCTD Việt Nam, chắc chắn NHNN sẽ có những con số thống kê cụ thể về dòng vốn ngân hàng đang thực sự chảy trong các dự án bất động sản và những nguy cơ ẩn tàng cho toàn hệ thống trước thực cảnh này, nhất là sau những cuộc thanh tra toàn diện các tổ chức tín dụng gần đây.
Rõ ràng SBV – với vai trò là “người cho vay cuối cùng” trong hệ thống - đã tìm thấy những lý do để quan ngại và rồi phải đi đến quyết định “căn chỉnh” một số điểm nóng trong Thông tư 36, dù văn bản này mới chỉ chính thức đi vào hiệu lực được 1 năm.
Nếu thị trường bất động sản phát triển bền vững, dòng vốn tín dụng lĩnh vực địa ốc là lành mạnh và hiệu quả, NHNN sẽ không có lý do gì để không khuyết khích các thành viên của mình “đổ” vốn vào đây. Nhất là chủ trương của NHNN trong năm 2016 vẫn là mở rộng tín dụng toàn hệ thống thêm 20% và BĐS thì luôn là một kênh hút vốn rất tốt.
Nhưng, NHNN đã phải "hãm" tín dụng BĐS!
Một điều đáng quan tâm khác là, việc sửa đổi dự thảo Thông tư 36, như đã nói không chỉ khiến mỗi doanh nghiệp địa ốc thấy “đau” nhưng đến thời điểm này gần như mới chỉ có Hiệp hội Bất động sản và các thành viên của họ lên tiếng phản ứng, các ngân hàng thương mại – nhóm đối tượng thậm chí “đau hơn” – lại gần như chưa có phản ứng gì…
Đó là một câu chuyện sẽ được VietTimes đề cập trong một bài viết khác.
Hữu Vinh
