BĐS Đà Nẵng: Bắt đầu một cuộc chơi mới là làm thật, đầu tư thật

Liên quan đến những diễn biến đột ngột của thị trường BĐS Đà Nẵng trong hơn tháng qua, VietTimes đã có cuộc phỏng vấn đối với ông Nguyễn Đức Tâm, Phó Tổng thư ký Hiệp hội môi giới BĐS Việt Nam, phụ trách khu vực miền Trung về các nội dung liên quan.

Đến nhanh và thay đổi cũng nhanh

Trong gần 2 tháng trở lại đây, thị trường BĐS Đà Nẵng chứng kiến sự chững lại cả về số lượng giao dịch cũng như giá sản phẩm. Ông có thể chia sẻ ý kiến của mình về tình trạng này?

-Câu chuyện thị trường BĐS ở Đà Nẵng năm nay cũng không khác các năm trước. Sức mua, giá cả,… đều có diễn biến tương tự. 

Như ghi nhận từ thị trường khi ra Tết, thì nhà nhà, người người đi mua đất, ai có tiền thì đi mua đất, có một ít thì cũng vay thêm để đi mua đất. Đến tầm tháng 4 thì thị trường bắt đầu chậm lại. Tuy nhiên, năm nay có những chuyển biến khác hơn.

Vậy theo ông cái khác đó là gì, khi thị trường chứng kiến sự tụt giảm nhanh, thậm chí chựng lại đột ngột như vậy, vì mới đây thôi, thị trường ghi nhận giao dịch diễn ra rất sôi động, và giá cả biến động từng ngày?

-Theo tôi, thị trường BĐS ra Tết tốt lên là nhờ kết quả kinh doanh của năm trước có nhiều khởi sắc. Khi có một lượng tiền nhất định người dân sẽ tích lũy bằng BĐS, điều này khiến thị trường sôi động. Song cũng thời điểm này, Đà Nẵng có những biến động nhất định về chính trị, khiến thị trường yên ắng. Đây là yếu tố khiến người mua xem xét lại việc có tham gia vào thị trường thêm nữa hay không. 

Đối với thị trường, sức mua nhiều thì giá tăng. Tuy nhiên, vấn đề tâm lý người mua đóng vai trò quyết định. Vì vậy, sự ổn định chính trị là rất quan trọng đối với thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, một câu chuyện về có sự tham gia của lực lượng điều tiết, khi thị trường lên quá nóng, thông tin trên các diễn đàn đưa ra, cộng với từ các kênh mạng xã hội, và cả báo chí, đưa ra các cảnh báo về thị trường,… dù các thông tin chính thống khá ít, chủ yếu là gấp gãy, nhưng đã khiến người mua sau có những quan ngại nhất định đối với thị trường.

Các tác động của thông tin mạng xã hội, internet này diễn ra với tốc độ rất nhanh, đến nhanh và thay đổi cũng nhanh. Đây là điều khác với những năm trước, khiến thị trường chững lại đột ngột như ta thấy. 

Tuy nhiên, nói đột ngột thì cũng không hẵn, vì đó là bước chuyển mang tính quy luật, tất yếu của chu kỳ sẽ diễn ra. Có điều năm nay bước chuyển diễn ra quá nhanh, chỉ trong vòng nửa tháng đến một tháng, để rồi đi ngang. Trong khi mọi năm, bước chuyển phải mất nhiều tháng, hoặc cả quý.

Theo ông, sự tụt giảm đột ngột của thị trường trong thời gian ngắn vừa qua đã gây thiệt hại gì?

-Tiếp theo ý trước, ở đây, khi các yếu tố tâm lý tác động sẽ làm cho người mua sau dừng lại nghe ngóng, kéo theo dòng tiền đổ vào BĐS bị dừng lại, người mua sau không tham gia thị trường, người mua trước đó lại không thể bán ra được khiến thị trường dừng lại thêm bước nữa. 

Người đang sở hữu BĐS thì chưa thoát ra, còn người tham gia thị trường thì chưa bước vào. Cứ như vậy kỳ vọng lợi nhuận, khả năng sinh lời và nghe ngóng thông tin đã mặc nhiên tự dựng lên một bức tường ngăn cách, nhốt hết người đang tham gia thị trường lại và cách ly với người mới muốn đi vào. 

