Bất động sản Hà Nội – TP.HCM: Đổi vị thế sau 3 thập kỷ rượt đuổi

Mặt bằng giá nhà tại TP.HCM nhiều năm liền dẫn trước Hà Nội, nhưng cán cân đã bắt đầu nghiêng theo hướng ngược lại từ năm 2023. Đến quý III/2025, giá sơ cấp chung cư Hà Nội đạt trung bình 95 triệu đồng/m2 và 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mức tăng mạnh nhanh chóng kéo mặt bằng giá toàn thị trường lên ngưỡng cao nhất từ trước tới nay. Còn TP.HCM vẫn ghi nhận đà tăng nhưng với tốc độ ổn định hơn. Giá sơ cấp trung bình quý III/2025 đạt 91 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc biệt thự - liền kề, Hà Nội ghi nhận mức tăng nhẹ 1,5-3% nhờ hạ tầng đang cải thiện và nguồn cung nội đô hạn chế. Trong khi đó, TP.HCM duy trì mặt bằng giá cao nhưng gần như không biến động.

Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư trên thị trường bất động sản đang dịch chuyển mạnh từ miền Bắc vào TP.HCM, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, đã đưa ra những phân tích về xu hướng đầu tư, về “cuộc chơi rượt đuổi” kéo dài hơn ba thập kỷ giữa Hà Nội và TP.HCM, cũng như về triển vọng tăng trưởng của TP.HCM trong những năm tới.

- Gần đây, nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường cho thấy dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển mạnh trở lại vào khu vực phía Nam sau giai đoạn trầm lắng. Với hơn 17 năm quan sát và tham gia thị trường, ông đánh giá như thế nào về sự trở lại của làn sóng này?

- Thực tế, dòng tiền miền Bắc đã chảy vào TP.HCM từ những năm 1993 - 1994 trở đi, chứ không phải bây giờ mới “Nam tiến”. Chẳng hạn, năm 2007, tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khoảng 60% cư dân tại đây là người miền Bắc.

Ngay cả với Đất Xanh Miền Bắc, việc đưa dòng tiền của nhà đầu tư miền Bắc vào thị trường phía Nam đã diễn ra suốt gần 17 năm nay. Điều này chứng minh thị trường TP.HCM luôn có sức hấp dẫn lớn, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư có tư duy phân bổ tài sản dài hạn.

- Vậy theo ông, đâu là lý do TP.HCM luôn thu hút dòng tiền từ miền Bắc suốt nhiều năm qua?

- Tôi cho rằng có 3 yếu tố then chốt. Trước hết, có thể nói tư duy đầu tư của người miền Bắc hình thành rất sớm và khá rõ rệt. Từ hơn một thập kỷ trước, chúng tôi đã đưa dòng vốn đầu tư từ miền Bắc vào các thị trường mới như Đà Nẵng (năm 2010) hay Nha Trang (giai đoạn 2013 - 2014). Điều này cho thấy việc đầu tư của người miền Bắc không bó hẹp ở Hà Nội mà trải dài khắp cả nước.

Điều đáng chú ý là nhà đầu tư miền Bắc không chỉ có sự nhạy bén mà còn rất đa dạng về đối tượng. Không chỉ nam giới, mà nhóm khách hàng nữ chiếm tỷ lệ lớn. Họ theo dõi thị trường rất kỹ, có khả năng phân tích và ra quyết định nhanh khi nắm được thông tin chính xác.

Một điểm nữa là khi đã tham gia thị trường, họ luôn mong muốn tối ưu hiệu quả đầu tư.

Tôi có thể khẳng định thuyết phục một nhà đầu tư xuống tiền dễ hơn nhiều so với khách mua để ở, bởi nhóm này ưu tiên giá trị sinh lời và chiến lược tài sản. Khi các yếu tố then chốt như pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và kết nối giao thông trở nên rõ ràng, họ sẵn sàng ra quyết định. Bên cạnh nhu cầu đầu tư, thời điểm này cũng xuất hiện nhóm khách hàng mua ở thực tại TP.HCM.

Chính vì vậy, việc đưa các sản phẩm bất động sản từ phía Nam ra thị trường phía Bắc hoàn toàn có cơ sở.

Tuy nhiên, theo quan sát của tôi, hạ tầng TP.HCM vẫn là điểm cần cải thiện nếu so với Hà Nội. Đây là lý do khiến giá bất động sản khu vực trung tâm TP.HCM hiện ngang bằng hoặc chỉ thấp hơn chút so với trung tâm Hà Nội, trong khi giá tại các khu vực ngoài vành đai lại thấp hơn đáng kể.

Ở thời điểm hiện tại, mức giá tại TP.HCM, đặc biệt ở khu vực trung tâm vẫn tạo ra cơ hội đầu tư. Sự chênh lệch giữa khu trung tâm và ngoại thành, cộng với kỳ vọng hạ tầng sẽ hoàn thiện trong thời gian tới, mở ra biên độ tăng giá đáng chú ý.