Quay trở lại vấn đề sự chựng lại gấp gáp của thị trường có gây thiệt hại hay không thì theo tôi là chưa, bởi diễn biến nhanh và chỉ mới trong ngắn hạn nên chưa thể nói hay thống kê về thiệt hại. Nếu có thiệt hại, thì chỉ đối với những nhà đầu tư chưa tìm được giải pháp, bài toán ứng phó với vấn đề quy luật thị trường. Cụ thể là tác động đến những nhà đầu tư lần đầu tham gia thị trường, chưa có kinh nghiệm và sẽ có những xáo trộn nhất định. Nhưng đối tượng này chỉ là số ít của tổng thể thị trường.

Còn quan điểm của tôi, thì đó là những biến cố tốt cho thị trường, chứ không gây thiệt hại gì cho tổng thể. Bởi biến cố sẽ giúp đào thải các nhà đầu tư yếu kém về năng lực quản lý và cả về năng lực tài chính. Điều này rất cần cho thị trường vì nó giúp thị trường khỏe mạnh hơn, rõ ràng hơn và minh bạch hơn. Khi đó, người mua sẽ giữ vai trò quyết định thị trường chứ không phải bị thổi giá, đẩy giá như thời gian qua.

Xác lập cuộc chơi mớiVới những gì đã diễn ra trong thời gian qua, theo ông thị trường BĐS Đà Nẵng từ nay đến hết năm 2018 sẽ như thế nào?
-BĐS luôn là kênh đầu tư sinh lợi tốt, an toàn và luôn hấp dẫn hơn các kênh đầu tư khác nên với những gì diễn ra, thị trường sẽ dịch chuyển sang giai đoạn khác. Đó là không còn chỗ cho những đối tượng đầu cơ làm giá, vồ vập, mơ hồ,… Vì họ là những người làm hỏng thị trường nên chính thị trường sẽ đào thải họ, mà cụ thể là người mua với nhu cầu thật sự, với vai trò quyết định của người mua sẽ đào thải họ. Không chỉ vậy, với những gì mà các cơ quan quản lý đang triển khai thì buộc các bên liên quan đến thị trường phải làm thật sự và có sự cam kết đầy đủ về chất lượng sản phẩm, khai thác vận hành.Trong một trả lời trước đây, ông cho rằng năm 2018 là “năm bản lề” đối với thị trường BĐS Đà Nẵng. Vậy với những gì đã và đang diễn ra, theo ông “bản lề” ấy được định vị như thế nào? -Thật sự thời gian qua, thị trường BĐS Đà Nẵng đã bắt đầu định hình một cuộc chơi mới. Đó là cuộc chơi thật, làm thật, đầu tư thật từ doanh nghiệp đầu tư đến nhà đầu tư, đến người mua…tất cả đều thật. Đó là “bản lề” của thị trường BĐS tại Đà Nẵng. Vì những diễn biến thời gian qua, thị trường đã phơi bày những lổ hổng từ khung pháp lý, năng lực tài chính, đến quy hoạch, môi giới,… Các nội dung này sẽ được cơ quan quản lý nhà nước siết chặt; sự đào thải, loại bỏ đối với các đơn vị làm ăn gian dối qua sự thông minh của người mua,... sẽ buộc bản thân doanh nghiệp phải rõ ràng hơn về pháp lý dự án, nghiêm túc hơn về cam kết bán hàng, chỉnh chu hơn về tài chính dành cho dự án. Và cứ như vậy, từ nay đến hết năm 2018 thị trường buộc sẽ phải tái cấu trúc lại. Đã xa rồi việc được công nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước là an toàn khi mở bán. Mà vấn đề là phải đáp ứng tính pháp lý, tài chính đến khâu cuối cùng; khả năng đáp ứng sản phẩm hoàn thiện với sổ đỏ, đất thực, hạ tầng; tính thanh khoản, định giá;… Và chúng ta sẽ chứng kiến sự chuyển giao, nhượng lại các dự án từ các chủ đầu tư kém năng lực sang cho các chủ đầu tư đủ sức tạo dựng cuộc chơi thật, chặt chẽ và hoàn chỉnh. Đó sẽ là bức tranh chung của BĐS Đà Nẵng trong thời gian tới sau các bài học nhãn tiền liên quan đến các dự án đất nền trong thời gian qua.Cảm ơn ông!