- Dưới góc nhìn của ông, thị trường Hà Nội và TP.HCM đang tương tác với nhau như thế nào trong chu kỳ tăng - giảm giá bất động sản? Và đâu là điểm khác biệt lớn nhất về biên độ tăng giá cũng như cơ hội đầu tư tại TP.HCM so với Hà Nội ở giai đoạn hiện nay?

- Trong gần 2 thập kỷ làm nghề thì tôi nhận thấy thị trường Hà Nội và TP.HCM luôn tồn tại trạng thái “rượt đuổi” nhau. Nếu quan sát dài hạn từ giai đoạn 1991 - 1992 đến nay, có thể thấy TP.HCM thường là thị trường khởi động trước, sau đó Hà Nội vươn lên mạnh hơn, rồi đến lượt TP.HCM hồi phục và vượt trở lại.

Vòng lặp này lặp lại theo nhịp khá ổn định, phản ánh đặc trưng chu kỳ của thị trường và dòng tiền đầu tư giữa hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước.

Điểm khác biệt đáng chú ý nằm ở cấu trúc vận động giá. Bất động sản Hà Nội có xu hướng giữ giá tốt hơn khi bước vào giai đoạn giảm sâu, nhờ sự thận trọng của nhà đầu tư và cấu trúc tâm lý sở hữu tài sản truyền thống.

Trong khi đó, mỗi khi bước vào chu kỳ tăng, TP.HCM lại có tốc độ bật giá nhanh và mạnh hơn. Điều này thể hiện khá rõ ở giai đoạn 2013 - 2014 khi giá đất tại TP.HCM còn ở mức rất thấp, đến 2015 - 2016 thị trường bắt đầu tăng tốc và giai đoạn 2018 - 2020 ghi nhận mức tăng mạnh nhất.

Từ năm 2021, mức tăng chậm lại do tác động của chu kỳ kinh tế và bối cảnh vĩ mô. Với Hà Nội, giá chững lại rõ hơn kể từ năm 2022 - 2023.

Khoảng 4 năm trở lại đây, thị trường TP.HCM gần như đi ngang và tạo trạng thái “nén giá”. Chính trạng thái này mở ra khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng trưởng mới khi các yếu tố nền tảng được cải thiện.

Một trong những yếu tố then chốt quyết định sức bật giai đoạn tới chính là hạ tầng. Thực tế, suốt 10 năm trước, hạ tầng TP.HCM phát triển chậm so với tốc độ tăng dân số và đô thị hóa.

Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, cùng với sự chỉ đạo quyết liệt từ Chính phủ, hàng loạt dự án giao thông trọng điểm tại TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ đã được triển khai mạnh mẽ.

Trong vòng khoảng 2 năm tới, các tuyến vành đai dự kiến hoàn thiện nhanh hơn kỳ vọng, cùng với hệ thống metro hoàn chỉnh sẽ tạo ra cú hích lớn cho thị trường.

- Nếu đưa ra dự báo cho 3-5 năm tới, ông kỳ vọng điều gì ở thị trường bất động sản TP.HCM?

- Với những người làm bất động sản như chúng tôi, việc giá bất động sản tăng quá cao cũng rất đáng lo ngại. Thực tế cho thấy sau những giai đoạn tăng nóng, thị trường thường đối mặt với sự điều chỉnh mạnh, thậm chí suy thoái.

Vì vậy, điều tôi mong đợi không phải là sự bứt tốc về giá, mà là một chu kỳ tăng trưởng ổn định và bền vững.

Để đạt được điều đó, vai trò điều tiết của Nhà nước là rất quan trọng, từ hoàn thiện pháp lý, khơi thông nguồn cung đến định hướng phát triển hạ tầng và tín dụng phù hợp với từng phân khúc.

Khi thị trường vận hành theo cơ chế cân bằng, nhà đầu tư, doanh nghiệp lẫn người có nhu cầu ở thực đều sẽ được hưởng lợi.

Về triển vọng giá, tôi kỳ vọng mức hợp lý nhất là bất động sản tăng trưởng cao hơn tỷ lệ lạm phát và tiệm cận theo tốc độ tăng trưởng kinh tế. Nếu thị trường đạt được mức tăng trưởng theo nhịp của nền kinh tế thì đó sẽ là trạng thái lý tưởng.

Riêng với TP.HCM, tôi tin rằng 3-5 năm tới sẽ là giai đoạn tăng trưởng đáng chú ý. Khoảng 3-4 năm gần đây, giá bất động sản đặc biệt là khu vực trung tâm gần như đi ngang và tạo ra trạng thái “nén giá”. Khi các yếu tố hạ tầng và nguồn cung được cải thiện, thị trường có đủ dư địa để bứt phá.

Vì vậy, tôi kỳ vọng chu kỳ sắp tới của TP.HCM sẽ là một chu kỳ tăng trưởng có biên độ tốt, nhưng theo hướng ổn định và lành mạnh hơn so với các chu kỳ trước.

- Xin cảm ơn ông!